Flytende dødsbo og eiendomssalg

Flytende dødsbo» betegner situasjonen fra et dødsfall inntrer og frem til skifteattest utstedes til arving eller bostyrer. Blir denne perioden lang, kan dette være et problem for blant annet avdødes kreditorer. Artikkelen belyser noen utfordringer knyttet til eiendomstransaksjoner.

Av: Advokat Johannes Andersen, Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange

Problemet

Det praktiske problemet er at i denne perioden er det ikke noen som representerer boet og kan ivareta dets interesser. Eller kontaktes. Den som f.eks. har en avtale med avdøde, eller et krav, står da inntil videre uten en motpart. Høyesterett har blant annet avgjort at et flytende bo ikke hadde partsevne i en sak der en bank krevet utlegg i boets aktiva. Og uten en formell motpart kunne det ikke holdes utleggsforretning. Senere oppsto spørsmålet om det kunne begjæres tvangssalg, men Høyesterett kom til at et flytende dødsbo heller ikke i denne sammenheng hadde partsevne.

En kreditor er imidlertid ikke uten muligheter: Han kan begjære offentlig skifte, og på den måten ivareta sine interesser dersom staten eller arvingene ikke sørger for å løse problemet. Problemet for kreditor er imidlertid at han da vil bli ansvarlig for skifteomkostningene.

Eiendomstransaksjoner

Oppdrag inngått med arvingene før skifteattest foreligger

Uten skifteattest er ikke arvingene legitimert til å foreta handlinger i boet, herunder engasjere en megler på vegne av boet.

Selv om arvingene påtar seg å være oppdragsgiver på egne vegne, vil de uansett ikke kunne signere skjøte eller tinglyse rettigheter på vegne av avdøde. Et salg vil derfor ikke være gjennomførbart før det foreligger skifteattest til selvskiftende arvinger eller det åpnes offentlig skifte.

Det er imidlertid intet i veien for at arvingene forbereder en transaksjon og engasjerer en megler til dette, men de vil da selv være ansvarlig for omkostningene inntil skifteattest foreligger. For megler innebærer dette kun at hans honorar formelt sett må rettes mot de personene som engasjerte ham, dersom ikke boet senere velger å tre inn i avtaleforholdet. Uten slik inntreden vil megler ikke ha noen mulighet til senere å fremme krav i boet; han vil ikke anses for å være kreditor i boet, og han vil heller ikke kunne kreve offentlig skifte for derved å fremtvinge en skifteattest. Og selv om han har et legitimt krav mot arvingene, må han uansett påta seg ansvaret for skifteomkostningene og innbetale et depositum.

Oppdrag inngått med avdøde før dødsfallet

Dersom et oppdrag er påbegynt og oppdragsgiver senere dør, vil kontrakten i utgangspunktet fortsatt gjelde, og pådratte kostnader vil være legitime krav i boet.

Før det foreligger noen skifteattest vil det ikke kunne gjennomføres noen «rettshandel» mot boet, f.eks. tvangsinndriving, men renter vil løpe som normalt.

Megler vil som kreditor i boet også kunne fremtvinge offentlig skifte, men han må i så fall stille sikkerhet for skifteomkostningene. Med mindre han vet at boet er solvent, er dette risikabelt.

I praksis vil de vanskeligste spørsmålene dreie seg om hva megler kan og/eller skal foreta seg i oppdraget etter dødsfallet. Dels gjelder det hva han kan få betalt for av arbeid han har gjort uten å vite at oppdragsgiver var død, og dels er spørsmålet hvilke forpliktelser megler har etter dødsfallet. For eksempel om han er nødt til å foreta seg visse handlinger for å hindre at boet påføres unødig tap (omsorgsplikt).

Eksempler:

1. Hva skal gjelde dersom bud er akseptert, men kontraktsmøte ikke gjennomført?- Uten en representant for selger stopper dette åpenbart opp av seg selv. At selger dør medfører ikke at oppdragsavtalen uten videre faller bort, men før skifteattest utstedes kan ikke salget gjennomføres. I praksis betyr dette at megler bare må avvente.
2. Hva gjelder dersom alle dokumenter er signert, selger dør før overtakelse, men megler har fullmakt til å gjennomføre overtakelse på vegne av selger?
   – Dersom det er klart at megler fullt ut har påtatt seg å gjennomføre det resterende, vil denne plikten normalt bestå selv om selger dør. Men det er slett ikke gitt at fullmakter er ment brukt i en hver sammenheng. Dersom det er berettiget grunn til tvil om dette, kan megler etter mitt syn vegre seg. Og det er det også all grunn til å gjøre: Hvis ikke må megler håndtere selgers interesser, herunder diskutere om rengjøringen var tilstrekkelig, eller om det er andre forhold som tilsier at overtakelse og risikoovergang skal anses å ha funnet sted eller ikke, og kan endog pådra seg ansvar for tap han har påført oppdragsgiver (boet).

Rådet må bli at en megler som får kunnskap om at oppdragsgiver er død, i utgangspunktet ikke har annet valg enn å orientere eventuelle kjøpere om at gjennomføring av transaksjonen må utsettes, med mindre alle dokumenter er signert fra selgers side, eller megler har påtatt seg (og har fått fullmakt til) å ordne med det resterende.

Derimot vil et dødsbo som senere materialiserer seg normalt ikke ha noen mulighet til å nekte å medvirke til å gjennomføre en salgsavtale som er inngått. En unnlatelse av dette vil medføre at kjøperen kan gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser og f.eks. kreve kompensasjon eller endog heve avtalen. Men dersom det gjenstår reelle forhandlingspunkter, vil boet selvsagt kunne avstå fra å inngå avtale. Boet vil ikke være forpliktet til noe mer enn det avdøde selv var bundet til.

Meglers omsorgsplikt, dvs. plikten til å foreta handlinger som ivaretar oppdragsgivers interesser ut over det som direkte fremgår av avtalen, er et vanskelig tema. Utgangspunktet må være at med mindre det foreligger en spesifikk avtale om å gjennomføre visse handlinger selv uten selgers medvirkning, vil dødsfallet innebære at megler både kan og må avvente videre handlinger før det er avklart hvem som representerer boet, og hva disse i så fall beslutter.

Det er også vanskelig å se hvilke situasjoner som kan oppstå der en megler må foreta seg noe uten at han har noen representant for boet han han avklare med. Unntaket vil være teknisk gjennomføring av handlinger som allerede er besluttet eller forutsatt (typisk å sende inn dokumenter som er signert mv), eller dersom megler f.eks. har påtatt seg et særlig ansvar for eiendommen i salgsprosessen.

Her kan man tenke seg en megler som har påtatt seg å ta vare på eiendommen frem til gjennomført salg, f.eks. fordi klienten vil være utilgjengelig for en lengre periode. I så fall vil han ikke kunne la være å oppfylle sin forpliktelse etter avtalen selv om oppdragsgiver dør, og han vil kunne pådra seg erstatningsansvar for tap som hans unnlatelse påfører boet. Men dette er neppe noen særlig vanlig problemstilling, og bygningspass e.l. er uansett neppe noe en megler bør innlate seg på.