Veldig mange eier fast eiendom, både bolig og fritidseiendom. Dette fører til at fordelingen av fast eiendom blir et tema i mange dødsboskifter. Det kan da oppstå spørsmål tilknyttet både praktiske forhold, fordelingsbrøker og avgifter. Denne artikkelen tar for seg de vanligste problemstillingene ved skifte av dødsbo.
Av: Vegard Ringstad Pettersen, advokat i HELP – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2021
Når fast eiendom skifter eier, skjer det normalt ved at eierskapet overføres i skjøte signert av den som gir fra seg eiendommen. I de tilfellene hvor eieren er død, er det ikke lenger noen til stede for å signere på et skjøte, og det må i stedet benyttes en såkalt hjemmelserklæring i forbindelse med arv/skifte/uskifte. Før noen kan signere på denne, må det tas stilling til skifteform for dødsboet.
Privat skifte vanligst
Det vanligste er at et dødsbo skiftes privat, og det kreves i så fall at minst én av arvingene overtar ansvaret for avdødes gjeld. Dette skjer i form av en melding om privat skifte som den enkelte arving signerer og sender til skifteretten, og det utstedes deretter en skifteattest hvor det fremgår at de samme arvingene gjennomfører det private skiftet sammen eller ved fullmektig. De er dermed legitimert til å råde på vegne av den avdøde.
Hjemmelserklæring
Arvingene må deretter signere på hjemmelserklæringsskjemaet hvor avdødes eiendommer overføres til arvingene etter lovens fordelingsregler om arv (arvebrøk). Arveloven bestemmer som hovedregel at ektefeller arver ¼ og at livsarvinger arver like deler, men her kan andre fordelingsregler fremgå av avdødes testament. Hvis avdøde for eksempel etterlot seg ektefelle, to barn og ikke noe testament, vil det bli riktig å føre opp eierbrøkene 2/8 til ektefellen og 3/8 til hver av barna. Sammen med hjemmelserklæringsskjemaet må det legges ved bekreftet kopi av skifteattesten og eventuelt testament.
Erklæring om konsesjonsfritak?
Før dokumentene postlegges bør kommunen eiendommen ligger i kontaktes for avklaring av konsesjonsforhold, for eksempel om det må avsies konsesjonsvedtak eller vedlegges erklæring om konsesjonsfritak. Ny eier må selv søke, og de fleste kommuner har digital søknadsprosess. Dersom dette ordnes på forhånd, risikerer man ikke at Kartverket sender dokumentene i retur.
Kostnader ved hjemmelsoverføring
Tinglysing av hjemmelserklæringsskjema koster kr 585 i tinglysingsgebyr, og det vil også beregnes dokumentavgift på 2,5 % av verdien for arv etter testament. Det er fritak fra dokumentavgiften for ideelle arveandeler etter loven. For overføring av andel i borettslag er tinglysingsgebyret kr 480 og der avkreves det ingen dokumentavgift.
Hva skjer videre?
I noen tilfeller ønsker arvingene å eie en arvet eiendom i sameie, og da vil det ikke være behov for ytterligere overføringer. Dersom det i stedet er avtalt at en eller flere arvinger skal kjøpe ut andre, eller at eiendommen skal selges til utenforstående, må det skje en ny overføring mellom de involverte ved at hver enkelt eier signerer skjøte på vanlig måte. Slike overføringer vil bli belastet med nok et tinglysingsgebyr, og her vil det også avkreves dokumentavgift på 2,5 % av verdien på det som overføres. Dokumentavgiften beregnes ut fra markedsverdien når overskjøtingen finner sted. En testamentsarving som skal selge sin arvede andel umiddelbart etter mottakelse, kan likevel slippe dobbel dokumentavgift dersom skjøtet sendes til Statens Kartverk i samme konvolutt som hjemmelserklæringsskjemaet.
Offentlig skifte
Hvis dødsboet skiftes offentlig, enten fordi ingen arvinger vil overta til privat skifte eller fordi det kreves offentlig skifte, vil det bli oppnevnt en lokal advokat til bostyrer, og vedkommende er legitimert til å signere på hjemmelserklæringsskjemaet på samme måte som gjeldsovertakende arvinger ved et privat skifte.
