Ved Høyesteretts dom av 5. mars i år er det fastslått at tredjeparter som rammes av en uaktsom handling fra den som har rollen som ansvarlig utførende (UTF) eller ansvarlig kontrollerende (KUT), kan fremme krav om erstatning for de tap vedkommende påføres. Dette innebærer at for eksempel en kjøper av eiendom kan rette sitt krav mot den som bærer det offentligrettslige kontrollansvaret i byggesaken, i tillegg til å kunne rette krav mot sin kontraktspart. Dette innebærer en betydelig utvidelse av ansvarssubjektene og i ansvarstiden. Dommen legger stor vekt på de samfunnshensyn som ligger i ansvarsrettssystemet, og gir klar beskjed om at de som påtar seg utførsels- og kontrolloppgaver må være sitt ansvar bevisst.
Av: Advokat Per Christian Grant-Carlsen, FØYEN | TORKILDSEN
I den aktuelle saken hadde Boligbyggelaget Romerike (BORI) blitt engasjert som UTF/KUT av en utbygger som skulle bygge om en eldre møllebygning til boliger i et borettslag. Selve byggearbeidet ble utført av det innleide firmaet Odd Jobs Småjobber AS, som formodentlig ikke selv ville eller kunne få egen ansvarsrett. I rollen som UFT/KUT avga BORI nødvendige kontrollerklæringer for arbeidet, hvilket ledet til at kommunen utstedte brukstillatelse.
På denne bakgrunn ble bygget solgt og levert til borettslaget og dets andelseiere. Det ble imidlertid snart klart at de utførte arbeidene led av massive mangler, eller som Høyesterett skriver; det var utført «..en fullstendig, men helt mislykket ombygging..». Det ble konstatert at kontrollfunksjonen hadde sviktet. For byggets nye eiere ble gleden over nytt bygg og nye boliger raskt snudd til fortvilelse over å ha kjøpt en svært mangelfull eiendom. Utbedringskostnadene var på flere millioner kroner. Odd Jobs Småjobber AS gikk, ikke overraskende, konkurs. Selgerselskapet hadde ikke midler til å gjøre opp. For så vidt ikke uvanlig, det heller.
Det er ingen tvil om at byggets tilstand utgjorde et mangelsansvar for utbyggeren etter bustadoppføringslovens og/eller avhendingslovens regler. Selgerselskapet ble også dømt til å betale prisavslag tilsvarende utbedringskostnadene. Situasjonen er imidlertid ofte at eiendomsutvikling skjer i enkeltstående selskaper uten nevneverdig kapital, eller at utbyggeren for øvrig ikke er særlig søkegod. Så også her. I denne saken ble det dermed problematisert hvorvidt ansvar også kunne plasseres direkte hos den ansvarlig utførende og kontrollerende part, boligbyggelaget BORI.
Borettslaget kunne også valgt å fremme direktekrav med hjemmel i buofl § 37 eller avhl § 4-16 om krav mot bakenforliggende parter, men et slikt krav har sine begrensninger idet kjøperen kun kan fremme krav i samme utstrekning som selger selv kan fremme krav bakover. I selgers kontraktsforhold bakover vil det kunne ligge betydelige begrensninger som er til hinder for direktekrav, blant annet ansvarsfraskrivelser og –begrensninger. Derfor er det svært relevant for en kjøper å kunne fremme et selvstendig erstatningskrav direkte mot den som faktisk har gjort feilen.
Spørsmålet var formelt om BORI var ansvarlig som arbeidsgiver til den person som skulle utført kontrolloppgavene, og ansvaret var derfor hjemlet i skadeserstatningsloven § 2-1 om arbeidsgiveransvar. Det sentrale spørsmålet er om det var utvist uaktsomhet, hensett til de krav man kan stille til virksomheten. Lagmannsretten hadde slått fast at det var utvist en «klar uaktsomhet» fra BORI sin side. Dette tiltres av Høyesterett, som med skarp penn konstaterer at det var utøvet en uaktsomhet fra BORI sin side, som igjen hadde ledet til tap på borettslagets hånd. Fra dommen siteres:
«Det kan simpelthen ikke være forenlig med en forsvarlig fremgangsmåte for den ansvarlig kontrollerende for utførelsen å gi klarsignal til brukstillatelse for et bygg med så store feil og mangler som tilfellet var med Haldenveien 310. Svikten hos BORI BBL skapte en tapssituasjon for Lørenfallet borettslag; man overtok eiendommen – og dermed også risikoen – i tillit til at brukstillatelsen bygget på et reelt og riktig grunnlag.»
Med dette konstaterte Høyesterett både at det var påvist uaktsomhet og at borettslaget var påført et økonomisk tap. Saken var likevel ikke avgjort. Dette er nokså spissfindig jus, og spørsmålet var om BORI likevel ikke var ansvarlig, fordi forsømmelsen var utøvet under utførelse av offentligrettslige plikter. En slik forsømmelse kunne ikke påberopes som grunnlag for erstatningskrav fra tredjemann, hevdet BORI. Dette ble de ikke hørt med.
I sin vurdering av et slikt mulig ansvarsfritak trekker Høyesterett opp en grundig beskrivelse av de hensyn ansvarsrettssystemet er satt til å ivareta. Ved byggesaksreformen i 1995 ble den kommunale bygningskontrollen erstattet med ansvarsrettssystemet, og kontrolloppgavene ble lagt til foretak som gjennom sin kompetanse skulle innestå for kvalitet og sikkerhet i det som blir bygget.
Dette, sier Høyesterett, er oppgaver som ikke bare er til for å ivareta offentlig kontroll, men som også i stor grad er til for å sikre at den enkelte mottaker og bruker av eiendom kan stole på at byggingen har skjedd i henhold til lov, forskrift og forventning til bygningsstandard. De kontrollplikter som BORI hadde brutt under sin utførelse av kontrolloppgaven, har altså også til hensikt å beskytte de private interesser som finnes til et bygg. Og slike interesser og forventninger er det ikke bare byggherren som har, men også de senere eiere av bygget.
Dette ledet til konklusjonen om at erstatningskravet kunne rettes direkte fra borettslaget til BORI, idet de krav som med rimelighet kan stilles til virksomheten til BORI, var tilsidesatt, jfr skl §2-1. Ved dette er det oppstilt et «nytt» sanksjonssystem ved grove brudd på ansvarsbelagte roller, idet det er innført et privatrettslig ansvar i form av erstatningsplikt, i tillegg til det sanksjonssystem som tilligger det offentlige overfor ansvarshavende aktører. Dette anses av Høyesterett som et nyttig supplement, som er egnet til å styrke rettsvernet nettopp for de interesser som ansvarsrettssystemet i plan- og bygningsloven tar sikte på å verne.
Denne avgjørelsen åpner for at tredjepersoner utenfor selve byggesaken vil kunne påberope uaktsomhet hos ansvarshavende og utførende som grunnlag for erstatning. Dette vil i hovedsak være relevant for eiere som sitter med bygget etter overdragelse fra opprinnelig byggherre. Kretsen av mulige kravsmottakere er således utvidet. Og ettersom et slikt krav ikke er regulert av de samme reklamasjonsregler og foreldelsesregler som vil være begrensende for et krav mot selger og mot bakre ledd etter kontraktslovene, vil slike erstatningskrav kunne fremmes også lang tid etter at forsømmelsen i byggesaken er begått.
Etter foreldelsesloven § 9 foreldes erstatningskrav tre år etter at man er blitt klar over skaden og den ansvarlige, men likevel senest 20 år etter at «den skadevoldende handling opphørte», hvilket i praksis må si ved innlevering av kontrollerklæring fra den ansvarlige. Ansvarets omfang i tid er således dramatisk utvidet og gir langt større angrepsmuligheter for den som sitter med eiendommen da manglene avdekkes.
Samtidig er dommen en tydelig ansvarliggjøring av aktører som stiller seg til ansvar overfor det offentlige i byggesaker. I den grad man har tenkt på det, har trolig oppfatningen vært at brudd på ansvarsrollen «kun» vil medføre påtale fra det offentlige, og neppe ha særlig stor økonomisk konsekvens. Dette er nå endret ved at man også kan bli privatrettslig erstatningsansvarlig. Dette mener jeg er av det gode. Ansvarshavende som enten «låner ut» sin ansvarsrett til aktører som ikke har eller får sentral eller lokal godkjenning selv, har liten beskyttelsesverdighet. Tilsvarende gjelder de som ikke tar sine kontrolloppgaver på alvor, og dermed for eksempel signerer ukritisk på erklæringer som er utfylt av andre. Eller de gjør rett og slett en for dårlig jobb.
Først trykket i Eiendomsmegleren 5 2015
