I Eiendomsmegleren nr. 4-2024 ble det publisert en artikkel om Borgarting lagmannsretts dom LB-2023-170557 som omhandlet blant annet bruken av tilstandsrapporter ved salg av bruktboliger. Et sentralt spørsmål var hvilken betydning det skulle få for mangelvurderingen og kjøpers kunnskap at tilstandsrapporten hadde mer enn ubetydelige avvik fra takstforskriften (FOR-2021-06-08-1850). Kjøpersiden argumenterte for at innholdet i tilstandsrapporten skulle anses ukjent for kjøper, om tilstandsrapporten hadde mer enn ubetydelige avvik. Selgersiden argumenterte med at informasjonen gitt før salget skulle anses kjent, uavhengig av om tilstandsrapporten hadde mer enn ubetydelige avvik fra takstforskriften. Lagmannsretten på sin side konkluderte i tråd med selgers argumentasjon. Altså at opplysninger gitt før salg skal anses kjent for kjøper og derav få betydning i vurderingen av om eiendommen har rettslige mangler.
Av: Martin Øyna Nymoen, advokat i prosedyreavdelingen i Claims Link (saken ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2024)
Dommen fra Borgarting lagmannsrett avklarer at salgsdokumentasjonen med tilstandsrapporten faktisk gjelder. Kjøpere og selgere kan derfor trygt innrette seg etter tilstandsrapporten. Artikkelen i Eiendomsmegleren nr. 4-2024 gir et inntrykk av at dommen etterlater stor usikkerhet. Dette er etter mitt syn feil. Nedenfor gjøres det et forsøk på oppklaring.
KJØPERS PRESISERTE UNDERSØKELSESPLIKT
Fra 01.01.2022 ble det ikke lengre lov til å selge bruktbolig med forbeholdet «som den er» til forbrukere. Den såkalte vesentlighetsterskelen ble erstattet med vurderingstemaet abstrakt mangel. Altså spørsmålet om eiendommen avviker fra det kjøper kan forvente basert på eiendommens type, alder og synlige tilstand. Som lagmannsretten skriver i LB-2023-45991 innebærer lovendringen «at terskelen for når det foreligger mangel, i noen sammenhenger i praksis har blitt senket». Dette gir selger et klart insentiv til å selge eiendommen med en grundig tilstandsrapport. Samtidig må selger forvente at kjøper faktisk leser tilstandsrapporten. Dette resulterte i en presisering av kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingslova § 3-10 første ledd.
Bestemmelsen skiller mellom to situasjoner. Den første situasjonen omfatter det tilfellet hvor kjøper har lest salgsdokumentasjonen før bud. Situasjonen reguleres av avhendingsloven § 3-10 første ledd første punktum, som har slik ordlyd:
«Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.»
Hvis kjøper har lest salgsdokumentasjonen, herunder tilstandsrapporten før salg, kan hen ikke gjøre gjeldende opplyste feil som mangler. Da kjenner kjøper til forholdet og har overtatt risikoen.
Den andre situasjonen omhandler det tilfellet hvor kjøper av en aktsom grunn ikke har lest salgsdokumentasjonen med tilstandsrapporten. Da skal innholdet av salgsdokumentasjonen og tilstandsrapporten fortsatt anses kjent for kjøper, se avhendingslova § 3-10 første ledd annet punktum. Bestemmelsen har slik ordlyd:
«Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i»
Dersom kjøper ikke har lest salgsdokumentasjonen, skal kjøper fortsatt regnes med å kjenne til forhold som går tydelig frem av tilstandsrapporten eller andre salgsdokument. Dette er virkningen etter avhendingslova § 3-10 første ledd annet punktum. Presiseringen ble blant annet inntatt på bakgrunn av undersøkelser fra Forbrukerrådet som viste at kjøpere ikke leste salgsdokumentasjonen godt nok før de innga bud på boligen, se Prop. 44 L (2018-2019) s. 70.
Avhendingslova § 3-10 første ledd tredje punktum, med henvisningen til forskriftens § 1-5, regulerer hvilke krav som må være innfridde for at tilstandsrapporten skal ha den tiltenkte virkningen etter annet punktum; altså at kjøper er kjent med forhold som fremgår tydelig av tilstandsrapporten selv om kjøper ikke har lest den. Kravene som må være innfridde for at kjøpers presiserte undersøkelsesplikt skal få virkning er regulert i takstforskriften.
Artikkelforfatteren i Eiendomsmegleren nr. 4-2024 henviser til en isolert forarbeidsuttalelse som brukes til inntekt for at hele tilstandsrapporten skal fjernes fra kjøpers kunnskap, dersom tilstandsrapporten bryter med kravene i takstforskriften. Forarbeidene må leses i riktig kontekst. Konteksten er lovfestingen av avhendingslovens § 3-10 første ledd annet punktum. Altså at kjøper skal anses kjent med forhold som går tydelig frem av en tilstandsrapport, til tross for at kjøper ikke har lest tilstandsrapporten før bud, se Prop. 44 L (2018-2019) s. 74 hvor det fremgår:
«Hjemmelen er utformet slik at departementet kan gi forskrifter om hvilke krav som må være oppfylt for at en tilstandsrapport skal ha virkning etter § 3-10 andre punktum. Dersom det er fastsatt forskriftskrav til tilstandsrapporter og de bygningssakyndige, får rapportene altså bare virkning for selgerens mangelsansvar hvis rapportene tilfredsstiller kravene. Med andre ord vil kjøperen anses som aktsomt uvitende om forhold som fremgår av en tilstandsrapport som ikke oppfyller kravene i forskriften.»
Forarbeidsuttalelsen må leses i relasjon til virkningen etter § 3-10 første ledd, annet punktum. Altså hvis kjøper av en legitim grunn ikke har lest tilstandsrapporten og tilstandsrapporten har mer enn ubetydelige avvik etter takstforskriften § 1-5 – så skal kjøper anses aktsom uvitende for de forholdene avvikene relaterer seg til. Men forarbeidene kan ikke tas til inntekt for å tolke bort ordlyden i avhl. § 3-10 første ledd, første punktum.
Hovedpoenget med en tilstandsrapport er å styrke informasjonsgrunnlaget og gi en korrekt fremstilling av eiendommens faktiske tilstand. Dette på en pedagogisk og forståelig måte slik at kjøpere kan beregne risikoene ved eiendommen og inngi bud der etter. Argumentasjonen med å fjerne opplysninger om eiendommen fra kjøpers kunnskap vil også føre til en situasjon hvor kjøper tjener på en mangelsak på selgers bekostning. Eksempelvis i dommen fra lagmannsretten hvor kjøper mente de skulle ha penger for et nytt rekkverk. Dette til tross for at det tydelig fremgikk av tilstandsrapporten at rekkverket ikke oppfylte dagens krav til høyde. Men ettersom tilstandsrapporten skulle fjernes fra kjøpers kunnskap, så skulle kjøper ha bekostet et nytt rekkverk på selgers regning. Lagmannsretten var uenig i kjøpers argumentasjon og skrev:
«I de tilfeller hvor kjøperen var klar over feil ved eiendommen før avtale inngås, vil dette kunne spille inn på budets størrelse – som gjerne vil bli lavere enn det ellers ville ha vært. Får han tilslaget, er det ingen grunn til at han senere skal kunne kreve prisavslag. Kjøperen har da fått det han har betalt for. Skulle kjøperen kunne kreve prisavslag også i en slik situasjon, ville vedkommende tjene på skaden»
Oppsummert fant lagmannsretten verken støtte i ordlyd, forarbeider eller øvrige rettskilder for å fjerne kunnskap kjøper beviselig hadde fått før salget. Opplysningene gitt i tilstandsrapporten og som kjøper kjenner til, får derfor betydning i vurderingen av om eiendommen har rettslige mangler. Vurderingen og skille mellom avhendingslova § 3-10 første ledd første og annet punktum kan oppsummeres slik:
EN USIKKERHET ER RYDDET AV VEIEN – MEN DOMMEN ER INGEN HVILEPUTE
Som nevnt innledningsvis avklarer Borgarting lagmannsretts dom at salgsdokumentasjonen med tilstandsrapporten faktisk gjelder. Kjøpere og selgere kan derfor trygt innrette seg etter tilstandsrapporten. Dette skaper både forutberegnelighet og mer korrekte oppgjør i eventuelle etterfølgende saker.
Artikkelen i Eiendomsmegleren nr. 4-2024 mener at brudd på takstforskriften ikke får noen konsekvens for mangelsvurderingen. Dette er etter mitt syn ikke riktig. Lagmannsrettens fremgangsmåte og struktur skiller seg fra strukturen som er å gjenfinne i dommer avsagt etter den «gamle» loven. Med dette menes at lagmannsretten først vurderer tilstandsrapportens innhold, vurderinger og undersøkelser mer grundig opp mot minstekravene i takstforskriften, før de avgjør mangelspørsmålet. Brudd på takstforskriften medfører ofte at det tegnes et feil bilde av eiendommens faktiske tilstand, hvilket kan resultere i et mangelsansvar for selger. Det er derfor ikke riktig at brudd på takstforskriften ikke får konsekvenser.
De profesjonelle aktørenes rolle synes på denne bakgrunn å spille en langt mer sentral rolle i vurderingen av selgers mangelsansvar. Dommen kan derfor ikke tas til inntekt som en «hvilepute» for de profesjonelle aktørene i bransjen.
***
