Samarbeid mot arbeidslivskriminalitet Tettpå er et tiltak mot arbeidslivskriminalitet på tvers av offentlige etater, partene i arbeidslivet, byggebransjen og forbrukernes interesseorganisasjoner. Tiltaket er implementert i 20 av landets største by- og hyttekommuner. - Formålet med Tettpå er å påvirke og dyktiggjøre forbrukerne til å ta informerte valg av håndverkere, sier Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund. Du kan lese mer om Tettpå…
Hvem eier bildet?– om bruk av bilder tatt i forbindelse med megleroppdrag
- Av: Redaksjonen
- 25. januar 2018
- Fagstoff, Forsidenytt

Det er betydelig usikkerhet og uskrevet praksis rundt rettigheter og bruk av bilder tatt i forbindelse med salg av eiendom. Det er et firepartsforhold mellom megler, fotograf, boligselger og boligkjøper som burde avtales tydelig og hvor man enkelt kan unngå usikkerhet og tvister i etterkant.
Av: Knut Skarvang, advokat – Deloitte advokatfirma
Hva er problemet?
Den normale fremgangsmåten ved eiendomssalg er at fotografering er en del av megleroppdraget. De to vanligste avtaleformene er enten at bildene utgjør en del av meglerens markedspakke eller at prisingen fremgår av meglers prisliste og blir direkte fakturert fra fotograf til boligselger.
Vår erfaring er at eiendomsmeglernes standard oppdragsavtaler ikke regulerer rettigheter knyttet til bildene. Det er heller ikke vanlig at det inngås særskilte oppdragsavtaler mellom fotograf og boligselger, selv der fotografen fakturerer boligselgeren direkte, da oppdraget som regel går igjennom megleren. Etter våre opplysninger er det heller ikke vanlig at meglerhuset og freelance-fotografer har noen skriftlig rammeavtale e.l. for å regulere oppdrag gitt fotografen. Det utelukkes ikke at kjedeavtaler eller liknende kan være inngått med enkelte større fotoaktører, men innholdet i disse avtalen er etter vår erfaring lite kjent blant meglerne.
Rettighetssituasjonen er derfor uklar og kan være kilde til konflikt. For å fastslå partenes rettigheter må vi se nærmere på bakgrunnsretten, som blant annet avtaleloven og åndsverksloven. Videre vil etablert praksis være av betydning og kan være styrende i mange forhold.

Hvem har rett til bildene, og hva bør eiendomsmeglerne gjøre? Det svarer advokat Knut Skarvang på i denne artikkelen.
Hvem har rett til å bruke bildene?
Det følger av åndsverksloven § 1 at den som skaper et åndsverk har opphavsrettighetene til dette, noe som inkluderer fotografier. Videre gir opphavsretten enerett til å råde over bruken av åndsverket, jf. åndsverksloven § 2. Utgangspunktet er derfor at fotografen har alle rettigheter knyttet til bildene som tas av eiendommen. Vi ser at klagenemnda for eiendomsmeglertjenester også har lagt dette til grunn, blant annet i sak 2008028. Som regel vil imidlertid fotografen ha gitt fra seg delvis eller fulle rettigheter til bruk av bildene gjennom avtale med kunden (megler og/eller boligselger).
Fotograferingen er et betalt oppdrag for fotografen, slik at oppdragsgiver forutsetningsvis må gis betydelige rettigheter til bruk av bildene. Det er i utgangspunktet boligselger som betaler for fotograferingen og som i prinsippet bør får disse rettighetene. Det må imidlertid hensyntas at prisen på fotograferingen avhenger av det totale volumet av fotografioppdrag som meglerforetaket produserer, slik at prisen normalt er betydelig lavere når oppdraget går igjennom megleren enn det boligselgeren ville ha fått gjennom en privat avtale med fotografen. Dette taler for at både boligselger og meglerforetaket får rett til å bruk bildene.
Hvor omfattende rettigheter boligselgeren og megleren får er uklart så lenge det ikke foreligger noen avtaleregulering av dette, og heller ikke rettighetsforholdet dem imellom. Den naturlige tolkningen er at bildene må kunne brukes i det omfang som er nødvendig for å omsette boligen, da det må være forutsatt for at oppdragsgiver skal ha noen interesse av å betale for fotograferingen. Spørsmålet er hvilken annen bruk av bildene som er inkludert i prisen, for eksempel ved senere boligsalg, utleie av boligen eller i andre offentlige fora?
Selv om åndsverksloven gir fotografen rett til bildene, så taler både betalingen og den manglende avtalereguleringen for at det ikke er noen begrensning i meglers og boligselgers bruk av bildene i ettertid. Det er også naturlig å anse fotografen som den profesjonelle part, da det er fotografens virksomhet å tjene penger på å ta bilder. Dersom fotografen ønsker å begrense oppdragsgivers bruk av bildene, så burde fotografen klargjøre det før oppdraget avtales, herunder prisen for utvidet bruk av bildene.
Normalt vil heller ikke fotografen ha særlig interesse i bildene i ettertid. Dersom ikke annet er avtalt, burde meglerforetaket og boligselger derfor kunne bruke bildene de får overlevert av fotografen uten restriksjoner i tid eller omfang.
Det er vår oppfatning at dette også reflekteres i den vanlige praksisen som har utviklet seg i bransjen, slik at fotografer som ikke uttrykkelig avtaler annet vil avstå fra å kreve ytterligere betalt for bildebruk utover boligsalget.
Les også: GDPR – Hva betyr det vår vår virksomhet?
Enkelte fotografer krever særskilt betaling for gjenbruk av bilder, spesielt er dette aktuelt for områdebilder. Etter vår oppfatninger er en slik praksis lite populær blant meglerne, blant annet på grunn av det kan være administrativt utfordrende og oppleves som gjentagende betaling for samme vare. Vi kjenner derfor ikke til utbredelsen av slike avtaler. Det er for øvrig en utbredt løsning at meglerhusene selv betaler for områdefotograferinger, slik at formålet med bildene vil være klart. Disse bildene skal normalt ligge i områdepooler som er tilgjengelige for alle meglerne ved meglerhuset. Bildene vil normalt være uten bruksbegrensninger, herunder krav om ytterligere betaling til fotografen ved bruk.
En ting er fotografen og meglerens forhold til boligselger, et annet er deres forhold til boligkjøper. Boligkjøperen har i utgangspunktet ingen rettigheter til bruk av bildene, men er den som ofte her den største interessen av etterfølgende bruk. Dette kan for eksempel være aktuelt ved videresalg, ved utleie eller i forbindelse med før- og etterbilder til en oppussingsblogg. Med mindre annet er avtalt, vil det kreves samtykke fra både megler og boligselger og eventuelt fotograf for at boligkjøper skal kunne bruke bildene videre.
Det er flere saker i reklamasjonsnemnda for eiendomsmegling som omhandler bildebruk fra tidligere oppdrag i senere salgsoppdrag av samme eiendom. Ikke overraskende har reklamasjonsnemnden konkludert med at bruk av tidligere selgers private bilder ikke kunne gjenbrukes uten samtykke (Klage nr. 2013052).
I en annen sak mente tidligere boligselger at meglerens gjenbruk av bilder tatt av boligfotografen var i strid med god meglerskikk. Megleren hadde etter kort tid videresolgt boligen med bruk av noen av de samme bildene som ble innhentet i forbindelse med det forutgående salget. Reklamasjonsnemnda konkluderte litt overraskende med at bilder tatt av fotograf i forbindelse med salgsoppdraget ikke tilhører hverken megler eller den tidligere boligselgeren, men dette kom ikke på spissen, da fotografen ikke hadde fremsatt noe krav eller var del i saken. Reklamasjonsnemnda konkluderte uansett med at bildene ikke kunne gjenbrukes uten samtykke fra tidligere selger. Bruken ble regnet som brudd på god meglerskikk, jf. uttalelsen i sak 2008028:
«Fotografen har rettighetene til bildene. Klageren har ingen rettigheter til bildene og heller ikke krav på noen kompensasjon for bruken av disse. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning tilsier god meglerskikk likevel at megler bør utvise varsomhet med å bruke de samme bildene dersom dette kan oppfattes negativt av den første selgeren. Reklamasjonsnemnda ser det ikke urimelig om megleren opprettholder tilbudet om å dekke kostnadene til fotograf på 1.406 kroner.»
Det er ikke sikkert at klagenemndas uttalelse om at boligselgeren ikke har noen rettigheter til bilden ville stå seg i en tvist mellom fotografen og boligselgeren. Det må uansett konkluderes med at all gjenbruk av bilder krever samtykke fra den boligselgeren det ble innhentet bilder på vegne av.
Hva bør meglerne gjøre?
Alle meglerhus burde lage en standardavtale som blir inngått med alle fotografer som underleverandører av meglerhuset. I tillegg til regulering av pris, mengde og kvalitet, bør oppdragsgiver gis en ubegrenset rett til å bruke bildene, herunder gjenbruk av områdebilder til senere megleroppdrag.
Videre bør oppdragsavtalen mellom megler og boligselger regulere rettighetene til bildene av eiendommen. Bildene skal naturligvis kunne brukes i forbindelse med den aktuelle annonseringen, men meglerhuset bør også påse å sikre ubegrenset rett til senere bruk av områdebilder, generiske detaljbilder og liknende i andre salgsoppdrag. Videre bør meglerhuset sikre seg retten til å gjenbruke bilder av boligen ved f.eks. videresalg. Gjenbruk av bilder uten særskilte personlige elementer bør kunne brukes uten at boligselgeren informeres.
Boligkjøpers bruk av bildene bør avklares med boligselgeren og det er naturlig å regulere dette i kjøpsavtalen for eiendommen.
Kjøper av eiendommen har normalt den største interessen av å bruke bildene av eiendommen fremover, slik at denne rettigheten kan være god for kjøper å ha. Med mindre fotograferingen var spesielt kostbar, bør retten overdras til kjøper uten vederlag. Dette kan være aktuelt å ta inn i meglerhusenes standard kjøpsavtale.
Artikkelen stod første gang på trykk i Eiendomsmegleren nr 6-2017
Deloitte advokatfirma
Deloitte advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, her-under tvister i denne forbindelse.
Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. Deloitte ble kåret til Tax Firm of the Year og Transfer Pricing Firm i Norge av International Tax Review i 2013. Internasjonalt er Deloitte Global Tax & Legal Network, et av verdens største nettverk av advokatfirmaer.
Relaterte Artikler
-
NEF – samarbeidspartner i Tettpå
- Norges Eiendomsmeglerforbund – vår historie
NEF er profesjonsforbundet for norske eiendomsmeglere. NEF har siden 1932 jobbet for at bolighandelen skal skje på en sikker og effektiv måte ved bruk av eiendomsmegler som mellommann. NEF har vært pådriver for å få den forbrukervennlige eiendomsmeglingsloven vi har i dag, og har vært initiativtager til dagens krav om treårig bachelorutdanning og toårig fullmektigpraksis. Fram til 1990 var det NEFs ansvar å utdanne…
- Forbrukerombudets undersøkelser om bruk av lokkepriser
Forbrukerombudet har gjennomført nye tilsyn den 23. og 24. februar for å kontrollere om bransjenormens forbud mot lokkepriser overholdes. I brev til Norges Eiendomsmeglerforbund uttaler Forbrukerombudet blant annet «Tilsynet avdekket noen avvik, men det var gledelig å se at ingen av foretakene hadde avvik i det omfang som vi normalt vil kreve for å konkludere med bevisst bruk av lokkepris.» - Norges Eiendomsmeglerforbund er…
-
Eierseksjonsloven § 26 – bytteordning for tilrettelagte plasser – rett på kompensasjon?
Av: advokat MNA Nina Fodstad Skumsrud, Fagsjef NEF I eierseksjonsloven § 26 (2) er det inntatt en bestemmelse som pålegger et eierseksjonssameie å innføre bytteordning eller lignende for å sikre at personer med nedsatt funksjonsevne får tilgang til tilrettelagte parkeringsplasser. Formålet bak bestemmelsen er å sikre at plasser som kreves tilrettelagt med hjemmel i plan- og bygningslovgivningen, blir gjort tilgjengelige for de som faktisk…
-
Feil vitne – krevde eiendommen tilbake
Lagmannsretten avsa 21. juli 2016 dom i en sak hvor et skjøte hadde blitt tinglyst til tross for at det var erververens datter som hadde vitnet på erververens signatur. To år etter overdragelse krevde den tidligere hjemmelshaveren eiendommen tilbake under henvisning til at skjøtet var ugyldig, som følge av vitnepåtegnelsen. - Det stemmer at ikke hvem som helst kan bekrefte rett underskrift, sier advokat…
-
Gjenbruk av bilder på nett - Sak fra RfE
Saken ble behandlet av Reklamasjonsnemnda den 28. mai 2018. Megler ble klaget inn for reklamasjonsnemda av en privat selger som ikke hadde et oppdragsforhold til innklagede. Klager hadde oppdaget at bildene han tok i forbindelse med sin egen boligsalgsannonse ble gjenbrukt i en annonse publisert av innklagede som hadde en leilighet for salg i det samme prosjektet. Av: Linda Klokk, advokat/juridisk rådgiver NEFs juridiske…
Min NEF
NEF regelverk
Flere fordeler i NEFs fordelsprogram
- Advokatfirma Arntzen de Besche
- Advokatfirmaet Grette
- Advokatfirmaet Henriksen & Co ANS
- Advokatfirma Homble Olsby
- SANDS advokatfirma
- Autogear
- Autozeek elektronisk kjørebok
- Avis Bilutleie
- Bertel O. Steen – Mercedes-Benz / Smart / Peugeot / Citroën / DS / Opel / Kia
- BMW
- Booknordics.com
- Dine Penger
- Eurocard
- Falck Redning
- Hotel Continental
- Kredinor
- Skattebetalerforeningen
- Smarthotel
- TRYG Forsikring
- Universitetsforlaget
- Verisure
For meglere
- Innmeldingsskjema
- Få ekstra stort utbytte med MNEF Pluss! En fordelaktig tjeneste for deg som allerede er MNEF og ønsker mer ut av medlemskapet
- Tilbud til fullmektiger
- Tilbud til studenter
- Fordeler
- Spar penger ved å bruke NEFs fordelsprogram!
- NEF regelverk
- Vilkår
- Styret og lokalforeningsledere
- Utmerkelser fra NEF
- NEF-HELP stipendet
- Proptech-2020
Mest populære søk
NEF på kartet

Kontakt oss
Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo
Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt
Innhold: Slik kjøper du bolig
Innhold: Slik selger du bolig
Siste innlegg
- Normal boligprisutvikling i september
- Få konflikter etter nye regler for boligsalg (avhendingsloven)
- Ny bunn-notering for sekundærboliger rammer leiemarkedet
- Nye analyser: Markant fall i antall førstegangskjøperne og flere må kjøpe sammen
- Svak boligprisutvikling i juli
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Viktige råd til boligkjøpere høsten 2022
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
Her finner du mer hjelp!
Les mer om disse temaene!
Siste fagartiker for eiendomsmeglere
- Mekling i nybyggprosjekter – et uforløst potensial
- Småhusplanen: Reguleringsplan for småhus-områder i Oslo ytre by
- Utsatt plikt til veiopparbeidelse og potensielle refusjonskrav – meglers ansvar for opplysninger
- Ny turvei over fritidseiendom ikke en mangel
- Næringsmegling, god meglerskikk og merverdiavgift
- Salg av eiendommer i villastrøk
- Hvorfor er det viktig at tinglyst hjemmel og reelt eierforhold stemmer overens?
- Eiendomsskatt på boliger og fritidsboliger
- Har selger opplysningsplikt om at nabo er dømt for seksuelt misbruk av mindreårige?
- Oppsplitting av eiendomshandel – tomtekjøpsavtale og byggekontrakt
NEF i nyhetsbildet
- Til slutt sloss de to siste budgiverne prisen til himmels 19. august 2022
- Arendal Boligbyggelag 19. august 2022
- Mener regelendring for boligsalg har lønnet seg: – Det var altfor mange alvorlige konflikter 19. august 2022
- Dobbelt rentehopp: Vurderer å droppe kjøp og flytte fra Tromsø 19. august 2022
- Hyttesalg uten forbehold 19. august 2022
- Nytt rentehopp i vente om en måned 19. august 2022
- Vurderer å droppe kjøp og flytte 19. august 2022
- 715.000 nordmenn har aldri stått overfor et høyere rentenivå – sentralbanksjefen håper husholdningene har tatt høyde for renteøkningene 18. august 2022
- – Dette regnestykket vil trolig være en vekker for flere 18. august 2022
- Norges Eiendomsmeglerforbund 18. august 2022
Pressekontakt
Pressemeldinger
Ledige stillinger
- En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.
Viktig når du redigerer profilen:
Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.
Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:
Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.
Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.
Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!
Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.
Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no