Økende økonomiske forpliktelser for kommunene rundt om i landet gjør at innføring av eiendomsskatt fremstår som en kjærkommen ekstra inntektskilde. Selv om det er frivillig for den enkelte kommune å skrive ut eiendomsskatt, er kommunen bundet av de rammer som eiendomsskatteloven oppstiller.
I det følgende vil jeg redegjøre for enkelte hovedproblemstillinger vedrørende eiendomsbeskatning av næringseiendom.
Av: Advokat Marius Sollund, Advokatfirmaet Wiersholm AS
1. Hvilke objekter?
Det er bygninger og tomter kommunen kan skrive ut eiendomsskatt på. Videre har man i loven en egen kategori benevnt «verk og bruk». Dette har tradisjonelt vært industrieiendommer der det foregår en eller annen form for produksjon eller bearbeidelse av varer. Utviklingen de senere år har imidlertid ført til en utvidelse av gruppen eiendommer som skal anses som «verk og bruk», til også å omfatte bl.a. telenettanlegg og kabelanlegg. Rene handelsbedrifter, hoteller etc. faller imidlertid utenfor «verk og bruk»-kategorien, og anses som annen næringseiendom.
Ved at det er faste eiendommer som er gjenstand for eiendomsskatt, må man holde løsøre utenfor ved fastsettelsen av eiendomsskattegrunnlaget. Rullende materiell, som f.eks. kjøretøy, rullende anleggsmaskiner og annet løsøre, må således holdes utenfor, selv om de benyttes i den virksomheten som drives på den aktuelle eiendommen.
2. Subjekt for eiendomsskatten
I utgangspunktet er det eiendommens privatrettslige eier, som også er subjekt for eiendomsskatten og således har plikt til å betale denne. Kommunen har legalpant i eiendommen som sikkerhet for eiendomsskattekravet, hvilket i ytterste konsekvens kan føre til at kommunen tvangsselger eiendommen for dekning av skattekravet.
I leiekontrakter for næringseiendom har eier/utleier og leietager full frihet til å avtale at det i stedet er leietager som skal betale eiendomsskatten. I de tilfellene hvor man ikke har regulert dette eksplisitt i leiekontrakten, vil man falle tilbake på standardreguleringen om at det er eier/utleier som er ansvarlig for eiendomsskatten, med mindre det i det konkrete forholdet mellom partene er klare holdepunkter for at partenes intensjon har vært at det likevel er leietager som skal betale skatten.
I utleieforhold har imidlertid ikke eiendomsskatteloven noen regulering av hvem som skal være ansvarlig for eiendomsskatten. I utgangspunktet vil dette også være kommunen uvedkommende, all den tid kommunen har legalpanterett i skattekravet og således kan sende betalingskravet direkte til eier/utleier og true med tvangssalg dersom kravet ikke betales. En eventuell kontraktsrettslig regulering mellom eier/utleier og leietager som innebærer at leietager skal dekke eiendomsskatten, må i et slikt tilfelle i så fall løses ved at eier/utleier retter et regresskrav mot leietager.
En tvist i den forbindelse vil kommunen ikke behøve å forholde seg til. Av praktiske årsaker vil kommunen imidlertid ofte akseptere å rette eiendomsskattekravet direkte til leietager, men det er like fullt eier/utleier som har risikoen for at skatten betales. Eier/utleier bør derfor forsikre seg om at eiendomsskatten de facto blir betalt, f.eks. ved selv å forestå selve innbetalingen og med etterfakturering av leietager.
3. Taksering og utskrivning
3.1 Taksering
Før det kan skrives ut eiendomsskatt på næringseiendom, må eiendommene takseres og verdsettes. Det er kommunen selv som skal stå for gjennomføringen av takseringen, samt dekke kostnadene forbundet med dette.[1]
Den alminnelige takseringen finner sted kun hvert 10. år, og det er derfor svært viktig at grunnlaget blir fastsatt riktig. Man kan derfor ha mye å tjene på å komme i en god dialog med kommune og taksator på et tidlig tidspunkt.
Selv om det er kommunen som har ansvaret for takseringen, har eieren av eiendommen en plikt til å medvirke i forbindelse med takseringsprosessen. Det innebærer bl.a. at eieren må gi de nødvendige opplysninger om eiendommen, samt gi taksator adgang til eiendommen for befaring. Dersom eieren ikke medvirker, har kommunen adgang til å ilegge forsinkelsesavgift, samt at kommunens adgang til å rette utskrivningen i skattyters disfavør utvides.
3.2 Utskrivning (takstvedtak)
Selv om kommunen har besluttet at det skal skrives ut eiendomsskatt i kommunen, må det fattes utskrivningsvedtak hvert enkelt år for den enkelte eiendom, og fristen for dette er 1. mars hvert år. Dersom kommunen først velger å skrive ut eiendomsskatt, oppstiller eiendomsskatteloven en rekke utskrivningsalternativer som kommunen kan velge mellom. For eksempel kan kommunen skrive ut eiendomsskatt på alle eiendommer i hele kommunen, de kan velge å skrive ut kun på verk og bruk og annen næringseiendom, de kan skrive på all eiendom men med unntak for verk og bruk og annen næringseiendom mv.
Ved første gangs utskrivning av eiendomsskatt i en kommune kan skattesatsen ikke overstige 2 promille. Deretter kan satsen økes med inntil 2 promille hvert år, inntil man når makssatsen på 7 promille.
Forvaltningslovens regler om begrunnelse av vedtak er ikke gitt virkning for eiendomsskattesaker; i stedet heter det i eiendomsskatteloven at det i takstvedtaket må gis en «stutt grunngjeving».[2] Selv om begrunnelsen etter lovteksten kan vært kort, kan den ikke være kortere enn at skattyter kan forstå hvorledes skattegrunnlaget er fastsatt, og videre vil kravet til begrunnelse kunne variere etter hva slags eiendom vedtaket gjelder. Skattyter har videre krav på å få opplysninger om hvilke takseringsprinsipper som er benyttet og som ligger til grunn for taksten, og for øvrig gjelder også de alminnelige forvaltningsrettslige prinsipper ved behandlingen av eiendomsskattesaker.
4. Verdsettelse
Et grunnleggende utgangspunkt er at eiendomsskatten er en objektskatt, dvs. at det er en skatt på verdien av den faste eiendommen som objekt, og ikke på den virksomhet som drives på eiendommen.
Ved fastsettelsen av eiendomsskattegrunnlaget skal man finne frem til antatt markedsverdi av eiendommen, som er formulert som «…det beløp ein må gå ut frå at eigedomen etter si innretning, brukseigenskap og lokalisering kan bli avhenda for under vanlege salstilhøve ved dritt sal.»[3] Gjennom rettspraksis er dette blitt tolket slik at man skal finne frem til eiendommens objektiviserte verdi. Dette er en tenkt pris som fremkommer når man ser bort fra særlige forhold knyttet til den enkelte eiers utnyttelse av eiendommen.[4]
Når det gjelder den konkrete verdsettelse av næringseiendom, vil man for bygninger ofte fastsette verdien basert på neddiskonterte objektiviserte, fremtidige netto leieinntekter. I praksis vil kommunen ofte benytte seg av sjablonger for leieverdier, basert på gjennomsnittstall og prisstatistikk. Sjablongene tar utgangspunkt i kvadratmetersatser for ulike typer eiendommer, slik at man f.eks. får lavere sjablonger for lager enn for kontorbygg etc. Selv om man kan benytte seg av sjablonger ved verdsettelsen, må det likevel gjøres en individuell vurdering av den enkelte eiendom, bl.a. ved bruk av ulike justeringsfaktorer for å hensynta beliggenhet, alder, tilstand mv.
«Verk og bruk» er en egen eiendomskategori som tradisjonelt omfattet industrieiendommer der det foregikk en eller annen form for produksjon eller bearbeidelse av varer. I tråd med samfunnsutviklingen har også andre eiendomstyper blitt inkludert, f.eks. nettanlegg. Normalt finnes det ingen leieverdi for denne typen eiendommer, og det har derfor utviklet seg en praksis der denne typen eiendommer i stedet verdsettes på basis av substansverdi.
Metodikken innebærer at man tar utgangspunkt i eiendommens gjenanskaffelseskost, og gjør et fradrag for slit, elde og utidsmessighet.[5] For «verk og bruk», skal man ved fastsettelsen av eiendomsskattegrunnlaget også inkludere verdien av arbeidsmaskiner mv. som anses som en integrert del av den faste eiendommen. For å avhjelpe de avgrensningsproblemene man har sett i praksis knyttet til denne regelen, og for å gi større forutsigbarhet, har Finansdepartementet sendt på høring et forslag til lovendring[6] som innebærer at arbeidsmaskiner ikke lenger skal inkluderes i eiendomsskattegrunnlaget for «verk og bruk».
5. Administrativ klage og rettslig prøving
Eieren av en eiendom har anledning til å påklage eiendomsskattevedtaket. En klage kan knytte seg til forskjellige forhold, herunder at kommunen har lagt til grunn et feil faktum, (f.eks. feil areal på et bygg), feil rettsanvendelse, saksbehandlingsfeil, eller klage over takstens nivå. Etter innsendelse av klage vil takstnemnda vurdere om kommunen skal rette vedtaket av eget tiltak på bakgrunn av klagen, eller om vedtaket skal fastholdes og dermed oversendes til overtakstnemnda/klagenemnda.
I klageprosessen er det viktig å påse at kravene til betryggende saksbehandling etterleves, herunder kravene til begrunnelse, åpenhet, kontradiksjon mv.
Klagenemndas vedtak er siste stopp i den administrative klagerunden. Dersom skattyter mener at skatteklagenemndas vedtak lider av feil, vil alternativet være å ta ut søksmål for de ordinære domstoler for å få kjent vedtaket ugyldig. Søksmålsfristen er i så fall 6 måneder.
[1] For enkelte typer eiendom – bolig og vannkraftanlegg – er det gjort unntak fra regelen om taksering, og man benytter i stedet ligningsverdien for fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget.
[2] Jf. Eiendomsskatteloven § 29, 5. ledd.
[3] Jf. Eiendomsskatteloven § 8 A-2.
[4] Høyesterett har lagt til grunn at dette innebærer at det ikke er relevant å se hen til transaksjonsverdien. I en dom vedrørende Sydvaranger AS fra 2011, uttalte Høyesterett at det ved fastsettelsen av den objektiviserte omsetningsverdien ikke var relevant å se hen til en konkret og aktuell salgssum.
[5] Fra denne hovedregelen er det innført en unntaksregel som innebærer at man kan legge avkastningsverdien til grunn, dersom det er klart at anlegget ikke kan forrente substansverdien.
[6] Jf. Høringsnotat av 18. juni 2015. Forslaget er så langt ikke blitt fulgt opp fra departementets side.
Først trykket i Eiendomsmegleren 1 2016
