Eiendomsmegling er en profesjon hvor det stilles høye krav til integritet, etikk og faglig kompetanse. Et grunnleggende prinsipp er at eiendomsmeglingstjenester skal ytes uten hensyn til andre interesser, herunder særlig slik at eiendomsmegler forutsettes ikke å ha andre interesser i eiendommen og transaksjonen enn gjennomføring av oppdraget.
Av: Senioradvokat Sarah Marie Didriksen og partner Kristian Korsrud i advokatfirmaet Hjort – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2025
Det er med utgangspunkt i dette fastsatt særskilte bestemmelser som begrenser eiendomsmegleres adgang til å foreta egne investeringer i eiendom. Reglene er strenge, uten at det gjelder noe absolutt forbud mot at eiendomsmeglere selv kan investere i eiendom. Hva som er innenfor reglene avhenger av en konkret vurdering, og nedenfor kommenteres sentrale momenter for dette.
Rettslig utgangspunkt
Den sentrale bestemmelsen som begrenser eiendomsmeglers eiendomsinvesteringer følger av eiendomsmeglingsloven (emgll. .) § 5-2 første ledd, som lyder:
«Ansatte og personer med tilsvarende tilknytning til foretak som driver eiendomsmegling, jf. § 2-1, samt eiere og tillitsvalgte i slike foretak som normalt deltar i den daglige driften, kan ikke direkte eller indirekte drive handel med fast eiendom eller drive annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet».
Innledningsvis bemerkes at bestemmelsen ikke er til hinder for at eiendomsmegler kjøper og selger bolig og fritidsbolig til egen bruk. Grensen for hva som er eget bruk vil normalt ikke være problematisk, men det nevnes for sammenhengens skyld at dersom aktivitetene med kjøp/salg blir så omfattende at det kan karakteriseres som virksomhet vil det kunne rammes av forbudet.
Særlig om investering i utleieeiendom
Selv om interessen for kjøp av eiendom for utleie som følge av endrede skatteregler og økte renter er mindre attraktivt enn tidligere, er dette fortsatt et aktuelt investerings- og sparingsalternativ for mange. I hvilken grad eiendomsmeglere har anledning til dette har lenge vært omdiskutert, og selv om det nå foreligger viktige avklaringer avhenger spørsmålet av en samlet vurdering av en rekke forhold.
I lovforarbeidene til eiendomsmeglingsloven uttalte departementet at langsiktig sparing i fast eiendom (typisk kjøp for utleie) etter omstendighetene kan rammes av forbudet i emgll. § 5-2. Departementet uttalte videre at de nærmere reguleringene burde fastsettes gjennom praksis og forskrift. Forskriften omtaler imidlertid ikke temaet, og klargjøringene kom først gjennom Finanstilsynets rundskriv RFT-2015-7.
Rundskrivet fastslår at eiendomsmeglere ikke kategorisk er forhindret fra å investere i eiendom eller kjøpe utleieeiendom, og at lovligheten avhenger av en konkret helhetsvurdering. I rundskrivet har Finanstilsynet trukket opp sentrale momenter for vurderingen:
- Grensene for hva som er skattepliktig næringsvirksomhet er sentralt, jf. Skatte-ABC 2023/2024 (tidl. Lignings-ABC 2015). For bolig er grensen satt ved maks fem enheter og for næringsformål ved inntil ca. 500 kvm. Investeringer innenfor disse grensene vil normalt ikke komme i konflikt med forbudet.
- Det skilles mellom langsiktige og mer kortsiktige investeringer (spekulasjonshandel). For investeringer med kort tidshorisont skal det mindre til for å komme i konflikt med bestemmelsene. Et moment som trekkes frem i relasjon til dette er om det er benyttet blanco-skjøte.
- Eiendomsmeglerens grad av involvering er også et sentralt moment. Det er likevel uten betydning om tilknytningen er personlig eller gjennom selskapsandeler, det avgjørende vil være om vedkommende er deltakende aktør i driften og/eller forvaltningen, og om deltakelsen er egnet til å svekke tilliten og kravene til integritet og uavhengighet.
Er man verken involvert i anskaffelsen, eller er en del av eiendommens daglige drift, taler det for at forholdet ikke rammes av forbudet. Det samme gjelder for posisjoner ervervet ved arv.
- Involverer megleren seg i egne prosjekter innenfor «sitt» geografiske virkeområde er terskelen for overskridelse lavere enn om engasjementet ligger i et annet område. Til illustrasjon nevnes sak LB-2018-63765 hvor lagmannsretten om dette uttalte:
«(…) Lagmannsretten mener at overtredelsen av eiendomsmeglingsloven § 5-1 første ledd og § 5-2 første ledd, må anses som grov. Å drive eiendomsutvikling i samme geografiske område der megleren utøver meglervirksomheten, ligger i kjerneområdet for den typen virksomhet som disse bestemmelsen er ment å ramme, jf. NOU 2006: 1 side 93 og Ot.prp.nr.16 (2006–2007)».
Momentene fra rundskrivet viser at regelverket er strengt og rammer bredt, men at eiendomsmeglere ikke er forhindret fra langsiktig sparing i eiendom. Det må likevel utvises betydelig varsomhet med hensyn til omfang, varighet, geografisk område og meglerens rolle ved anskaffelsen og driften.
Registrering av rettigheter i fast eiendom
I forlengelsen av dette minnes det om at eiendomsmeglere har et personlig ansvar for å holde arbeidsgiver løpende orientert om egne eiendomsaktiviteter, herunder involvering i selskaper som driver med fast eiendom.
Meldeplikten favner bredt og er regulert i eiendomsmeglingsforskriften § 5-3 hvor det heter:
«Personer som nevnt i eiendomsmeglingsloven § 5-2 første ledd, skal holde det foretak eller den advokat de er tilknyttet løpende orientert om sine rettigheter i fast eiendom. Slike rettigheter omfatter også andeler i eller aksjer i selskaper som ikke er børsnoterte, hvor fast eiendom utgjør en vesentlig del av selskapets eiendeler».
Også informasjonsplikten er streng, og inkluderer i tillegg til selvstendige engasjementer også eierposisjoner og styreverv i f.eks. en familiebedrift, dette selv om man har en passiv og tilbaketrukket rolle.
Det som meldes inn skal loggføres i et eget register, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 5-4.Formålet med meldeplikten og registeret er blant annet å sikre åpenhet og at meglerforetaket gis praktisk mulighet til å foreta en løpende vurdering av eiendomsmeglerens uavhengighet.
Ved siden av at eiendomsmegleren har et selvstendig ansvar for å gi opplysninger til arbeidsgiver hviler det strenge rapporteringsplikter på meglerforetaket, som har et overordnet ansvar for å påse at regelverket overholdes. For dette ligger det et særlig ansvar på styret, daglig leder og fagansvarlig med hensyn til etablering av forsvarlig risikostyring og internkontroll.
Sanksjoner ved overtredelse
Finanstilsynet følger opp etterlevelsen av regelverket gjennom sin tilsynsvirksomhet. Etter lovens kap. 8 kan både meglerforetaket og den enkelte megler bli møtt med krav om tilbakekall av tillatelsen til å drive med eiendomsmegling.
Forsettlig eller uaktsom overtredelse av sentrale krav, herunder eiendomsmeglingsloven § 5-2, kan straffes med bøter eller fengsel, jf. emgll. § 8-9. Selv om det skal mye til for å bli ilagt straffeansvar illustrerer straffebudene det strenge ansvaret som påhviler eiendomsmeglere.
Vi minner for sammenhengens skyld også om at eiendomsmeglere ved brudd på sine plikter etter loven og interne instrukser fra arbeidsgiver kan bli møtt med arbeidsrettslige sanksjoner, herunder oppsigelse og avskjed, samt også bli holdt erstatningsansvarlig for tap.
Anbefalinger
Eiendomsmegler har selv ansvar for å påse at egne eiendomsinvesteringer skjer innenfor regelverket, og at arbeidsgiver holdes løpende orientert om dette og eventuelle endringer.
Meglerforetakene har på sin side en plikt til å påse at det til enhver tid er på plass gode rutiner for interkontroll, og at det gjennomføres rapportering og foretas en vurdering av den ansattes rettigheter i fast eiendom.
Som gjennomgangen ovenfor viser kan vurderingene by på tvil, og i så fall bør man utvise varsomhet med å gjennomføre eller videreføre engasjementet. En generell anbefaling er at spørsmål drøftes med meglerforetaket ved daglig leder/fagansvarlig. Det kan også rettes spørsmål til Finanstilsynet, dog slik at tilsynet normalt ikke går inn i konkrete saker med forhåndsvurderinger. Videre anbefales at de sentrale momentene i vurderingene og konklusjonene som den enkelte eiendomsmegler foretar, gjerne i samråd med meglerforetaket, nedtegnes skriftlig som et tillegg til registeret over eiendomsrettighetene som løpende skal føres, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 5-4.
Det anbefales også at meglerens ansvar gjenspeiles i sentrale dokumenter som arbeidskontrakten, saksbehandlingsrutiner mv., samt at temaet settes på agendaen ved kurs og opplæring.
