Det norske eiendomsmarkedet har stadig blitt mer attraktivt for utenlandske investorer, delvis skyldes dette en svak kronekurs og klimaendringer. Når megler bistår i salg av eiendom til en kjøper bosatt utenfor landegrensene, er det flere forhold med betydning for eiendomstransaksjonen, som megler må være oppmerksom på. Salg av eiendom til utenlandske statsborgere eller foretak kan være en kompleks prosess som krever inngående forståelse av regelverket og de prosesser som utløses.
Av: Managing Associate Eivor Biribakken Damsleth og Associate Ingvild J. Slettvåg tilknyttet eiendomsavdelingen i Kvale Advokatfirma DA – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2025.
Kartverket stiller spesifikke krav til identifikasjon av utenlandske kjøpere. Særskilte krav til identifikasjon og legalitetskontroll kan forsinke oppgjørsprosessen. Økt fokus på sikkerhetspolitiske bekymringer ved internasjonalt eierskap i norsk eiendom, samt et stadig økende behov for offentlig kontroll av reelle eierinteresser, kan føre til nye restriksjoner og påfølgende forsinkelser.
Denne artikkelen redegjør for de eksisterende kravene og krav som forventes innført knyttet til transaksjonsprosessen, som megleren må forholde seg til ved salg av fast eiendom til utenlandske rettssubjekter.
Identifikasjon ved tinglysning
Når en eiendomstransaksjon gjennomføres via megler, blir kjøpesummen overført til meglers konto ved overtakelse og holdt på meglers konto frem til kjøperen har fått rettsvern. Utgangspunktet om at selger først mottar oppgjør når kjøper har rettsvern, følger av eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd og forutsettes i avhendingslova § 2-3, jf. Rt. 2013 s. 1541 avsnitt 52. Rettsvern oppnås ved tinglysning av skjøte.
Identifikasjon av fysiske personer
For utenlandske kjøpere forutsetter tinglysning av skjøte at kjøperen er identifisert ved D-nummer når kjøper er en fysisk person, jf. Forskrift 03.11.1995 om tinglysning («tinglysningsforskriften»)§ 4 a annet ledd. D-nummer er et identifikasjonsnummer for fysiske personer med midlertidig tilknytning til Norge og tildeles av Folkeregisteret etter søknad fra godkjent rekvirent, som for eksempel Kartverket. Normal behandlingstid for søknad om D-nummer er per tidspunkt tre til seks uker.
Megler bør derfor igangsette prosessen med søknad om D-nummer i god tid før overtakelse. Det er viktig å merke seg at søknaden må sendes samtidig med oversendelsen av skjøtet, jf. tinglysningsforskriften § 4 sjette ledd.
Søknad om D-nummer
Søknad om D-nummer oversendes til Kartverket ved utfylling av kartverkets søknadsskjema, som er tilgjengelig på deres hjemmesider. Det følgende må være på plass ved oversendelse av søknadsskjemaet:
- Skjemaet må fylles ut, signeres av kjøper og oversendes Kartverket i originalversjon (rett kopi eller scannet versjon er ikke tilstrekkelig)
- Bekreftet fargekopi av legitimasjonsdokument som inneholder bilde, fullt navn, fødselsdato, kjønn og statsborgerskap må vedlegges søknaden
- For nordiske statsborgere kan fargekopien bekreftes av eiendomsmegler eller advokat
- For statsborgere fra land utenfor Norden, må kopien være bekreftet av notarius publicus, og bekreftelsen kan ikke være eldre enn tre måneder gammel
Identifikasjon av utenlandske foretak
Ved tinglysning av dokumenter som overfører hjemmel eller rettighet til et utenlandsk foretak, må rettssubjektet identifiseres ved eksempelvis utenlandsk firmaattest eller styreprotokoll, som vedlegges. Ved tinglysning av dokumenter som krever signatur, må dessuten signaturhavers signaturrett dokumenteres. Dokumentasjon av signaturrett kan være en utskrift av foretaksregisteret eller en bekreftelse fra notarius publicus fra vedkommende land, jf. Kartverkets Rundskriv til Tinglysningen ajourført 20. februar 2025. I likhet med søknaden om D-nummer, sender megler dokumentasjon av foretakets identitet sammen med skjøtet.
Dokumentet som skal tinglyses, jf. tinglysingsloven § 12 skal være skrevet på norsk, men i spesielle tilfeller kan også dokumenter på andre språk godtas til tinglysning, dersom registerføreren finner det ubetenkelig. Det kreves da fremlagt oversettelse bekreftet av en translatør som er autorisert av norsk myndighet, jf. tinglysningsforskriften § 5 fjerde ledd.
Signaturhavers signatur på tinglyste dokumenter, herunder på skjøte og/eller pantedokument, må videre bekreftes, og signaturretten må dokumenteres. Bekreftelse av signatur behandles nedenfor. Dokumentet som bekrefter signaturhavers signaturrett, er et hjelpedokument, jf. tinglysingsforskriften § 7 og må normalt ikke oversettes med autorisert translatør, med mindre registerføreren er i tvil om innholdet, jf. tinglysningsforskriften § 5 fjerde ledd. Alle dokumenter og oversettelser må imidlertid legaliseres for å ha rettsvirkning i Norge, jf. Rundskriv til Tinglysningen punkt 3.2.
Vitnebekreftelse av partenes signaturer
På tilsvarende måte som ved tinglysing av skjøte til fordel for norske kjøpere, må signaturer i skjøtet og på eventuelle pantedokumenter bekreftes ved vitnepåtegning av to myndige personer som er bosatt i Norge, jf. tinglysingsloven § 17, jf. tinglysningsforskriften § 3. Kravet gjelder uavhengig av om kjøper er en fysisk person eller foretak. Partenes signaturer kan også bekreftes av norsk advokat og eiendomsmegler.
Dersom signering foregår i utlandet, vil ofte det mest praktiske alternativet være at underskriften bekreftes av notarius publicus i vedkommende land, jf. tinglysingsloven § 17 sammenholdt med tinglysningsforskriften § 3. Dersom signaturen bekreftes av notarius publicus, vil han samtidig kunne dokumentere signaturretten. Dokumentasjon er da fremlagt for notarius publicus og kjøper unngår å måtte oversende dokumentasjon som bekrefter signaturretten til Kartverket. Megler som bistår i et salg der kjøper er et utenlandsk foretak, vil derfor kunne spare tid på å benytte en utenlandsk notarius publicus både for bekreftelse av kjøpers signatur og signaturrett.
Merk at dokumentene likevel må legaliseres for å ha rettsvirkning i Norge. Dette gjelder ikke for dokumenter som er bekreftet av notarius publicus i et av de nordiske landene, eller tjenestemann ved norsk ambassade eller konsulat i utlandet.
Legalisering
Legalisering er en formell godkjennelse av utenlandske dokumenter, som i enkelte tilfeller er nødvendig å for at dokumentet skal få rettsvirkning i Norge. Ordinær legalisering gjennomføres i tre trinn: Først skal dokumentasjonen bekreftes av en notarius publicus i vedkommende land. Deretter skal bekreftelsens gyldighet og bekreftelsesgivers autorisasjon bekreftes av landets utenriksdepartement. Til slutt skal norsk ambassade eller konsulat verifisere utenriksdepartementets bekreftelse. For land som er medlem i Haag-konvensjonen om apostille, er det tilstrekkelig med apostillestempel fra en offentlig instans som er utpekt i vedkommende land.
Meglers informasjonsplikt og unntak fra kravet til tinglysning
Megler har en informasjonsplikt overfor både selger og kjøper i transaksjonen. En forlenget prosess som følge av søknad om D-nummer er informasjon megler må gi partene i transaksjonen på en tydelig måte. I henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 6-5 kan det imidlertid avtales tidligere oppgjør dersom forsinkelser på kjøpers side overstiger det som anses som rimelig tid.
I tilfeller der kjøpers forhold fører til en forsinkelse som overstiger rimelighetsbegrensningen, slik at selger kan ha krav på oppgjør uten rettsvern, må det normalt tinglyses sikringsobligasjon eller etableres en annen form for sikkerhet for kjøpesummen.
Manglende konsesjon eller andre godkjennelser som er nødvendig for rettsvernregistreringen, herunder manglende D-nummer, er forhold som i utgangspunktet anses som kjøpers risiko. En forsinkelse på tre til seks uker grunnet saksbehandling av søknad om D-nummer, vil imidlertid sjelden bli betraktet som urimelig lang tid, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-5. Derfor bør selger ved salg av eiendom til utenlandske kjøpere forvente en forsinkelse på tre til seks uker relatert til kjøpers D-nummer-søknad.
Ufullstendig system for registrering av eierskap i fast eiendom
Tinglysning er valgfritt i Norge. Til tross for at kjøper aksepterer en betydelig risiko ved avtaler om manglende tinglysning, velger av og til kjøper å unngå tinglysning for å slippe dokumentavgiften. Uten tinglysningsplikt, mangler offentlige myndigheter en fullstendig oversikt over eierskap i eiendom i Norge. Dette var bakgrunnen for at Kartverket fikk mandat til å foreta en konseptvalgutredning for etableringen av obligatorisk registrering av fast eiendom i Norge. Utredningen har fått frist til 16. juni 2025 og skal deretter sendes til ekstern kvalitetssikring.
Uttalelser fra regjeringen den siste tiden, tilsier at det i tillegg til registreringsplikt, kan forventes innført skjerpede regler til identifikasjon av utenlandske kjøpere og omfattende krav til dokumentasjon og risikovurderinger.
Regjeringens forslag til restriksjoner i sikkerhetsloven
Regjeringen har uttrykt et ønske om å innføre strengere restriksjoner på salg av eiendom til kjøpere utenfor EU/EØS. Dette ble varslet i totalberedskapsmeldingen den 10. januar 2025, hvor regjeringen blant annet listet opp krav til forhåndsgodkjenning fra offentlige myndigheter forut for salg av enkelte eiendommer til aktører utenfor Europa som et konkret, planlagt tiltak til å styrke nasjonal kontroll, jf. Meld. St 9 (2024-25) – Totalberedskapsmeldingen.
Systemet med forhåndsgodkjenning, er inspirert av lignende ordninger i Finland, og er ment å beskytte nasjonale sikkerhetsinteresser. Kravet vil trolig gjelde eiendomstransaksjoner innenfor en viss radius rundt skjermingsverdige objekter, infrastruktur eller militære installasjoner. Det er per nå uklart hvor stor radius kravet vil knytte seg til, og hvilke rettssubjekter som skal omfattes. Avhengig av vilkårenes rekkevidde, kan det nye regelverket ha betydelige konsekvenser for norske eiendomsutviklere og grunneiere.
Hvilke eiendommer som anses som kritiske objekter med betydning for den nasjonale sikkerheten, defineres nærmere i sikkerhetsloven § 7-6. Bestemmelsen sier at eiendommer som ut fra sin beliggenhet kan legge til rette for sikkerhetstruende virksomhet mot et skjermingsverdig objekt eller infrastruktur, skal regnes som eiendommer av sikkerhetsmessig betydning. Forhåndsgodkjenning vil kreve at utenlandske investorer gjennomgår og dokumenterer en omfattende risikovurderingsprosess for å få tillatelse til å kjøpe eiendom, spesielt når det gjelder eiendommer nær kritiske objekter. Dette vil naturligvis også påvirke meglers undersøkelse- og informasjonsplikt.
I lys av de økende sikkerhetspolitiske utfordringene og de komplekse juridiske rammene som omgir salg av eiendom til utenlandske rettssubjekter, er det essensielt for meglere å holde seg oppdatert på gjeldende og fremtidig lovgivning. Det er også viktig å være proaktiv i forhold til identifikasjonskrav og legaliseringsprosesser for å sikre en smidig og lovlig transaksjonsprosess.
