Av: Paal Thoresen advokat/partner og Kjersti Schiøtz Thorud advokat/partner – Tenden Advokatfirma – Saken ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2019
Eiere av helårsboliger og fritidsboliger kan ha rett til båtplass, båtfeste eller brygge på annen manns grunn. Ofte utøves slike rettigheter, og da særlig bryggerettigheter, i fellesskap med andre bolig- eller hytteeiere i området – såkalte bryggesameier. Bryggesameier kan også være aktuelle i tilfeller hvor sameierne sammen eier grunnen hvor bryggeanlegget er plassert. I bryggesameier kan det tidvis oppstå uenigheter og problemer, både blant sameierne og i forhold til eier av den eiendommen brygga ligger på.
Båtrettighetene kan representere en betydelig del av eiendomsverdien. For eiendomsmeglere vil det være viktig å gjøre seg kjent med eventuelle begrensninger i retten til å overdra båtrettighetene, og eventuelle særlige konsekvenser av slik overdragelse. Det kan også være greit å vite litt om hvilke regler som gjelder for den som innehar bryggerettigheter, hvilke rettigheter og plikter en har som sameier og betydningen av bryggesameiets vedtekter. Videre bør megleren gjøre seg kjent med hvordan båtrettighetene er organisert hvis disse utøves i felleskap med andre, også for å kunne gi potensielle kjøpere god og relevant informasjon om salgsobjektet og svare på eventuelle spørsmål. Av og til vil selgeren selv ha begrensede forutsetninger for å gi slik informasjon. Megleren bør imidlertid være meget varsom med å foreta vurderinger av eventuelle juridiske spørsmål som grunnlag for å gi opplysninger eller råd i forbindelse med salget – dette bør overlates til jurister med relevant kompetanse, dersom avklaring er nødvendig.
Dersom eiendomsmegleren involveres i et utbyggingsprosjekt hvor salgsobjektene skal ha bryggerettigheter på egen eller fremmed eiendom, kan megleren også ha nytte av litt grunnleggende kunnskap om organisering av bryggesameier og hvordan salgsobjektene kan knyttes til andeler i bryggesameier. Vi anbefaler imidlertid å søke juridisk bistand når det kommer til konkret rådgivning om organisering av bryggerettigheter i forbindelse med utbyggingsprosjekter.
Rett til båtfeste, båtplass og brygge. Overdragelse
Før det legges til rette for salg av båtrettigheter er det enkelte grunnleggende spørsmål som må avklares. Det opplagte er spørsmålet om rettighetene er lovlig etablert. Dernest om rettighetene kan overdras eller ikke. Slike rettigheter kan eksempelvis være personlige, eller det kan gjelde begrensinger med hensyn til hvem rettighetene kan overføres til. Selv om rettighetene er gjenstand for overdragelse, kan overdragelse utløse rettsvirkninger av betydning både for selger og kjøper, for eksempel forkjøps- eller innløsningsrett.
For å avklare slike spørsmål, bør man først undersøke stiftelsesgrunnlaget. Rett til båtfeste, båtplass og brygge har som regel sitt grunnlag i en avtale. Ofte ble denne avtalen gjort da eiendommen som skal selges i sin tid ble opprettet og det ble inntatt bestemmelser om dette i skjøtet eller annet samtidig dokument, enten tinglyst eller ikke. Dersom det foreligger tinglyst erklæring om båtrettigheter, gir denne et godt utgangspunkt for å vurdere rettighetens innhold og begrensninger. Forholdet mellom grunneier og rettighetshaveren reguleres av servituttloven, så lenge det ikke er gjort unntak i avtalen dem imellom.
Av og til har slike rettigheter ikke noe klart skriftlig grunnlag, men er basert på en muntlig avtale/samtykke eller på hevd. I slike tilfeller bør megleren søke andre kilder for å avklare om de aktuelle rettighetene faktisk foreligger, før man markedsfører at salgsobjektet har båtrettigheter på fremmed grunn. Et naturlig sted å begynne, vil være å forhøre seg med grunneier om det aksepteres at den aktuelle rettigheten foreligger, eventuelt også hvilket innhold han mener rettigheten har. Dersom alle er enige om rettighetenes eksistens og innhold, bør partene oppfordres til om mulig å tinglyse en erklæring som beskriver rettighetene. Hvis det er uenighet knyttet til rettighetene, er dette opplysninger som må gis til potensielle kjøpere.
Organisering av bryggerettigheter
Når flere eiendommer har båtrettigheter knyttet til samme område, finner ofte både rettighetshaverne og grunneieren det hensiktsmessig å bygge en fellesbrygge og dele kostnadene ved dette forholdsmessig. Hvor mange båtplasser den enkelte skal ha på fellesbrygga styres ofte av hvilken avtalt rett den enkelte eiendom opprinnelig har. Grunneieren kan gjerne ha mange båtplasser til eget bruk og utleie.
Når flere rettighetshavere eier et bryggeanlegg sammen, organiseres dette normalt i et såkalt tingsrettslig sameie. Dersom alle eierandelene i bryggesameiet er knyttet til en annen eiendom, kalles bryggesameiet for et realsameie. Eierandel i bryggesameie som er tinglyst med realtilknytning til en annen eiendom, vil følge med ved salg og tinglysing av hjemmelsovergang for hovedeiendommen.
Sameieloven
Bryggesameier reguleres av sameieloven, dersom ikke annet er avtalt. Sameieloven har regler om alt fra rammene for den enkeltes rådighet, misbruk av rådighet, vedlikehold, inntekts- og utgiftsfordeling, salg og forkjøpsrett, oppløsning av sameiet m.m.
For mange oppleves sameieloven som vanskelig tilgjengelig. Loven er dessuten for generelt utformet til at den gir en god regulering av sameiernes rettigheter og plikter i det konkrete sameiet. Dette kan medføre at det oppstår uklarheter sameierne imellom, som igjen kan føre til uenigheter som må løses ved hjelp av domstolene. Slike tvister er ofte både tids- og ressurskrevende, og skaper dårlig stemning innad i bryggesameiet.
Vedtekter skaper forutsigbarhet og er tvistedempende
Megleren bør avklare om bryggesameiet har særskilte vedtekter eller ikke. Det bør også vurderes om vedtektene har en fornuftig regulering av sentrale forhold som
- Om sameieandel kan overdras, og om den skal følge en eiendom eller være personlig
- Hvem sameieandelen kan overdras til
- Om salg utløser forkjøpsrett
- Om den enkelte sameier kan kreve sameiet tvangsoppløst etter sameieloven § 15
- Vilkår for å leie ut båtplasser
Dersom det ikke finnes vedtekter som regulerer ovennevnte forhold, bør selgeren vurdere muligheten for å ta initiativ til slike utarbeides før salget gjennomføres. I slike vedtekter kan sameierne i fellesskap fastsette hvilke rettigheter og plikter sameierne har og hvordan bryggesameiet skal forvaltes. Dette skaper trygghet for potensielle kjøpere, og mulig økt salgsvederlag til selgeren. Andre elementer som det kan være naturlig å regulere i vedtektene, er bl.a.
- Sameiebrøk
- Stemmerettsregler
- Bredde og lenge på båtplasser
- Lovlige fortøyningsanordninger
- Fellesfunksjoner for vann, strøm og avfall
- Dugnad
- Innskudd til vedlikeholdsfond
- Fordeling av vedlikeholdskostnader
- Valg av styre med tilhørende arbeidsoppgaver
- Hyppighet for møter i sameiet
- Ordensregler – opphold på brygga til bading og soling o.l.
- Tidsrommet båtplassene kan benyttes
- Opplag av båter på land og adkomst til brygga fra land (forutsetter avtale med grunneier)
- Fremtidige utvidelser av bryggeanlegget
- Vilkår for endring av vedtektene
- Konsekvenser ved brudd på vedtektene
Hvis det er usikkerhet om hvordan eksisterende vedtekter skal forstås, om vedtektene har en fornuftig regulering av viktige forhold eller dersom vedtekter ikke eksisterer, anbefales det å søke juridisk bistand.
Dersom sameierne ikke klarer å bli enige om vedtektene, kan man få bistand av jordskifteretten. Jordskifteretten vil da etter å ha hørt samtlige parter fastsette en bruksordning med vedtekter for sameiet som er bindende for alle parter.
Bryggesameier som del av utbyggingsprosjekt
Når en eiendomsutvikler skal selge bryggeplasser sammen med boliger eller fritidsboliger, kan dette reise flere problemstillinger. Man må selvsagt få på plass de helt grunnleggende forutsetningene i plan- og bygningsloven, i tillegg til privatrettslig rett til å etablere brygge. Selv om bryggeanlegget skal etableres på utviklerens egen eiendom, må man være på vakt mot at det kan være etablert rettigheter for tredjemann på eiendommen, typisk i form av gamle båtrettigheter som ikke uten videre kan fjernes.
Av andre forhold å ta hensyn til, kan nevnes at utvikleren må sørge for at det stiftes et bryggesameie, at det utarbeides grundige vedtekter for sameiet, og en dekkende avtale om overdragelse av bryggeanlegget fra utbyggeren til sameiet. Utvikleren bør også ta hensyn til bryggesameiet ved utarbeidelse av vedtektene for det eierseksjonssameie eller borettslag som boligene inngår i. Megleren bør sørge for at alt dette bør være dekkende beskrevet i salgsinformasjonen.
