Det følger av BORI-dommene at ansvarlige foretak kan bli erstatningsansvarlig ved brudd på offentligrettslige regler.
Men hva er BORI-dommene, og hvilken betydning har avgjørelsene for kjøpere av nyoppførte boliger?
Av: Advokat Jarle Edler og advokat Mads Langeland – begge i Bing Hodneland advokatselskap DA – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2023
Søknadspliktige tiltak etter byggesaksreformen
Boligoppføring er tiltak som, uavhengig av tiltakets størrelse, er underlagt byggesaksbestemmelsene etter plan- og bygningsloven. Slike tiltak er dermed søknadspliktige.
Plan- og bygningsloven stiller krav til at ansvarlige foretak, dvs. fagkyndige foretak, dekker alle ansvarsområder forbundet med tiltaket. Ansvarsområdene er ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende, ansvarlig søker og ansvarlig kontrollerende. Slik har det ikke alltid vært.
Litt historikk
Frem til 1995 gjennomførte kommunene egne kontroller av søknadspliktige tiltak, herunder boligoppføring. Denne ordningen ble avskaffet ved byggesaksreformen av samme år. Etter reformen ble ansvaret og kontrollen overført til det private gjennom ansvarlige foretak. Formålet var å plassere ansvaret til de(n) som hadde mulighet til å forebygge og unngå feil ved gjennomføringen av tiltaket. Reformen bygger således på myndighetenes tillit til at ansvarlige foretak lojalt etterlever regelverket.
I tiden etter 1995 har erfaring vist at ikke alle ansvarlige foretak er tilliten verdt. I enkelte tilfeller har ansvarlige foretak brutt sine offentligrettslige plikter. Unntaksvis har bruddene vært så store at de har påført kjøperen av boligen et økonomisk tap.
Hvorvidt denne typen økonomiske tap er erstatningsrettslig vernet, ble vurdert av Høyesterett i det som på folkemunne senere er kalt BORI I-dommen. I ettertid er det avsagt ytterlige tre «BORI»-dommer.
Kontraktsansvar og deliktsansvar
Mellom utbygger og forbruker foreligger det et kontraktsforhold. Kjøpekontrakten, supplert av bustadoppføringsloven, regulerer partenes rettigheter og plikter. Dette kalles kontraktsansvaret.
Deliktsansvaret er ansvar utenfor kontraktsforhold, og oppstår som regel gjennom en skadegjørende handling eller unnlatelse.
Begge ansvarstyper har til formål å reparere bruddet eller skaden. I motsetning til kontraktsansvar, der avtaleparten kan kreve flere misligholdsbeføyelser slik som retting, prisavslag o.l., vil deliktsansvaret normalt være begrenset til et erstatningskrav.
Foreldelse
Både pengekrav som springer ut av kontrakt, og pengekrav som oppstår utenfor kontraktsforhold, kan bortfalle som følge av reglene om foreldelse av fordringer.
Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år. For ansvar som er basert på kontrakt, løper foreldelsesfristen fra misligholdstidspunktet, som ved eiendomssalg gjerne sammenfaller med leveringstidspunktet. I foreldelsesloven § 10 er det imidlertid en særregel om tilleggsfrist, som gjelder ved blant annet uvitenhet. Denne tilleggsfristen er ett år, og løper fra det tidspunkt da fordringshaveren fikk eller burde skaffet seg nødvendig kunnskap om fordringen eller skyldneren.
Ved deliktsansvar starter foreldelsesfristen å løpe fra det tidspunktet hvor kravshaveren fikk eller burde skaffet seg kunnskap om skaden og den ansvarlige. Valg av ansvarsgrunnlag vil følgelig ha betydning også for når et krav foreldes.
.
Kort om tiden før BORI – dommene
I tiden før BORI-dommene var det en del usikkerhet i juridisk teori om en forbruker kunne holde et ansvarlig foretak (ansvarsrett i byggesak), ansvarlig etter alminnelige erstatningsregler, dvs. gå utenom kontraktskjeden. Og det var ingen praksis som tilsa ansvar for ansvarlig foretak overfor forbrukeren ved brudd på offentligrettslige regler, som for eksempel plan- og bygningsloven med dets forskrifter.
Både bustadoppføringsloven og avhendingsloven har regler om direktekrav, som gir forbrukeren adgang til å fremme krav mot et tidligere ledd i kontraktskjeden, herunder ansvarlige foretak. Direktekravet kan imidlertid bare gjøres gjeldende så langt et tilsvarende krav foreligger på selgers/utbyggers eller tidligere avtaleparts hånd. Det er ikke tilfellet der utbygger har akseptert en feil. Forbrukeren vil da ikke kunne nyttiggjøre seg av utbyggers krav.
Kort om BORI I- dommen
BORI I-dommen (Rt-2015-276) gjaldt en eldre bygning som ble bygget om til åtte leiligheter og organisert som et borettslag. Utbygger hadde engasjert BORI BBL som forretningsfører, prosjektadministrasjon og byggeledelse, derav «BORI-dommen». BORI hadde videre påtatt seg ansvarsområdene ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende.
Ombyggingen viste seg å være fullstendig mislykket. Det ble senere oppdaget massive feil og mangler ved bygget og borettslagsandelene.
BORI-dommen ble avsagt under dissens. Flertallet på 3 dommere kom til at den «ansvarlige etter plan- og bygningsloven i prinsippet – og på privatrettslige grunnlag – kan holdes erstatningsansvarlig for tredjemanns tap som følge av pliktbruddet». Hvorvidt det ansvarlige foretaket kan holdes ansvarlig må ifølge flertallet, «bero på en bredere avveining, hvor tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter vil inngå».
Dagens rettstilstand
Seks år senere, i det som per i dag er den siste BORI-dommen, BORI IV (HR-2021-2201-A), slår Høyesterett fast at det «ikke [er] tvilsomt» at tredjemann kan påberope supplerende ansvarsregler (deliktsansvar) ved siden av bustadoppføringslovens regler (kontraktsansvar).
Høyesterett understreker likevel at BORI I-dommen gir anvisning på en streng norm. Det skal med andre ord mye til før den ansvarlige etter plan- og bygningsloven kan holdes ansvarlig overfor tredjemann etter alminnelig erstatningsrett.
Førstvoterende i BORI IV– dommen oppsummerer så avveiningen slik:
«I avveiningen det er tale om, skal «tapssituasjonen, karakteren av pliktbruddet og de interesser som beskyttes og håndhevingssynspunkter» inngå. De ulike momentene er delvis overlappende. Men både formuleringene og praksis viser at det kreves at tredjemann er blitt påført et betydelig tap og er satt i en vanskelig situasjon. Videre fremgår at ansvar er nærliggende der pliktbruddets karakter er grovt, for eksempel fordi det er knyttet til grunnleggende forhold som et bygg skal ivareta. Dette kan eksempelvis gjelde pliktbrudd av betydning for sikkerhet og helse. Det supplerende ansvaret vil etter dette kunne virke som et sikkerhetsnett.
Innlemmingen av «håndhevingssynspunkter» i vurderingen vil etter mitt syn langt på vei være et produkt av de foregående punktene: Jo mer tapsbringende, grove eller vesentlige pliktbruddene er, desto større behov vil det være for å kunne sanksjonere dem gjennom et økonomisk ansvar også overfor tredjemann.» (mine uthevelser)
BORI IV dommen
I den siste BORIdommen, var utbygger et single purpose-selskap, som ble oppløst og slettet etter overlevering av boligene. Da mangler ti år senere ble oppdaget, gikk borettslaget til sak mot Kruse Smith som var totalentreprenør. Selskapet var også ansvarlig søker, utførende og kontrollerende for utførelsen av tømrerarbeider.
Saken for Høyesterett gjaldt påviste mangler og krav på til sammen rundt NOK 650.000, hvilket utgjorde ca. 0,3 prosent av de samlede byggekostnadene. Det var ifølge Høyesterett «beskjedent i den store sammenheng» og i motsetning til tidligere BORI-dommer var det heller ikke tale «massive» feil. Kruse Smith ble følgelig frifunnet for de aktuelle kravpostene – og det selv om det forelå brudd på offentligrettslige regler.
Dommen gir imidlertid ikke klare holdepunkter for hvilke konkrete pliktbrudd eller omfanget av dette, som kan lede til ansvar. Høyesterett konkretiserer imidlertid i samme dom at
«[v]i er på et område der utformingen av en tilstrekkelig presis norm for slikt ansvar påkaller behov for utpensling gjennom et større antall saker».
Basert på ovennevnte foreligger det således ikke en entydig rettspraksis og det er ikke mulig å sette to streker under svaret i forhold til erstatningsansvar overfor forbrukere, selv om det foreligger brudd på offentligrettslige plikter. Forhåpentligvis vil fremtidige saker klargjøre den nedre ansvarsgrensen ytterligere.
Eiendomsmeglers forhold til BORI-dommene
Hvorvidt en boligkjøper kan gjør gjeldende krav overfor et ansvarlig foretak vil bero på en konkret helhetsvurdering. Etter vårt syn faller en slik vurdering klart utenfor kompetanseområdet til eiendomsmeglere.
For det tilfellet en eiendomsmegler blir møtt med en slik problemstilling, bør det klare rådet være å anbefale kunden å søke juridisk bistand for å avklare sin rettsstilling. Av hensyn til risikoen for foreldelse bør denne avklaringen skje så raskt som mulig, En eiendomsmegler som i stedet begir seg ut på en ansvarsvurdering vil raskt bevege seg på svært dypt vann. Det vil kunne stride med god meglerskikk, og i ytterste konsekvens lede til et erstatningsansvar.
