Av: Advokat MNA, eiendomsmegler MNEF, førstelektor Paul Henning Fjeldheim, Handelshøyskolen BI
-
Innledning
Tema for denne artikkelen er hvilket avgiftsgrunnlag som skal legges til grunn ved overdragelse av eierseksjon (eller annen selveid bolig) hvor det i tillegg til kjøpesummen overtas en andel fellesgjeld. Artikkelen er skrevet med bakgrunn i Toll- og avgiftsdirektoratets vurdering av spørsmålet i brev av 28.10.2014.[1]
Bakgrunnen for at spørsmålet om beregning av dokumentavgift har kommet opp, er at Bransjenorm for markedsføring av bolig, inntil august 2014, kunne tolkes dithen at andel fellesgjeld skulle holdes utenfor avgiftsgrunnlaget ved beregning av dokumentavgift. Bransjenormen av august 2014 omtaler dette annerledes og er i samsvar med Toll- og avgiftsdirektoratets brev og nærværende artikkel.[2] Det er undertegnedes oppfatning at bransjen derimot ikke har endret sin praksis og således er i utakt med Bransjenormen og Toll- og avgiftsdirektoratets uttalelse.
-
Rettslig oversikt
Dokumentavgiften omfattes av Stortingets årlige skatte- og avgiftsvedtak etter Grunnloven § 75 a.[3] I henhold til avgiftsvedtaket § 1 skal det “betales avgift til statskassen ved tinglysing av dokument som overfører hjemmel til fast eiendom”.[4] Unntak fra denne plikten kan følge av selve stortingsvedtaket eller av dokumentavgiftsloven. Dokumentavgiften skal “beregnes av salgsverdien av fast eiendom”, jf. dokumentavgiftsloven (dal) § 7 første ledd.[5] Registerføreren skal fastsette verdien dersom han finner at den oppgitte verdien åpenbart er for lav. Det er eiendommens “salgsverdi på tinglysingstidspunktet” som skal legges til grunn, jf. dokumentavgiftsforskriften (daf) § 2-2 fjerde ledd.[6]
Dokumentavgiften er fiskalt begrunnet, og formålet med avgiften er således å skaffe staten inntekter. Dokumentavgiften er i 2015 beregnet å gi staten inntekter på 7,7 milliarder kroner.[7] Dokumentavgiften er betegnet som en “over-disk-avgift”, noe som betyr at den bl.a. skal være enkel å administrere og beregnes “der og da”.[8]
-
Vurdering av rettskildene
Det fremkommer verken av dokumentavgiftsloven eller -forskriften hva som menes med ordet “salgsverdi”. Rent språklig kan det her være tale om nettoverdi (eiendommens verdi fratrukket heftelser som følger denne) eller bruttoverdi (eiendommens verdi uten at medfølgende heftelser fratrekkes). Lovgivers valg av ordet «salgsverdi» i motsetning til for eksempel “salgssum” eller “pris”, trekker i retning av at det er bruttoverdien som skal legges til grunn.
I den tidligere Lov om stemplet papir av 1839 § 2 var hovedregelen at man skulle legge «dokumentets fulde paalydende Sum» til grunn som den «virkelige verdi» av eiendommen.[9] Begrepet salgsverdi er ikke definert i forarbeidene til någjeldende dokumentavgiftslov, men det er der henvist til tidligere lovs omtale av “dokumentets fulde paalydende Sum”, og den mulighet som da forelå for å fastsette avgiftsgrunnlaget ved skjønn der den oppgitte verdi sto i avgjort misforhold til “virkelig verdi”. Begrepet ble forstått slik at det med «virkelig verdi» var ment “salgsverdien”.[10]
NOU 1975:34 om dokumentavgift omtaler begrepet “salgsverdi” i forslag til forskrift. Det heter der at “Avgiftsgrunnlaget er vanligvis eiendommens salgsverdi på det åpne marked på overføringstidspunktet”. De viktigste formålene med innføringen av dokumentavgiftsloven av 1975 var forenkling, effektiv håndheving, fjerning av fritak og lave administrasjonskostnader.[11]
Det finnes lite rettspraksis på dokumentavgiftsområdet. Asker og Bærum tingrett har i dom av 22.01.2010 slått fast at “salgsverdi” skal bety den fulle og ubeheftede eiendomsverdi.[12] Det skal dermed ikke tas hensyn til privatrettslige heftelser. Retten la i sin begrunnelse for resultatet stor vekt på hensynene bak loven; forenkling, håndheving, fjerning av fritak, lave administrasjonskostnader og fare for omgåelser. Retten konkluderte etter dette med at “uttrykket «salgsverdien av fast eiendom» i dokumentavgiftsloven § 7 første ledd skal tolkes slik at det sees bort i fra privatrettslige heftelser ved beregningen av dokumentavgiftsgrunnlaget”.
Eiendomsmeglingsloven (emgll.) § 6-7 andre ledd punkt 12 og 13 pålegger megler “å gi kjøperen en skriftlig oppgave som minst inneholder” hhv. “hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad som omfatter andel av fellesgjeld” og ”hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling som omfatter prisantydning, andel av fellesgjeld”.[13] Dette bidrar til at det er enkelt å dokumentere “salgsverdi” og at det således ikke vil bli skapt praktiske utfordringer ved en “over-disk”-beregning.
-
Konklusjon
Megler er i henhold til emgll. § 6-9 tredje ledd ansvarlig for “at avgifter, gebyrer og renter knyttet til tinglysing av skjøte og andre dokumenter som har sammenheng med salget, blir betalt” og må for å unngå å komme i ansvar legge til grunn tolkningsuttalelsen ved beregning av dokumentavgift.
Toll- og avgiftsdirektoratets har i tolkningsuttalelse av 28.10.2014, lagt til grunn at “salgsverdi” som grunnlag for beregning av dokumentavgift ved salg av eierseksjon med fellesgjeld, er seksjonens fulle verdi. Konklusjonen i tolkningsavgjørelsen er at “Slik regelverket er å forstå skal fellesgjeld inngå i avgiftsgrunnlaget”.
[1] Ref. 14/67186, ark. nr.: 431. Brevet er unntatt offentlighet.
[2] Bransjenormens pkt. 3.2.1
[3] LOV-1814-05-17
[4] FOR-2014-12-15-1724
[5] LOV-1975-12-12-59
[6] FOR-1975-12-16-1
[7] Prop. 1 LS (2014-2015) Skatter, avgifter og toll 2015.
[8] Tilsvarende f.eks. omregistreringsavgift for motorvogn.
[9] LOV-1839-08-09-2 (opphevet)
[10] Ot.prp nr 11 (1975-1976) under kapittelet «merknader til de enkelte paragrafer i lovutkastet», § 7
[11] NOU 1975:34 på s. 6-7 og Ot.prp.nr.11 (1975-1976) på s. 3-4.
[12] TAHER-2009-101290
[13] LOV-2007-06-29-73
Først trykket i Eiendomsmegleren 1 2015
