Selger plikter å gi kjøper korrekte og fullstendige opplysninger om den eiendom som selges. Dette gjelder uavhengig av om salget dreier seg om oppføring av nybygg etter bustadoppføringslovas regler eller salg etter avhendingslovas regler. Opplysningsplikten gjelder også for felleskostnader. Ikke sjelden er det avvik mellom de opplyste kostnader og de faktiske. Hvilket ansvar selger og megler har for slike mangelfulle opplysninger belyses nærmere nedenfor.
Av: Senioradvokat Finne Eirik Winther, Advokatfirmaet Føyen – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2023
Om opplysningene avviker fra de faktiske
Mange kjøpere legger betydelig vekt på størrelsen på felleskostnadene ved kjøp av en eierseksjon. Skuffelsen kan være stor dersom kostnadene viser seg høyere enn det som er opplyst av selger. For selger er det viktig ikke bare å oppgi riktig størrelse på felleskostnadene, men også hva disse omfatter. Ofte dreier diskusjoner om størrelsen på felleskostnadene seg om hva opplyste felleskostnader inkluderer. Er varmtvann og elbil-lading inkludert? Hva med trappevasken og bredbåndet?
Bustadoppføringslova og avhendingslova har ingen definisjon av «felleskostnader». Det kan derfor være aktuelt å ta eierseksjonsloven og burettslagslova som et utgangspunkt. Burettslagslova behandles ikke i det videre.
Eierseksjonsloven har definert hva som utgjør felleskostnader i § 29:
«Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader.»
Disse skal fordeles etter sameiebrøken med mindre «særlige grunner» tilsier en annen fordeling.
En kjøper av en leilighet må kunne gå ut i fra at det som er betegnet som «felleskostnader» i salgsprosessen, dreier seg om alle kostnader ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet. Hvilke kostnader som knytter seg til den enkelte bruksenhet er imidlertid ikke alltid opplagt og definisjonen av hva som er felleskostnader etter eierseksjonsloven følger ikke alltid hva som betegnes som felleskostnader i et sameie.
Ofte ser en at f.eks. kostnader til varmtvann (strøm eller fyring) til bruk både i den enkelte enhet og i fellesarealer kreves inn som en del av felleskostnadene. Varmtvann til hver enhet er ikke en felleskostnad. At vannforbruk likevel dekkes inn gjennom felleskostnadene kan ha praktiske årsaker. Et eksempel på at en kostnad ikke er knyttet til den enkelte bruksenhet, men likevel ikke inngår i de felleskostnader som kreves inn, kan være skatter og avgifter på bygget. Slike kostnader vil være felleskostnader etter loven, selv om disse kreves inn separat av sameiet eller dekkes på andre måter.
Ettersom begrepet «felleskostnader» er benyttet i eierseksjonsloven, må selger, og også megler, være oppmerksom på at det er denne definisjonen av felleskostnader som kjøper legger til grunn ved sitt kjøp, eller i hvert fall kan komme til å hevde at han måtte kunne legge til grunn. Det er derfor svært viktig at selger er nøye med å opplyse om avvik. Ikke sjelden ser man derfor at det opplyses om størrelsen på felleskostnadene og benyttes formuleringer som «varmtvann og felles oppvarming inkludert» eller «skatter og avgifter kommer i tillegg».
Hva som kreves inn pr. måned av sameiet er selvfølgelig av interesse for en kjøper, men minst like interessant er hva dette i realiteten dekker. Dekker det «felleskostnader» slik dette er definert i eierseksjonsloven, eller dekker det noe mindre eller mer? Dekker det noe mer og det ikke er opplyst om, vil dette være en ren «bonus» for kjøper. Dekker det noe mindre, og selger ikke har opplyst om dette, vil kjøper kunne hevde at det foreligger uriktige opplysninger om felleskostnadene fordi samtlige kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet ikke er medtatt som felleskostnader.
Selgeren antas å ha bedre kjennskap til salgsobjektet enn kjøper og selgers opplysningsplikt vil nok også i slike situasjoner bli tillagt størst vekt i en avveining mot kjøpers undersøkelsesplikt. Selger bør opplyse om hva som inngår i de felleskostnadene sameiet krever inn, og samtidig opplyse om hva som ikke inngår av felleskostnader etter loven.
Også eiendomsmeglere kan risikere ansvar dersom meglers undersøkelses- og opplysningsplikt er brutt.
Det foreligger begrenset med rettspraksis som belyser denne problemstillingen, men noen rettssaker har det likevel vært. Enkelte uttalelser er også gitt av Finansklagenemnda Eierskifte (FinKN) og i de senere år av Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester (RFE) hvor megler har vært anklaget for å ha brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
I en uttalelse fra RFE i 2021 ble megleren vurdert å ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og måtte betale klagerne ca. NOK 30 000 fordi han ikke hadde reagert på avvikende informasjon i de opplysninger som ble innhentet fra forretningsfører og den informasjon som ble innhentet fra selger. Det forelå derfor en særlig oppfordring til å undersøke felleskostnadenes størrelse og hva som var inkludert nærmere. Salgsoppgaven opplyste at internett var inkludert i felleskostnadene, mens det rent faktisk ikke var det.
Motsatt i RFE uttalelse fra 2020 der bredbånd var opplyst å være inkludert i felleskostnadene, men likevel ikke var det. Megleren hadde overholdt undersøkelsesplikten. Han hadde søkt å avklare divergerende opplysninger om hvorvidt bredbånd var inkludert i felleskostnadene med styrets leder. Styrets leder opplyste at dette var inkludert og selgeren hadde ingen bemerkninger til opplysningene og godkjente salgsoppgaven.
Hvor stort avvik skal til før det er en mangel?
Mangelsbegrepet, herunder selgers opplysningsplikt, forutsetter kunnskap hos selger. Ikke faktisk kunnskap, men den kunnskap han hadde muligheten til å skaffe seg hensett hvor tilgjengelig slik kunnskap har vært.
Det er opplagt en forskjell mellom den som selger en leilighet i et nytt bygg der felleskostnadene er ukjente og den som selger en leilighet i et eldre bygg med historikk på felleskostnader. Selges det leiligheter etter bustadoppføringslova, vil det bli akseptert at selger «bommer» i sitt estimat over felleskostnader. Det kan være all grunn til å ta forbehold for selger, hvilket normalt også gjøres. Bygget er nytt og det må gjøres antakelser om hva felleskostnadene vil kunne bli. Det må komme til uttrykk i den informasjon selger gir kjøper.
Selges det en leilighet etter avhendingslova i et eldre bygg, har normalt selger god anledning til å kartlegge hva felleskostnadene er. Selger kan ikke på samme måte estimere felleskostnader eller på andre måter skjule seg bak manglende kunnskap. Når det gis opplysninger om felleskostnader, må selger opplyse både om hva størrelsen på de månedlige kostnadene er, hva som inngår og hva som eventuelt ikke inngår av felleskostnader, jfr. lovens definisjon.
Utfordringene er flere ved denne type krav. Hvor stort må avviket være mellom det som er opplyst om månedlige kostnader og det som viser seg å være de faktiske kostnadene? Og, dersom det er et avvik som representerer en mangel – hvordan skal en erstatning eller et prisavslag fastsettes?
Sammenlikningen av størrelser må gjøres på det tidspunkt opplysningene ble gitt kjøper. Selger svarer ikke for økte kostnader etter dette tidspunkt. Bagatellmessige avvik regnes heller ikke som mangel.
I en dom fra Eidsivating lagmannsrett fra 2019 legges til grunn at «det ikke bør være rom for et avvik på mer enn 10 prosent før det foreligger en mangel». Dette gjald leilighet solgt før det var etablert et sameie og hvor det derfor ikke var klart hvor store felleskostnadene ville bli. Formuleringen «anslått estimat kr 2 000 pr. enhet pr. mnd inkludert oppvarming og vannforbruk» var benyttet i prospektet. Ved salg av leiligheter med etablert sameie og historikk på felleskostnader vil grensen for avvik antakelig settes lavere.
Innvirkning på avtalen
De uriktige opplysningene må ha virket inn på avtalen for at kjøperen skal kunne ha et krav. I dette vilkåret ligger det at kjøperen må sannsynliggjøre at kjøperen ikke ville ha kjøpt leiligheten eller kjøpt leiligheten på andre vilkår dersom han hadde vært kjent med de faktisk kostnadene. Dette vil åpenbart være vanskelig å sannsynliggjøre for kjøperen og man kan regne med at kravet til sannsynliggjøring nok vil anses oppfylt dersom det er påvist et avvik av en viss størrelse. Høyesterett uttaler i arealsviktdommen fra 2003 (Rt. 2003, s. 612) at det må tas utgangspunkt i om en opplysning normalt vil være kjøpsmotiverende. Er den normalt det og selger vil hevde noe annet i den konkrete sak, er det selger som har bevisbyrden for at opplysningen likevel ikke har hatt betydning for avtalens innhold. Det må uten ytterligere sannsynliggjøring kunne legges til grunn at størrelsen på felleskostnadene er av betydning for om det overhodet gis bud og budets størrelse.
I en dom fra 2016, avsagt av Oslo tingrett, legger retten uten videre til grunn at størrelsen på avviket som var på NOK 2 224 pr. måned, tilsier at mangelfulle opplysninger om kostnadene har innvirket på avtalens innhold.
Hvilke krav kan fremsetter forutsatt mangel
Når det gjelder hvilken mangelsbeføyelse som vil kunne være aktuell i slike saker, er prisavslag sannsynligvis både den enkleste og beste tilnærmingen. Prisavslaget skal etter lovens ordlyd være forholdsmessig og det gis rom for skjønn. Årlig avvik i opplyste og faktiske kostnader beregnes enkelte ganger over en lengre periode under henvisning til at kjøper skal bo i leiligheten i en tid. Enkelte ganger over fem år, andre ganger over 30 år. Beløpet neddiskonteres med en rente på mellom 3 og 5 % for å få dagens kroneverdi. Deretter avkortes beløpet gjennom et skjønn. En gjennomgang av enkelte avgjørelser viser hvordan beløpene fastsettes.
I en dom fra Oslo tingrett i 2013 var det krevet prisavslag. Årlig tap var NOK 8 000 som følge av at fyring og varmtvann ikke var inkludert i felleskostnadene slik selger hadde opplyst. Selger hadde godkjent salgsoppgaven og returnert denne til megler uten at innholdet var kontrollert. Et rent skjønnsmessig prisavslag med NOK 110 000 ble utmålt. Retten er tydeligvis i villrede med hensyn til hvordan prisavslagets størrelse skal begrunnes og det begrunnes heller ikke.
I dommen fra 2016, legger retten til grunn at kjøperne hadde grunn til å tro at felleskostnadene inkluderte oppvarming, varmtvann og kabel-tv, noe de ikke gjorde. Også der ble det krevet og tilkjent prisavslag. Retten uttaler at tapet pr. år utgjør om lag NOK 25 000, viser til at beløpet nominelt vil bli NOK 250 000 over 10 år og NOK 500 0000 over 20 år, at meglere som vitnet har forklart at kjøpesummen ville kunne blitt redusert med mellom NOK 600 000 og 800 000 som følge av de manglende opplysningene, før retten skjønnsmessig fastsetter beløpet til NOK 350 000.
Det må kunne fastslås at kjøperne fikk god uttelling i sitt søksmål, selv om kravet var hele NOK 800 000. Sakskostnader ble ikke tilkjent. For øvrig er det gjennomgående i disse sakene at saksøker ser ut til å ha et ganske annet syn på nivået for prisavslag/erstatning enn det retten har.
I en dom fra Hålogaland lagmannsrett fra 2016 ga en årlig differanse på NOK 42 400 som følge av manglende opplysninger om felleskostnadene grunnlag for å tilkjenne erstatning og prisavslag med til sammen NOK 275 000.
I dommen fra Eidsivating lagmannsrett fra 2019, nevnt ovenfor, der sameiet ikke var etablert på tidspunktet for avtaleinngåelsen, og det var «anslått estimat kr 2 000 pr. enhet pr. mnd inkludert oppvarming og vannforbruk», viste det seg at dette var langt fra de faktiske kostnadene. De årlige merkostnadene for felleskostnader ble av retten satt til NOK 25 542. Etter en skjønnsmessig vurdering ble prisavslaget fastsatt til NOK 250 000 etter at tingretten hadde satt prisavslaget til NOK 425 000.
I en uttalelse fra RFE fra 2020 ble det konkludert med at et avvik på ca. NOK 7 800 pr. år i felleskostnader ga NOK 35 667 i erstatning. Beløpet ble beregnet over 5 år og neddiskontert til nåverdi med en rente på 3 %.
Til slutt nevnes en uttalelse fra FinKN fra 2013 der nemnda mente selgers eierskifteforsikringsselskap skulle betale NOK 100 000 i erstatning for en årlig differanse på NOK 12 000 mellom de opplyste og de faktiske felleskostnadene. Uttalelsen er basert på skjønn hvor det er gjort en kapitalisering over 30 år med 5 % rente. Denne øvelsen tilsier imidlertid en erstatning på NOK 180 000, mens beløpet altså ble redusert ytterligere.
Oppsummering
Et avvik på mer enn 10 % i felleskostnadene ser ut til å representere en mangel i saker der felleskostnadene må estimeres som følge av manglende historikk. Det legges til grunn at felleskostnadenes størrelse har betydning for innholdet i avtalen og ytterligere sannsynliggjøring av dette kreves ikke. Megler kan komme i ansvar dersom undersøkelses- og opplysningsplikten ikke er overholdt og plikten anses ikke overholdt dersom informasjonen megler har mottatt spriker og megler ikke har gjort ytterligere for å avklare korrekt størrelse på felleskostnadene og hva de inkluderer. Selgers godkjennelse av salgsoppgaven er alene ikke fritaksgrunn i en slik situasjon.
Det vanligste er å kreve prisavslag i slike situasjoner, ikke erstatning. Både rettspraksis og praksis fra Finansklagenemda og RFE er svært sprikende hva gjelder utmåling av erstatning og prisavslag. Utmålingen er svært skjønnspreget og ligger relativt lavt sammenliknet med de krav som fremmes i slike saker.
