Av: Advokat og partner, Erling Keyser og senioradvokat Dag Michael Bjerkli, Brækhus advokatfirma – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2025
Innledende om problembeskrivelsen
Som følge av den pressede økonomiske situasjonen i mange boligselskaper og i samfunnet ellers, opplever vi en økt oppdragsmengde knyttet til saker der vedlikehold i salgs-/kjøpsobjekter i eierseksjonssameier ikke er gjennomført i tilstrekkelig grad.
Spørsmålene som ofte stilles er 1) hvem som har ansvaret for det manglende vedlikeholdet (kjøper, selger eller sameiet), 2) hvem som skal betale for det manglende vedlikeholdet og 3) hvordan man eventuelt kan håndtere et mangelfullt vedlikehold praktisk.
Vi vil forsøksvis besvare noen av problemstillingene i det følgende.
Hvem har ansvaret for det manglende vedlikeholdet?
Eierseksjonsloven fordeler ansvaret for vedlikehold i eierseksjonssameier mellom eierseksjonssameiet og de enkelte seksjonseierne. Fordelingen sammenfaller normalt med skillet mellom fellesarealer og bruksenheten. Det innebærer at eierseksjonssameiet har ansvaret for vedlikehold av fellesarealer, mens seksjonseieren har ansvaret for vedlikehold av bruksenheten. Utgangspunktene reguleres av eierseksjonsloven §§ 32 og 33.
Selv om ansvarsplasseringen normalt følger hovedregelen, er det alltid nødvendig å undersøke vedtektene for å avklare hvem som har ansvaret for utskifting av ulike bygningsdeler. Et praktisk viktig eksempel er vedlikehold av ytterdører og vinduer, som formelt sett er fellesareal, men der ansvaret etter hovedregelen i eierseksjonsloven tilligger seksjonseierne. Det kan fastsettes i vedtektene at vedlikeholdsplikten helt eller delvis tilligger eierseksjonssameiet, selv om lovens utgangspunkt er et annet. Dette kan ha betydning i salgssituasjonen.
Man kan for eksempel tenke seg at vinduer og ytterdører er gitt TG2 eller TG3 i tilstandsrapporten. Dersom det er sameiet som er ansvarlig for utskifting av et råttent vindu, vil det normalt være mindre verdiforringende, enn om det er kjøperen selv som må gå i gang med et vindusprosjekt så snart boligen er overtatt.
Ansvaret for mangelfullt vedlikehold før og etter overtakelse
Dersom selger av en eierseksjon før salget har misligholdt sin forpliktelse til å vedlikeholde bruksenheten, og eventuelle andre bygningsdeler, oppstår spørsmålet om hvilken forpliktelse en ny eier har overfor sameiet. Spørsmålet er forsøkt løst i eierseksjonslovens § 34, som lyder som følger:
«En seksjonseier som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten etter § 32, skal erstatte tap dette påfører andre seksjonseiere.
…
Ved eierskifte er den nye eieren bare ansvarlig for den delen av tapet som skyldes mangelfullt vedlikehold i sin eiertid».
Dette innebærer altså at kjøper ikke svarer for tap sameiet eller andre seksjonseiere har lidt i selgers eiertid. Konsekvensen av dette er imidlertid at eierseksjonssameiet som sådan (alle seksjonseierne inkludert kjøp) må dekke kostnadene.
I mange tilfeller ser vi likevel at det kan oppstå vanskelige bevisspørsmål for å avklare når et tap reelt sett inntrådte
Det er umulig å gi et klart svar på hvilket mangelfullt vedlikehold hhv. kjøper og selger hefter for overfor eierseksjonssameiet, utover at det ofte utarbeides rikelig med dokumentasjon i forbindelse med salget, som kan gi veiledning i bevisvurderingen dersom uenighet skulle oppstå.
Kjøpers forpliktelse for mangelfullt vedlikehold
Selv om kjøper som utgangspunkt ikke bærer det økonomiske ansvaret overfor sameiet for tidligere tap, er det viktig for en kjøper å være klar over at kjøper likevel har det praktiske ansvaret for å avhjelpe et eventuelt vedlikeholdsetterslep så snart seksjonen er overtatt.
Det er altså ikke slik at en ny eier kan vise til at det er tidligere eier som er skyld i etterslepet, uten samtidig å gjøre noe for å utbedre dette. Ikke sjeldent har imidlertid selger, i forbindelse med/i forkant av salget, utbedret mangelfullt vedlikehold for å gjøre seksjonen mer salgbar. Da vil kjøper være fritatt for erstatningsansvar for eventuelle tidligere tap sameiet har lidt.
Seksjonseiers mulighet for å avhjelpe eierseksjonssameiets vedlikeholdsetterslep
En annen dimensjon ved vedlikeholdsetterslep, er der en selger har forsøkt å få sameiet til å oppfylle sitt vedlikeholdsansvar, uten at styret har sørget for løpende vedlikehold. Et vedlikeholdsetterslep, også dersom det er eierseksjonssameiet som har misligholdt sin plikt, vil naturligvis uansett kunne være verdiforringende for den enkelte seksjon. Når dette er tilfellet vil en selger, for å avhjelpe vedlikeholdsetterslepet, kunne forestå vedlikeholdet selv, og sende regningen til sameiet – såkalt selvhjelpsvedlikehold. Retten følger av eierseksjonslovens § 33 fjerde ledd:
«Hvis sameiet ikke vedlikeholder fellesarealene i samsvar med første og annet ledd, og det mangelfulle vedlikeholdet står i fare for å påføre eiendommen skade eller ødeleggelse, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv. Seksjonseieren kan i slike tilfeller kreve å få sine nødvendige utgifter på samme måte som andre vedlikeholdskostnader, jf. § 29. Før seksjonseieren starter et slikt vedlikehold, skal de øvrige seksjonseierne varsles i rimelig tid. Varsel kan unnlates dersom det foreligger særlige grunner som gjør det rimelig å unnlate å varsle».
Lovens ordlyd tilsier at retten til selvhjelpsvedlikehold er forbeholdt nokså prekære situasjoner, altså der det er «fare» for at eiendommen påføres «skade eller ødeleggelse». I tillegg gir bestemmelsen anvisning på en varslingsplikt.
Det har i utgangspunktet gode grunner for seg, at seksjonseier ikke etter eget forgodtbefinnende kan påta seg eierseksjonssameiets forpliktelse med rett til kostnadsdekning. Dette henger sammen med at det er styret som forvalter og drifter eierseksjonssameiet, og skal få eierseksjonssameiets økonomi til å gå opp.
Etter vårt syn, er det likevel ikke grunn til å forstå bestemmelsens ordlyd helt bokstavelig vedrørende kravet til varsling. Dette følger også av forarbeidene til bestemmelsen, Prop.39 L på side 176, der følgende fremgår:
«Bestemmelsen sier ikke noe om konsekvensen av at det ikke gis varsel. I prinsippet vil det være at seksjonseieren ikke får sine utgifter til vedlikeholdet dekket. Ettersom det er tale om seksjonseiere som utfører et vedlikehold som sameiet i utgangspunktet skulle forestått, bør imidlertid en slik konsekvens bare inntre i unntakstilfeller, for eksempel når en seksjonseier bevisst har spekulert i å unnlate å varsle for ikke å få oppmerksomhet om vedlikeholdet han er i ferd med å gå i gang med».
Dersom det er tid til å varsle sameiet, bør man likevel ikke forestå arbeider på egenhånd, uten at de øvrige seksjonseierne og/eller styret er gitt en oppfordring til å agere.
Heller ikke vilkåret om «fare eller ødeleggelse» kan etter vårt syn tolkes strengt etter sin ordlyd. Dersom det er åpenbart at sameiets vedlikeholdsplikt er neglisjert, kan det ikke være avgjørende om bygningskroppen risikerer å falle sammen.
Som et eksempel på det samme vises det til en fersk avgjørelse fra Gulating lagmannsrett (LG-2024-129856) der en seksjonseier hadde bedt eierseksjonssameiet om å skifte vinduer i seksjonen, uten at sameiet fulgte opp. Seksjonseier besørget derfor utskiftingen selv. Lagmannsretten la til grunn at det i saken var eierseksjonssameiet som hadde vedlikeholdsansvaret, at eierseksjonssameiet ikke hadde oppfylt sin forpliktelse, og at seksjonseieren derfor hadde krav på dekning av sine kostnader til utskifting av vinduene. Lagmannsretten vurderte overhodet ikke vilkåret om «skade eller ødeleggelse», hvilket indikerer at ordlyden i eierseksjonslovens § 33 fjerde ledd ikke skal forstås bokstavelig.
Avsluttende bemerkninger
Gjennomgangen overfor viser at det er enkelte forhold man bør tenke på ved salg av eierseksjoner som har et vedlikeholdsbehov, eller der det foreligger et pengekrav fra selger mot sameiet, eller fra sameiet mot selger. Kjøpers behov for avklaring kan utvilsomt gi seg utslag på salgsprisen, og vi anbefaler derfor å ha et bevisst forhold til hvem som har ansvaret for nylig foreståtte vedlikeholdsarbeider, eller vedlikeholdsarbeider som snart er nødvendig.
