Statsbygg og Direktoratet for forvaltning og IKT (Difi) har utarbeidet en tilpasset versjon av bransjens standard leieavtale for næringslokaler. Denne avtalen ble lansert i februar i år. Vi har snakket med Ingrid Høstmælingen og Ove Marthin Granlund i Advokatfirmaet Steenstrup Stordrange om deres erfaringer med denne etter et drøyt halvår. Dokumentet bygger på en forutsetning om det offentlige som en svært attraktiv leietaker – en forutsetning som slett ikke alltid slår til, og som i enkelte tilfeller skaper urealistiske forventninger hos den offentlige aktøren, oppsummerer de.
Den nye standarden er en veldig klar forbedring fra Statsbyggs tidligere standardavtaler ved leie av lokaler til det offentlige og slik sett et stort skritt i riktig retning. Det er mange fordeler med bruk av standardkontraktene som basis; de har lang historikk og kjent ordlyd. Det er i praksis lite diskusjoner om de ulike bestemmelsenes innhold og hvordan disse skal forstås.
Det som er litt paradoksalt, er at Statsbygg anbefaler enkelte omskrivninger som ikke er ment å endre innholdet i bestemmelsene. Dette skaper unødvendige uklarheter, sier Ove Marthin Granlund.
Utgangspunktet er viktig å ha med seg, starter Høstmælingen. Dette er ikke et «agreed document», men noe som heller mot et slags forhandlingsutspill fra den offentlige leietakeren. Statsbygg hevder at denne avtalen samler praksis fra de største offentlige leietakerne og gir disse en avtale som er bedre tilpasset deres behov. S
tatsbygg har nok ikke sett særlig hen til de mindre offentlige leietakerne. Det er nemlig viktig å være klar over at de fleste justeringene og endringene som Statsbygg foreslår, i stor grad er et utslag av at Statsbygg oppfatter statlige/offentlige aktører å være særlig attraktive leietakere. De fleste anbefalingene er altså et utslag av en forutsetning om at det offentlige sitter på forhandlingsmakten og kan definere svært leietakervennlige bestemmelser. Dette er en forutsetning som slett ikke alltid slår til.
Det er ikke nødvendigvis slik at enhver statlig leietaker, for eksempel NAV, Bufetat, osv. står øverst på utleiers ønskeliste. Granlund viser til at han har snakket med flere gårdeiere og utleiemeglere som sier at de nekter å inngå leieavtaler på disse premissene, og at de kun aksepterer de justeringene i standardkontrakten som er av mer teknisk karakter sånn som justeringer i mva-bestemmelsen og forsikringsbestemmelsen, og at det offentlige ikke stiller garanti.
Etter vår oppfatning fremgår det ikke tydelig nok av instruksene i dokumentet hvilke av anbefalingene som er nødvendige for den offentlige leietaker og hvilke som bare er «ønsker» eller utslag av sterk forhandlingskraft. Etter vår erfaring gir dette den som forhandler på vegne av staten en urealistisk forventing om hva man kan kreve, og forhandlingene kan lett bli fastlåste.
Dette mener vi verken gagner staten eller utleier, og det skaper unødig konfliktfylte og tunge prosesser, påpeker Høstmælingen. I tillegg kan malen virke litt usympatisk, i den forstand at særlig de mindre utleiere som ikke benytter meglere eller rådgivere, kan komme unødvendig dårlig ut. Et leieforhold er på mange måter et langt ekteskap og begge parter nyter godt av en balansert avtale over tid, og det har ikke Statsbygg fullt ut tatt innover seg, sier hun.
Som et eksempel viser hun særlig til bestemmelsen som gir leietaker rett til å fri seg fra kontrakten etter 12 måneders varsel dersom det blir vedtatt en omorganisering av leietakeren. En eiendom utleid for eksempel til et direktorat i distriktet, vil naturligvis være et lite attraktivt transaksjonsobjekt med en slik bestemmelse i leiekontrakten. Det er ikke alle utleiere som ser hva slags verdireduserende effekt en slik bestemmelse får for eiendommen.
At det er en statlig leietaker i eiendommen vil altså slett ikke alltid veie opp for at man har oppsigelsesklausul ved omorganiseringer, særlig i kombinasjon med 80 % KPI-justering og forlengelse til samme vilkår uten justering til markedsleie, sier Granlund. Det som ved første øyekast ser ut som et fantastisk transaksjonsobjekt med lang leietid og sikker leiestrøm fra staten, kan da fort vise seg å være mye mindre attraktivt når man begynner å lese avtalen.
En hardbarket finansiell aktør vil kanskje ikke inkludere mer enn 12 måneders sikker leie i sin verdsettelse av eiendommen – og salgssummen vil naturligvis bli deretter. Her er det veldig viktig at utleiemegler er helt bevisst på hva det innebærer å akseptere Statsbyggs anbefalte endringer, også hvordan dette påvirker prisen ved en fremtidig transaksjon.
På den annen side – det er fremdeles «hot» å leie ut til staten, og det er bra at Statsbygg har tatt ansvar for at staten bruker sin forhandlingsmakt på best mulig bruk av fellesskapets ressurser. Men den enkelte utleier skal være klar over hva han begir seg ut på, og at Statsbyggs anbefaling nettopp er en anbefaling, og ingen fasit, avslutter Høstmælingen.
Først trykket i Eiendomsmegleren 6 2016
