En megler skal ivareta begge parters interesser, og mange transaksjoner gjennomføres uten bruk av advokat. Spørsmålet er hvilket ansvar megler har for innholdet i kjøpekontrakten i næringseiendomstransaksjoner.
Av: partner dr. juris Line Ravlo-Losvik og partner Gøran Mjelde Aarvik, Wikborg Rein
Ved næringsmegling kan mange bestemmelser i eiendomsmeglingsloven og forskriften fravikes. Den grunnleggende bestemmelsen om god meglerskikk er imidlertid ufravikelig. Bestemmelsen stiller krav til meglers omsorg for begge parters interesser og plikten til å gi råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.
Noe av kjernen i god meglerskikk knytter seg til følgende tre hovedelementer:
- At kjøper får et best mulig beslutningsgrunnlag basert på at alle relevante opplysninger fremgår av salgsoppgaven før bud inngis
- At kjøpekontrakten er balansert, eller at det opplyses om særskilte risikofaktorer
- At oppgjøret gjennomføres på en sikker måte, eller at det opplyses om særskilte risikofaktorer
Innholdet i kjøpekontrakten og gjennomføringen av oppgjøret står følgelig sentralt. Det er flere enkeltsituasjoner som megler bør være særskilt oppmerksom på. Eksempelvis nevnes fra eiendomstransaksjoner:
- Salg av eiendom hvor eiendommen overdras og lån innfris uten samtidig tinglysing av skjøte
- Salg av del av en eiendom som på salgstidspunktet ikke er fradelt
- Salg mot «blanco-skjøte» og generalfullmakt
- Salg hvor det foreligger forkjøpsrett
Ved salg av aksjer er risikotilfellene noe annerledes, spesielt som følge av at det ikke etableres ekstinktivt rettsvern på closing. Eksempelvis nevnes fra aksjetransaksjoner:
- Annen risiko tilknyttet closing (melding til selskapet og innføring i aksjeeierboken gir ikke samme beskyttelse som innføring i grunnboken)
- Hjemmelsselskapsstrukturer
- Forkjøpsrett til aksjer
- Forkjøpsrett til eiendommen ved erverv av aksjer
Det gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Flere dommer illustrerer dette, og sikker gjennomføring av en transaksjon ligger i kjerneområdet for meglernes ansvar.
Sammenligner man meglerstandardene for kjøp og salg av næringseiendom og eiendomsselskaper med det rettslige utgangspunktet i bakgrunnsretten, er meglerstandardene selgervennlige. Mange næringseiendomsadvokater er enige om at standardene går lengre enn det som er etablert markedspraksis. Meglerstandardene inneholder bestemmelser som kjøpere som er representert av advokat, normalt ikke vil godta. Er det da problematisk at meglere benytter disse uten å presisere nettopp dette?
Det følger av forarbeidene til eiendomsmeglingsloven at eiendomsmegling skal sikre «samfunnsmessig betryggende omsetning», og det uttales at man i bransjepraksis (typisk meglerstandarder) kan stille strengere, men neppe mer lempelige krav, til god meglerskikk enn en slik objektiv norm medfører. De forpliktelsene som følger av kravet til «god meglerskikk» må følgelig vurderes på selvstendig grunnlag i den enkelte sak.
Kravet til å ivareta begge parters interesser, og fokus på sikker gjennomføring av oppgjøret innebærer etter vår vurdering at meglere ikke bør benytte meglerstandarden uten å påpeke at flere av bestemmelsene ikke er markedsmessige.
Dersom «worst-case-scenario» inntrer og selger eksempelvis har solgt aksjer uten å være eier av disse, med den konsekvens at kjøper står igjen med et begrenset erstatningsansvar, men uten aksjene, så risikere megler ansvar, dersom de har anbefalt meglerstandarden uten å påpeke de risikofaktorene som er forbundet med denne.
Først trykket i Eiendomsmegleren 6 2015
