Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund utgir i samarbeid med Advokatfirmaet BA-HR meglerstandardene for kjøp av eiendomsselskaper og eiendom. Vi har snakket med Margrethe Røse Solli (fagsjef i Norges Eiendomsmeglerforbund), Jens Helge Hodne (leder i Forum for Næringsmeglere) og Rikke Bergheim Wataker (styremedlem i Forum for Næringsmeglere) som alle sitter i arbeidsgruppen som jobber med utkastene.
Hvordan foregår revisjonsarbeidet?
Vi har fått mange gode innspill både via meglere til Forum for Næringsmeglere og Norges Eiendomsmeglerforbund. I tillegg har innspill fra eiendomsadvokater, andre rådgivere og eiendomsaktører blitt vurdert og implementert, sier Røse Solli.
Sammen med Advokatfirmaet BA-HR har vi jobbet oss gjennom flere ulike utkast og mener selv at vi nå nærmer oss utkast som reflekterer markedspraksis og er mer brukervennlig, forklarer hun. Vi har vært opptatt av at standarden skal være den foretrukne for både større og mindre transaksjoner og har brukt mye tid på å diskutere hvordan dette skal balanseres.
Når ser dere for dere at arbeidet er ferdig og markedet kan ta de nye standardavtalene i bruk?
Arbeidet med å revidere standardene har kommet langt, og målet er å presentere en ny standard for salg av aksjeselskap om kort tid, sier Røse Solli. De øvrige standardene for eiendom, KS, ANS og IS med tilhørende oppgjørsavtaler vil lanseres på årsmøtet for Forum for Næringsmeglere i februar 2015. I forbindelse med kurs og årsmøte i Forum for Næringsmeglere den 12. februar 2015 vil den nye standarden med oppgjørsavtale bli gjennomgått av og hos BA-HR. Informasjon om kurset ligger på www.nef.no
Hva er nytt?
Ved tidligere revisjoner er det gjort mindre justeringer i avtalene som ikke har endret seg vesentlig siden 90-tallet. Denne gangen er det foretatt en omfattende omskriving av avtalene med sikte på å forbedre systematikken, forenkle og forbedre språket samt klargjøre partenes forpliktelser, forklarer Hodne.
Han viser til at et tydeligere skille mellom betingelser, forpliktelser og garantier gjør det lettere for meglerne å utarbeide gode og klare avtaler også uten hjelp fra advokater. I mindre transaksjoner er det verken praksis for eller nødvendig med utstrakt juridisk bistand, og da er det viktig at standardkontrakten er et presist og godt verktøy som reduserer risikoen for uklarheter og feil.
Vi har også tatt flere grep for å forenkle selve bruken av standardavtalen. Eventualiteter som sjelden er aktuelle, er nå beskrevet i fotnoter og ikke avtaleteksten. Dette har for eksempel medført at forhold som sjelden har betydning for kjøpesumsberegningen, så som gevinst/tapskonto og justeringsrettigheter –eller forpliktelser tilknyttet mva., nå er flyttet til fotnotene.
Vi foreslår dessuten å gjøre oppgjørsavtalen til et fast bilag til kjøpekontraktene og har utarbeidet én variant med og én variant uten oppgjørsansvarlig, sier Wataker. Samtidig har vi sørget for å forenkle oppgjørsavtalene vesentlig uten at dette har gått på bekostning av behovet for en klar regulering av partenes forpliktelser. Oppgjørsavtalen med oppgjørsansvarlig som tidligere var på 13 sider, er nå redusert til 6 sider, forteller hun.
Endringene i systematikken har dessuten ført til at avtalene har nærmet seg de avtalene som benyttes for kjøp av annet enn eiendom, forklarer Wataker videre. Man kan si at avtalene har utviklet seg mer i retning av kontraktsmodeller som benyttes ved oppkjøp av annet enn eiendom. Denne utviklingen er naturlig både sett i lys av at de fleste større eiendomstransaksjoner nettopp skjer gjennom selskapssalg, og at markedet for slike transaksjoner har blitt mer profesjonalisert og internasjonalt.
Med såpass store endringer er dere bekymret for at aktørene ikke vil ta den nye standarden i bruk i frykt for at den innebærer en annen regulering av transaksjonen enn det partene ønsker og er vant med?
Selv om standardavtalen etter revisjonen vil være ganske annerledes enn tidligere versjoner både i oppbygning og språk, og det er foretatt en viss oppdatering i henhold til markedspraksis, er det viktig å understreke at det ikke legges opp til vesentlige endringer og forskyvninger i partenes forpliktelser og rettigheter sammenliknet med forrige versjon, presiserer Røse Solli.
Først trykket i Eiendomsmegleren 1 2015
