Reklamasjon og foreldelse er to selvstendige forhold som kan medføre at et berettiget mangelskrav går tapt. Vi ser at mange ikke er oppmerksomme på forskjellen på reklamasjonsfrister og foreldelsesfrister, eller på hva som skal til for å avbryte disse. Dette fører tidvis til at krav går tapt selv om det er reklamert i tide.
Av: advokatene Arnt Olaf Stillerud og Thomas Lie, Tenden Advokatfirma
Vi skal i denne artikkelen gi en oversikt over reglene om reklamasjon og foreldelse ved mangelskrav slik at alle som leser Eiendomsmegleren blir i stand til å gi mest mulig riktige svar til de kjøpere og selgere som kommer med spørsmål om reklamasjoner. Dessuten er det greit å kjenne til forskjellen på reklamasjon og foreldelse hvis en skulle få et krav rettet mot seg selv.
Jevnlig opplever kjøpere av varer og tjenester feil og mangler ved det de har kjøpt. Vi kommer i denne artikkelen kun til å forholde oss til det som er relevant for kjøp og salg av eiendom, eller som kan ha relevans for eiendomsmegleren selv. Vi behandler dessuten kun mangelskrav, og går dermed ikke inn på krav som følge av forsinkelse eller annet.
Dersom man ikke sier ifra mister man sine rettigheter
En kjøper av fast eiendom kan miste de krav han/hun har som følge av mangler ved eiendommen hvis kjøperen ikke melder ifra til selger tidsnok. Noen unntak fra dette foreligger dog, men det sikre er å forholde seg som om at det alltid er slik. Også der hvor det ikke gjelder noen særskilte reklamasjonsfrister kan krav gå tapt om man ikke sier ifra, enten som følge av passivitet eller som følge av såkalt konkludent adferd. Dette kommer vi tilbake til.
Det man skal være klar over er at selv om man har reklamert i tide, løper det en særskilt frist for foreldelse av kravet. Dersom ikke denne fristen avbrytes i tillegg, bortfaller kravet.
Vi vil i det følgende ta for oss reglene om reklamasjon, herunder noe om situasjonen for krav hvor det ikke er noen reklamasjonsfrist og deretter ta for oss foreldelse.
Reklamasjon
Reklamasjonsfristene
Dersom det foreligger en mangel, må kjøper etter både avhendingsloven og bustadoppføringslova reagere innen rimelig tid etter at han/hun faktisk oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Det er dette som kalles den relative reklamasjonsfristen.
Hva som er «rimelig tid» må alltid vurderes konkret, men rettspraksis viser at grensen ofte vil gå et sted mellom to og tre måneder. Dersom en skal gi råd, bør rådet alltid være å reklamere i god tid før det er gått to måneder etter at mangelen ble oppdaget. Er det allerede to måneder er rådet å reklamere umiddelbart.
Merk at dersom det er en mangel som har utviklet seg over tid, eller som det har tatt tid å oppdage, kan det bli et spørsmål om når kjøperen «burde oppdaget» mangelen. I en slik situasjon er rådet å reklamere så raskt som mulig og ikke vente til det nærmer seg to måneder.
Når man «burde oppdaget» mangelen kan mange ganger være vanskelig å fastslå. I forbrukerforhold kan man normalt ikke kreve aktive undersøkelser fra kjøperen før det foreligger synlige og konkrete indikasjoner på at noe er galt. Dersom slike indikasjoner foreligger, for eksempel at det er synlig muggvekst på kjellerveggen, må kjøperen sette i verk undersøkelser for å avdekke årsakene til dette, herunder om det skyldes en mangel ved boligen. Det er fra det tidspunktet en kan si at årsakene burde vært avdekket at den relative reklamasjonsfristen begynner å løpe.
I tillegg til den relative reklamasjonsfristen gjelder en absolutt frist for reklamasjonen. Ved eiendomskjøp, ny eller gammel bolig, er denne fristen fem år. Fristen løper fra den dagen kjøperen faktisk overtar bruken av boligen. Merk at dette i noen tilfeller kan være senere enn avtalt overtakelse, for eksempel hvis det det foreligger forsinkelse fra en av partene.
Denne fristen gjelder såfremt det ikke er gitt garanti ut over lovens frister. Dette kan være tilfelle på enkelte deler av boligen, for eksempel er det ikke uvanlig med lange garantitider knyttet til bygningsdeler som tak og vinduer. Det er ikke adgang til å avtale kortere frister enn den fem-årsfristen som følger av loven.
Det er viktig å være oppmerksom på at fem-årsfristen er absolutt. Dersom kjøper oppdager feil kort tid før fem-årsfristen går ut så må kjøper reklamere snarlig, og kjøper kan ikke bruke den tiden han/hun har til å områ seg etter den relative reklamasjonsfristen hvis det medfører at fem-årsfristen oversittes.
Kjøper må reklamere innenfor begge fristene, altså både «innen rimelig tid» og før det er gått fem år.
I noen tilfeller gjelder ikke reklamasjonsfristene
Dersom selgeren har opptrådt uredelig, grovt uaktsomt eller i strid med god tro så gjelder det ingen reklamasjonsfrister. Det typiske eksemplet er selgeren som bevisst gir uriktige opplysninger om eiendommen.
Det er dog viktig å være oppmerksom på at heller ikke i disse tilfellene kan kjøperen gjøre akkurat som han/hun selv vil. Det er for eksempel en forutsetning for et prisavslagskrav at selgeren er gitt muligheten til selv å utbedre mangelen. I dette ligger det i praksis et krav om at kjøperen må reklamere før han selv besørger utbedring. Her ser vi at en del kjøpere er for raske. Det kan være fristende, særlig dersom en føler seg lurt av selgeren, og gå i gang å utbedre for deretter å kreve prisavslag eller erstatning fra selgeren. Det kan by på juridiske utfordringer.
Derfor bør rådet alltid være å reklamere og gi selgeren mulighet til å besvare reklamasjonen før man setter i gang eventuelle utbedringer selv, uansett om kjøperen mener at selgeren har vært uærlig eller ikke.
Der hvor det ikke gjelder noen reklamasjonsfrist
Utenfor de lovregulerte områdene gjelder ingen allmenne reklamasjonsfrister, verken relative eller absolutte. Reklamasjonsfrister kan dog følge av avtale, typisk inneholder standardavtalene på området for fast eiendom som utarbeides av Standard Norge (NS-seriene) reklamasjonsfrister.
Følger reklamasjonsfrister verken av lov eller avtale så gjelder det ingen absolutte reklamasjonsfrister, men når det gjelder den relative reklamasjonsfristen er det litt mer komplisert. Reklamasjonsfristene er et utslag av den alminnelige lojalitetsplikten i avtaleforhold, og det følger av juridisk teori at den relative reklamasjonsfristen til en viss grad også gjelder der hvor det ikke er avtalt eller følger av lov. Hvor langt dette rekker er usikkert og det blir også hevdet at det da ikke gjelder noen reklamasjonsfrist i det hele tatt, men at kravet kun tapes som følge av passivitet.
Et eksempel hvor det antagelig ikke gjelder noen reklamasjonsfrist er erstatningskrav fra oppdragsgiver mot eiendomsmegler som for eksempel er begrunnet i at eiendomsmeglere ikke har utført oppdraget i tråd med reglene i eiendomsmeglerloven kap. 6. Eiendomsmeglerloven inneholder ingen reklamasjonsfrister, og i forbrukerforhold vil det da ikke lovlig kunne avtales frister fordi det gir forbrukeren dårligere rettigheter.
I forbrukerforhold mener vi at det heller ikke kan utledes noen reklamasjonsfrist av ulovfestet rett. I næringsforhold vil spørsmålet kanskje være mer nyansert, uansett kan det i næringsforhold være en ide å ta inn reklamasjonsfrister i standardvilkårene, de kan i hvert fall gjøres gjeldende overfor oppdragsgiveren.
Selv om det ikke foreligger noen reklamasjonsfrist kan krav gå tapt som følge av passivitet. Normalt sett skal det det mye til før et krav går tapt som følge av passivitet, særlig gjelder dette hvis den som har et krav er en forbruker. I forbrukerforhold er det nok i realiteten foreldelsesfristene som setter skrankene (se nedenfor).
Hvor mye som skal til før et krav går tapt som følge av passivitet avhenger av de konkrete forholdene, herunder hvem som er parter og hvordan partene har opptrådt. Dersom den som har et krav har opptrådt på en måte som gir motparten grunn til å tro at det ikke kommer til å bli fremmet noe krav vil det lettere kunne føre til at kravet tapes.
Dette kalles gjerne konkludent adferd. Det er ofte en glidende overgang mellom at kravet tapes på grunn av konkludent adferd eller passivitet. Poenget er at et krav på et tidspunkt kan tapes – enten på grunn av tiden som går eller måten kravshaveren opptrer på – som følge av at motparten får en berettiget forventning om at det ikke blir fremmet noe krav mot seg.
Hvordan avbryte reklamasjonsfristen
For å avbryte reklamasjonsfristene, er det tilstrekkelig med såkalt nøytral reklamasjon. Det er ingen formkrav til reklamasjonen, men av bevishensyn bør den gjøres på en måte som kan dokumenteres i ettertid, for eksempel per epost.
Det stilles ikke store krav til innholdet i en nøytral reklamasjon, det er tilstrekkelig at kjøperen får frem at eiendommen ikke er i tråd med avtalen eller de forventningene kjøperen hadde til eiendommen og at han/hun mener at selgeren er ansvarlig. Kjøperen trenger ikke fremme konkrete krav ved reklamasjonen.
En nøytral reklamasjon uten spesifikke krav, bør derimot følges opp så snart kjøperen har kunnet vurdere hvilke krav som han/hun vil fremme, for eksempel utbedring eller erstatning. Men det foreligger ikke noen særskilt frist her, bortsett fra at kjøperen må passe på eventuell foreldelse (se nedenfor).
En skal dog være klar over at krav kan tapes etter en nøytral reklamasjon som følge av passivitet eller konkludent adferd. Igjen er det slik at dersom kravshaveren – enten på grunn av tiden som går eller måten kravshaveren opptrer på – gir motparten en berettiget grunn til å tro at det ikke vil bli fremmet noe krav under reklamasjonen kan kravet gå tapt.
Særskilt reklamasjonskrav ved krav om heving
Dersom kjøperen ønsker å heve kjøpet er det grunn til å være oppmerksom på at det etter avhendingsloven gjelder en særskilt reklamasjonsfrist i forhold til hevingskrav. Krav om heving må fremsettes innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde blitt oppdaget. For å ha et hevingskrav i behold er det derfor ikke tilstrekkelig med en nøytral reklamasjon, heving krever særskilt og spesifikk reklamasjon.
Realitetsdrøftelser
Det er ikke sjelden at kjøper og selger begynner å diskutere hvorvidt det foreligger en mangel eller ikke når kjøper har reklamert, uten at selger tar stilling til om det er reklamert for sent. Slike drøftelser av realitetene kan føre til at selger taper sin innsigelse om at det er reklamert for sent. Dette følger av alminnelige regler om passivitet. Som vi nevnte ovenfor skal det mye til før kjøperen taper et krav på grunn av passivitet alene.
Det samme gjelder for selgeren, men dersom selgeren diskuterer realitetene i saken skal det noe mindre tid til før selgeren taper en innsigelse om for sen reklamasjon. mangler det et ord her?. Det er derfor et godt råd alltid å påberope for sen reklamasjon dersom det kan være en aktuell problemstilling, eller ta forbehold om å påberope at det er reklamert for sent dersom en begynner å diskutere om det er en mangel eller ikke.
Foreldelse
Selv om kjøper har fremsatt sin reklamasjon i tide, er det ikke uvanlig at det går lang tid før selger innfrir de krav kjøper har satt frem. For eksempel kan selger bestride at det foreligger en mangel, eller så kan selve utbedringen la vente på seg. Da er det svært viktig å vite at det løper en selvstendig frist for foreldelse av kravet, som ikke avbrytes av en reklamasjon.
Foreldelsesfristen løper altså helt uavhengig av om det er reklamert eller ikke. Foreldelse kan også inntre på samme måte for krav det ikke er knyttet noen reklamasjonsfrist til. Med andre ord må foreldelsesfristene alltid overholdes dersom en skal unngå at kravet går tapt. Et annet viktig poeng er at foreldelsesfristene alltid gjelder, også når selgeren/motparten har vært grovt uaktsom eller uredelig.
Foreldelsesfristene
Som for reklamasjon gjelder det to sett av frister, men med et litt annet system.
Den alminnelige foreldelsesfristen i Norge er tre år. Spørsmålet om når den foreldelsesfristen begynner å løpe er mer komplisert enn spørsmålet om når reklamasjonsfristene begynner å løpe, og det er en rikholdig rettspraksis omkring dette. For det tradisjonelle eiendomskjøpet er man derimot på trygg grunn hvis man som kjøper forholder seg til at foreldelsesfristen er tre år fra avtalt overtakelsesdato.
For andre typer krav kan det være mer usikkert, for eksempel erstatningskrav mot eiendomsmegler. Her vil friststart kunne avhenge av om kravet er basert på et rent mislighold av de konkrete pliktene etter eiendomsmeglerloven eller på rådgivningsfeil begått av megleren.
Friststart vil enten være det tidspunktet feilen ble begått, eller på det tidspunktet den fikk virkning (det vil si når kjøper eller selger innrettet seg etter rådet). Ofte vil disse tidspunktene være omtrent samtidig, men her kan det være vanskelige grensedragninger.
I og med at vi har fem års reklamasjonsfrist ved eiendomsskjøp er det klart at en del mangler først vil bli oppdaget først etter at den alminnelige treårs foreldelsesfristen er utløpt.
Foreldelsesloven har en særskilt regel som løser dette problemet ved å gi en tilleggsfrist. Denne tilleggsfristen gjelder for alle typer krav og er ett år fra det tidspunktet man blir, eller burde blitt, klar over at man har et krav og hvem kravet kan rettes mot.
Dette innebærer i praksis at dersom kjøperen oppdager en mangel etter tre og et halvt år, så må kjøperen reklamere innen rimelig tid. Dernest må kjøper før det er gått fire og et halvt år – altså ett år etter oppdagelsen – sørge for å avbryte foreldelsesfristen. Hvis ikke går kravet tapt.
Hvis mangelen oppdages når det er gått mellom to og tre år er rådet å avbryte foreldelse før det er gått tre år. Det er ikke gitt at kjøper får benytte seg av tilleggsfristen så lenge han/hun har blitt kjent med kravet i rimelig tid før 3-årsfristen utløper.
Dersom det ikke gjelder noen reklamasjonsfrist (og kravet ikke går tapt som følge av passivitet/konkludent adferd) er det kun foreldelsesfristene som gjelder. Også i disse tilfellene er det klart at man kan bli kjent med et krav mer enn tre år etter at feilen ble begått.
Eksempelvis kan kjøperen mange år etter kjøpet bli kjent med reguleringsbestemmelser som hindrer en bestemt utnyttelse av eiendommen og som ved en feil ikke lå ved salgsdokumentene. Da kan megler være ansvarlig og den aktuelle kjøperen vil etter tilleggsfristen ha ett år på seg til å avbryte foreldelse av et eventuelt erstatningskrav.
Når det ikke gjelder noen reklamasjonsfrister kan krav bli fremmet lang tid etter at feilen ble begått. Tilleggsfristen har virkning i opptil ti år etter at den alminnelige tre-årsfristen er utløpt. I prinsippet kan derfor foreldelsesfristen bli på hele tretten år.
Hvordan foreldelse avbrytes
I motsetning til reklamasjon avbrytes ikke foreldelse ved at kjøper melder kravet til selger (eller andre ansvarlige).
Foreldelse kan avbrytes på flere måter, men i hovedsak er det tre måter som er praktiske for krav som følge av eiendomshandler. Det er ved erkjennelse fra skyldneren, avtale om fristutsettelse og ved å ta rettslige skritt.
Foreldelse avbrytes dersom skyldneren erkjenner kravet. Forutsetningen er dog at erkjennelsen er uforbeholden og dekker motpartens krav. Dersom selgeren bare erkjenner å være ansvarlig for å utbedre, men ikke et erstatningskrav i tillegg, er det bare foreldelse av kravet om utbedring som avbrytes. Likestilt med erkjennelse er at selger, igjen uten forbehold, utbedrer en påberopt mangel. Virkningen av en erkjennelse er at det løper en ny alminnelig tre-årsfrist for det tilfelle at erkjennelsen ikke følges opp i handling.
Videre kan foreldelse avbrytes ved avtale. Det vil si at kjøper og selger kan avtale at foreldelse ikke skal inntre før et nærmere avtalt tidspunkt. Dette kan være aktuelt dersom fristen nærmer seg og det er konstruktive forhandlinger mellom kjøper og selger slik at de ønsker mer tid før en av partene må ta rettslige skritt. En slik avtale er fullt ut frivillig og erfaringsmessig kan det være vanskelig å få motparten med på en slik avtale.
Til sist avbrytes foreldelse ved å ta rettslige skritt, det vil si å ta ut forliksklage eller stevning. I de sakene hvor det er tvist mellom partene er dette som regel den eneste måten å avbryte foreldelse på.
Det sitter ofte langt inne å få til en avtale eller en tilstrekkelig erkjennelse fra motparten. I de tilfellene hvor mangler oppdages etter noe tid så bør kjøper forsøke å få til en enighet eller avklare om det er mulig nokså snarlig. Erfaringsmessig går tiden raskt dersom en tvister om en sak, ofte fordi partene innhenter støtte en eller flere fagkyndige, og ett år er i denne sammenhengen ofte ikke lang tid.
Eiendomsmeglerens rolle
Som eiendomsmegler så vil man tidvis bli involvert i mangelssaker. Enten fordi noen mener at eiendomsmegleren er ansvarlig, eller fordi partene kommuniserer via eiendomsmegleren.
I slike situasjoner er det viktig å være bevisst sin rolle som mellommann. Får megler krav rettet mot seg i ettertid må dette kravet håndteres og da er det vårt råd at megler unngår at kommunikasjonen mellom kjøper og selger går via megler. Det er vanskelig å være både mellommann og part i en tvist.
Når det gjelder reklamasjoner fra kjøperen til selgeren vil megleren (i hvert fall en viss tid etter megleroppdragets avslutning) være forpliktet til å viderebringe disse, eventuelt orientere kjøper om at han/hun må reklamere direkte til selger eller eierskifteforsikringsselskapet.
Dersom reklamasjoner fra kjøper ikke viderebringes kan det i seg selv medføre erstatningsansvar for megleren, såfremt megleren ikke gir tilkjenne at kjøperen selv må reklamere direkte. Rettslig sett vil reklamasjonsfristen overfor selgeren som regel være avbrutt når kjøperen har reklamert til megleren.
I tilknytning til reklamasjoner antar vi at meglere regelmessig får spørsmål om ulike sider av reglene, og at det noen ganger er naturlig å gi opplysninger om disse.
Det er vanskeligere å tenke seg et erstatningsansvar for megleren knyttet til opplysninger om reglene generelt, men det er alltid et godt utgangspunkt og en god kundeservice og kunne svare riktig. Er problemstillingen uklar eller vanskelig bør megleren i stedet råde den som spør om å søke råd hos en advokat. Det kan få store konsekvenser å gi uriktig informasjon om reklamasjons- eller foreldelsesregler.
Først trykket i Eiendomsmegleren 2 2016
