Av: Amna Mrzic, advokat i Brækhus advokatfirma – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2026 Noen ganger er det nettopp det som ser enkelt ut ved en boligtransaksjon som skjuler den største risikoen. En eierseksjon kan ha egne
innganger, kjøkken og bad – og likevel være noe annet rettslig enn det kjøper intuitivt tror. En eierseksjon kan fysisk fremstå som flere boliger. Det betyr ikke nødvendigvis at den er seksjonert, offentlig godkjent eller rettslig organisert som flere selvstendige boliger. Spørsmålet er da ikke bare hva kjøper ser på visning, men hva kjøper faktisk overtar. Dette ble illustrert i LB-2024-182840, her omtalt som «Terningbekk 2-saken». Saken gjaldt én eierseksjon på Frogner som allerede besto av fire offentlig godkjente boenheter med egne bolignumre. Etter kjøpet ble boenhetene oppgradert med moderne kjøkken og bad. Da seksjonseieren ikke fikk gjennomslag for reseksjonering i sameiet, ble seksjonen overført til et nyopprettet borettslag. Borettslaget opprettet deretter fire borettslagsandeler, én for hver boenhet, og andelene ble solgt videre. For lagmannsretten var spørsmålet dels om borettslaget lovlig kunne eie én eierseksjon og knytte omsettelige borettslagsandeler til de fire boenhetene uten sameiets samtykke, dels om de konkrete oppgraderingsarbeidene likevel krevde samtykke. Lagmannsretten godtok borettslagsmodellen, men kom til at inngrepene i etasjeskillet krevde samtykke fra sameiet. For megler ligger læringspunktet i dette skillet. En løsning kan være privatrettslig gjennomførbar, men likevel krevende å forklare korrekt i et boligsalg. Det som ved første øyekast kan se ut som en ordinær leilighet, kan i realiteten være en borettslagsandel med eksklusiv bruksrett til en boenhet inne i én eierseksjon. Da må salgsoppgaven gjøre rettighetsstrukturen like tydelig som planløsningen. Risikoen oppstår i forventningsgapet mellom tre forhold: hvordan boligen fremstår fysisk, hvilken rett kjøper faktisk erverver, og hvilken bruk som er offentligrettslig godkjent. I Terningbekk 2-saken var de fire boenhetene allerede offentlig godkjent,
