En eiendoms adkomstmuligheter er sentralt ved kjøp og salg av eiendom. Tilstrekkelig adkomstrett til eiendommen er helt sentralt for eieren av eiendommen. Potensielle utfordringer med adkomst kan derfor ha stor betydning for eiendommens verdi. Det er derfor viktig at rådgivere ved kjøp og salg av eiendom har kunnskap om eksisterende adkomstforhold og hvilke muligheter som finnes for å etablere adkomstrett der dette ikke eksisterer. Høyesterett har i en nylig avsagt avgjørelse (HR-2025-220-A) avklart at den som ønsker en privat veirett etter omstendighetene kan velge mellom to alternative lovbestemmelser å hjemle kravet sitt i. Avgjørelsen er nyttig å kjenne til for å kunne rådgi både kjøpere og selgere i tilfeller hvor det foreligger potensielle utfordringer med adkomst, særlig fordi valg av lovbestemmelse kan ha stor betydning for sakskostnadene.
Av: Henriette Lyngholt og Hanne Nesset Skare, managing Associates i Wiersholm – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 2 2025
Hjemmelsgrunnlag for innpåkjøp og Høyesteretts konklusjon
I februar avsa Høyesterett en kjennelse om bruksrett til en allerede eksisterende vei på tredjeparts eiendom mot vederlag – et såkalt «innpåkjøp». Saken gjaldt Øyeren Strandpark AS’ ønske om veirett for å realisere en utbygging av fritidsboliger på egen eiendom. Øyeren Strandpark AS hjemlet kravet om veirett i jordskifteloven § 3-9, men ble møtt av motstand fra den private veiens grunneiere, som hevdet at vegloven § 53 var riktig hjemmel for krav om innpåkjøp.
Høyesterett vurderte både om jordskifteloven § 3-9 gir hjemmel for innpåkjøp, og om bestemmelsen om innpåkjøp i vegloven § 53 utelukker bruk av jordskifteloven, slik at vegloven må anvendes i stedet. Retten konkluderte med at begge lovene kan være rettsgrunnlag for innpåkjøp. De utgjør dermed alternative lovhjemler, slik at den som trenger bruksrett gis mulighet til å velge mellom regelsettene, forutsatt at vilkårene er oppfylt.
Grunneierne hevdet videre at tvungent innpåkjøp og de påløpte sakskostnadene utløste rett til full erstatning etter Grunnloven § 105, og at inngrepet var i strid med legalitetsprinsippet i Grunnloven § 113, som skal hindre myndighetenes inngripen overfor enkeltindivider. Høyesterett avviste at Grunnloven § 105 og § 113 hindrer bruk av jordskifteloven § 3-9 som grunnlag for innpåkjøp, også når det gjelder påløpte sakskostnader.
Høyesteretts avgjørelse avklarer viktige spørsmål om anvendelse av jordskifteloven § 3-9 ved innpåkjøp. Av særlig betydning er avklaringen om at den som trenger bruksrett selv kan velge mellom å hjemle kravet om etablering av bruksrett til en eksisterende vei i jordskifteloven eller i vegloven.
Fleksibilitet ved lovvalg, men med konsekvenser
Valget av rettsgrunnlag for å etablere en veirett kan av hensyn til ulikhetene i grunnlagene få betydning på flere måter.
Først og fremst har lovbestemmelsene ulike inngangsvilkår. Jordskifteloven § 3-9 kan brukes til å pålegge felles tiltak, inkludert innpåkjøp, når minst én eiendom eller bruksrett i jordskifteområdet er vanskelig å bruke på tjenlig måte, og jordskifteløsningen forbedrer eiendomsforholdene i jordskifteområdet.
Videre oppstiller jordskifteloven et vern mot tap i jordskifteloven § 3-18, som utgjør en materiell begrensning av jordskifterettens kompetanse. Etter denne bestemmelsen er det et vilkår at en jordskifteløsning ikke skal føre til at kostnadene eller ulempene blir større enn nytten for en eiendom eller bruksrett.
Vegloven § 53 er på sin side en ren ekspropriasjonsbestemmelse, hvor vilkåret er at eiendomsinngrepet klart gir større nytte enn skade. Den som krever veirett må dermed vurdere hvilke vilkår som kan anses oppfylt i den aktuelle saken, og hensynta dette ved valg av lovhjemmel for å øke sjansene for å nå frem med kravet sitt.
Videre skiller rettsgrunnlagene seg fra hverandre når det gjelder vederlaget som skal ytes til grunneier for veiretten. Hovedregelen etter jordskiftelovens kapittel 3 er bytte i naturalia, slik som bytte av grunn mot grunn eller bruksrett mot bruksrett, mens penger er et subsidiært byttemiddel. Etter vegloven § 53 skal vederlaget imidlertid beregnes til full erstatning for grunneierens tap. Vurderingen av eiendomsforholdene etter jordskifteloven § 3-9 kan dermed være mer omfattende enn etter vegloven § 53, hvor målet er å utmåle riktig økonomisk kompensasjon. Valget av rettsgrunnlag kan dermed påvirke vederlaget.
En annen vesentlig forskjell mellom jordskifteloven og vegloven er hvordan de respektive reglene fordeler ansvar for sakskostnader. Hovedregelen i jordskifteloven § 3-9 er at sakskostnadene fordeles mellom partene basert på «den nytten dei har av saka». Videre bærer partene sine egne kostnader til rettshjelp og annen sakkyndig bistand. Utgangspunktet etter vegloven § 53 er imidlertid at den som krever innpåkjøp dekker motpartens nødvendige sakskostnader, uavhengig av utfallet i saken. Den som krever bruksrett bør derfor vurdere sakskostnadsansvaret nøye i valget av rettsgrunnlag, da valget kan ha betydelige økonomiske konsekvenser.
Oppsummert gir Høyesteretts avgjørelse klarhet i at både jordskifteloven og vegloven kan brukes som hjemmel for å etablere bruksrett til eksisterende veier. Høyesterett uttrykker forståelse for at de alternative hjemlene for innpåkjøp kan skape usikkerhet, men overlater til lovgiver å vurdere behovet for å samordne lovhjemlene. Inntil videre har man dermed fleksibilitet i valget av rettsgrunnlag. Valget mellom rettsgrunnlagene har imidlertid viktige implikasjoner, særlig for sakskostnadsansvaret. Man må dermed overveie valget basert på sakens konkrete omstendigheter og de økonomiske konsekvensene av dette.
Avklaringen fra Høyesterett om anvendelse av jordskifteloven og vegloven som alternative hjemler for innpåkjøp i eksisterende vei kan få betydning for meglers rådgivning om dette spørsmålet. Med kunnskap om de økonomiske og praktiske konsekvensene av lovvalget kan megler bidra til å ivareta kundens interesser ved å sikre gode avtaler og håndtere potensielle utfordringer både for den som har behov for å sikre adkomst, og for den som eventuelt skal avgi adkomstrett.
