Som eiendomsmegler er du en viktig aktør i arbeidet mot hvitvasking av penger og terrorfinansiering. Regelverket kan virke tungt og komplekst, og etterlevelse av hvitvaskingsregelverket er stadig tema i Finanstilsynets tilsynsrapporter. Enten du jobber som backoffice, megler, daglig leder, fagansvarlig eller sitter i styret i et eiendomsmeglingsforetak, kjenner du deg nok igjen. Sjekklistene i meglersystemene har blitt lengre de siste årene, rammeverket har blitt mer omfattende, og opplæringen er mer intensiv.
Av: Robert Aronsen, System og kvalitet, Eiendomsmegler MNEF, Aktiv Eiendomsmegling AS – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmeglerne nr. 2 2025
I denne artikkelen ser vi nærmere på to konkrete plikter etter hvitvaskingsregelverket – plikten til å gjennomføre kundetiltak og plikten til å undersøke mistenkelige forhold. Begge deler er sentrale for at eiendomsmegleren effektivt skal kunne avdekke forsøk på hvitvasking og terrorfinansiering, og på den måten unngå å bli misbrukt til kriminelle handlinger.
Selv om det umiddelbart kan virke trivielt å holde de to pliktene adskilt fra hverandre, kan det oppstå tilfeller hvor du som megler vil være i tvil om det er den ene eller den andre plikten som gjelder. Det kan i noen tilfeller særlig være vanskelig å skille mellom plikten til å gjennomføre forsterkede kundetiltak ved høy risiko og plikten til å undersøke mistanke om hvitvasking.
Målet med denne artikkelen er å forsøke å trekke et skille mellom disse to pliktene, samt å gi deg konkrete tips og verktøy som gjør det lettere å håndtere denne prosessen i din arbeidshverdag.
Hvitvaskingsloven og kravene til forsterkede kundetiltak
I henhold til hvitvaskingsloven § 17 (1) skal det gjennomføres forsterkede kundetiltak dersom det er høy risiko for hvitvasking eller terrorfinansiering.
Å lage en uttømmende liste over høyrisikomomenter som dekker enhver situasjon vil være en nærmest umulig oppgave. Hva som utgjør «høy risiko» beror på en konkret vurdering av den enkelte situasjon, hvor blant annet momenter som type oppdrag, informasjon om oppdragsgiver, informasjon om medkontrahenten eller informasjon om eiendommen kan være relevante forhold å vurdere.
Hvitvaskingsloven og plikten til å undersøke mistenkelige forhold
Når eiendomsmegler oppdager forhold som kan indikere hvitvasking eller terrorfinansiering skal forholdene undersøkes i henhold til hvitvaskingsloven § 25. I forlengelse av dette skal forholdet rapporteres i henhold til hvitvaskingsloven § 26 dersom undersøkelsene ikke avkrefter mistanken om hvitvasking eller terrorfinansiering.
I Finanstilsynets rundskriv 11/2019 vises det til NTAES’ liste over indikatorer på mistenkelige forhold. Det er viktig å huske på at listen ikke er uttømmende, slik at også andre forhold kan indikere hvitvasking eller terrorfinansiering og må undersøkes ytterligere.
Undersøkelsesplikten gjelder alle mistenkelige forhold virksomheten kommer i befatning med, herunder fremtidige, pågående og gjennomførte transaksjoner. Undersøkelsesplikten gjelder med mindre forholdet åpenbart har en naturlig forklaring. Vurderingen av dette skal alltid dokumenteres.
Hvitvaskingslovens system
Lovens system legger altså opp til at det skal gjennomføres forsterkede kundetiltak ved høy risiko for hvitvasking eller terrorfinansiering, mens man ved treff på en eller flere indikatorer skal undersøke mistenkelige forhold.
Det følger videre av Finanstilsynets rundskriv 11/2019 at undersøkelsene normalt vil ta utgangspunkt i opplysningene som virksomheten har om kunden, samt annen tilgjengelig informasjon, herunder tilgjengelige offentlige opplysninger og internettsøk. Både alminnelige og forsterkede kundetiltak vil kunne være relevante ved gjennomføring av undersøkelser.
I artikkelen skal vi bruke fire praktiske eksempler for å forklare hvordan disse kravene kan anvendes.
Eksempel 1: Oppgjørsoppdrag – skilsmisse
Oppdraget:
Du har fått en henvendelse om å gjennomføre et oppgjørsoppdrag der ektefellene skal gå fra hverandre, hvor den ene ektefellen skal overta boligen som ledd i skilsmisseoppgjør. Eiendommen ligger i ditt geografiske markedsområde, og kunden har kontaktet deg for å få hjelp.
Oppgjørsoppdrag klassifiseres ofte som høy risiko, da megler som regel har liten eller ingen kjennskap til den forutgående kjøpsprosessen og partene i avtalen (selger og kjøper). Megler har derfor dårligere forutsetninger for å vurdere om det foreligger unormale omstendigheter ved salget/kjøpet. I oppdrag med høy risiko, er du pliktig til å gjennomføre forsterkede kundetiltak. Basert på informasjonen du har så foreligger det ikke forhold som indikerer hvitvasking eller terrorfinansiering og nærmere undersøkelser er derfor ikke nødvendig.
Forsterkede kundetiltak:
Som megler må du innhente informasjon for å vurdere risikoen i henhold til hvitvaskingsloven. Du kontakter kunden og stiller følgende spørsmål:
Som ledd i kundetiltak etter hvitvaskingsloven er vi forpliktet til å innhente informasjon om formålet med salget, herunder bakgrunnen for at eiendommen omsettes utenfor det åpne markedet og den avtale kjøpesummen.
- Hva er bakgrunnen for den avtalte kjøpesummen?
Du lager en e-takst, og ser du at verdien stemmer overens med markedsverdien. Du kontrollerer at begge parter har/har hatt bostedsadresse i boligen.
Kundens svar:
Kunden forklarer at de har fått en e-takst hver og blitt enige om å møtes på midten. Ektefellen ønsker å bli boende da barna går på skole i området.
Eksempel 2: Blanko skjøte – utbygger
Oppdraget:
Du har solgt en eiendom med stor tomt til en utbygger som planlegger å bygge boliger på eiendommen. Slike kjøp blir ofte klassifisert som høy risiko, blant annet fordi skjøtet ikke skal tinglyses, og du er derfor forpliktet til å gjennomføre forsterkede kundetiltak.
Forsterkede kundetiltak:
Du kontakter kunden og stiller følgende spørsmål:
Som ledd i kundetiltak etter hvitvaskingsloven er vi forpliktet til å innhente informasjon om formålet med kjøpet, herunder bakgrunnen for at du ikke ønsker å tinglyse skjøte.
- Hva er bakgrunnen for at du ikke ønsker å tinglyse skjøtet?
- Er det noen konkrete planer for utvikling av eiendommen?
- Når er det planlagt å videreselge eiendommen?
Du søker på Proff.no og Google, og finner ut at selskapet driver med eiendomsutvikling og har holdt på med dette siden 2015. Selskapet har solide overskudd hvert år, og solid egenkapital. Du ser også at det står artikler på nettet, om at de har bygget boliger tidligere.
Kundens svar:
Kunden forklarer at de ønsker å unngå å betale dokumentavgift og planlegger å bygge fire boliger. De skal søke rammetillatelse innen seks måneder og håper å selge boligene innen to år.
Konklusjon:
Du har gjennomført forsterkede kundetiltak og vurdert risikoen. Risikoen avklares med at forholdene virker å ha en naturlig forklaring. På bakgrunn av dette vurderer du at det ikke er nødvendig med nærmere undersøkelser.
Eksempel 3: Oppgjørsoppdrag – unormalt lav kjøpesum
Oppdraget:
Du har fått en henvendelse om å gjennomføre et oppgjørsoppdrag for en kunde som har solgt en enebolig til en ansatt i et PR-byrå. Eiendommen ligger i ditt geografiske markedsområde. I en slik situasjon må megler gjennomføre forsterkede kundetiltak, da dette er et oppgjørsoppdrag.
Forsterkede kundetiltak:
Du kontakter både selger og kjøper og stiller følgende spørsmål:
Selger: Som ledd i kundetiltak etter hvitvaskingsloven er vi forpliktet til å innhente informasjon om formålet med salget, herunder bakgrunnen for at eiendommen omsettes utenfor det åpne markedet.
- Hva er bakgrunnen for den avtalte kjøpesummen?
- Hva er grunnen til at eiendommen ikke er annonsert i det åpne markedet?
- Hvilken relasjon har du til kjøper?
Kjøper: Som ledd i kundetiltak etter hvitvaskingsloven er vi forpliktet til å innhente informasjon om formålet med kjøpet, herunder informasjon om hvordan du kom over eiendommen.
- Hva er bakgrunnen for den avtalte kjøpesummen?
- Hvilken relasjon har du til selger?
Kundenes svar:
Selger svarer at de antok at den avtalte prisen var markedsverdi, og at de valgte å spare penger på annonsering ved å selge til en bekjent. Kjøper er videre en venn.
Kjøper svarer at de trodde den avtalte prisen var markedsverdi, og at de ble tilbudt eiendommen av selger da kjøper har en vennskapelig relasjon til selger.
Du utarbeider en e-takst og ser at verdien ikke samsvarer med markedsverdien. Den avtalte kjøpesummen er 1 million under markedsverdi som i dette tilfellet antas å være kr 6.5 millioner.
Konklusjon:
Selv om kundens forklaring kan virke fornuftig, så vil et slikt tilfelle utløse undersøkelsesplikt da boligen selges til betydelig underpris.
Megler må gjøre nødvendige undersøkelser og dersom disse undersøkelsene ikke avkrefter mistanken skal forholdet rapporteres.
Eksempel 4: Blanko skjøte – privatperson
Oppdraget:
Du har solgt en leilighet til en privatperson som ønsker å få et blanko skjøte. Kjøperen fortale i budrunden at de planlegger å bo i leiligheten eller leie den ut. Slike forhold utløser en undersøkelsesplikt, ettersom det er mistenkelig at en privatperson ønsker blanko skjøte når kjøper skal bo eller leie ut boligen.
Nærmere undersøkelser:
Du kontakter kunden og stiller følgende spørsmål:
Som ledd i kundetiltak etter hvitvaskingsloven er vi forpliktet til å innhente informasjon om formålet med kjøpet, herunder bakgrunnen for at du ikke ønsker å tinglyse skjøte.
- Hva er bakgrunnen for at du ikke ønsker å tinglyse skjøtet?
- Hva har du tenkt å bruke eiendommen til?
- Er det noen planer om å videreselge eiendommen?
Du sjekker kunden på Google, men finner ingenting mistenkelig. Du sjekker også eiendomsverdi, og ser at kjøperen eier andre eiendommer.
Kundens svar:
Kunden forklarer at de ønsker å få et åpent skjøte for å spare dokumentavgift og er usikker på hvor lenge de skal eie leiligheten. De har ikke bestemt seg om leiligheten skal leies ut.
Konklusjon:
Selv om kundens svar virker plausibelt, kan mistanken fortsatt være til stede. Det kan være indikasjoner på kreditorunndragelse eller stråmannsvirksomhet. Siden mistanken ikke er avkreftet, er du forpliktet til å rapportere saken til Økokrim, selv om mistankegrunnlaget ikke er tilstrekkelig til å sannsynliggjøre hvitvasking.
Avslutning:
Ved å bruke konkrete eksempler fra hverdagen kan det være lettere å forstå hva du må gjøre for å følge kravene i hvitvaskingsloven. Husk at det ikke alltid finnes ett klart svar, og at situasjoner kan variere. Det å være oppmerksom på risikofaktorer, stille de riktige spørsmålene og alltid dokumentere hva du har gjort, er viktige tiltak for å etterleve hvitvaskingsregelverket.
Gjennomfører du undersøkelser og spør kunden om noe, skal du aldri avsløre at du gjennomfører disse undersøkelsene. Spørsmålene skal knyttes opp mot at man gjennomfører lovpålagte kundetiltak eller løpende oppfølging.
