1. Innledning
Norges Eiendomsmeglerforbund og Norsk Eiendom viser til høringsnotatet datert 12. februar 2025 om forslag til endringer i matrikkelforskriften m.m.
Norges Eiendomsmeglerforbund er profesjonsforbundet for eiendomsmeglere, meglere og advokater som arbeider med eiendomsmegling.
Norsk Eiendom er bransjeforeningen for alle eiendomsaktører i Norge inkludert eiendomsutviklere, eiendomsforvaltere og profesjonelle boligutleiere.
Vi takker for muligheten til å komme med innspill, og avgir med dette felles høringssvar.
2. Sammenheng med konseptvalgutredningen
Innledningsvis vil vi knytte noen kommentarer til at departementet i høringsnotatet viser til at forslaget til forskriftsendringer er uavhengig av konseptvalgutredningen Kartverket har fått i oppdrag å gjennomføre. Etter vårt syn er dette uheldig. Begge tiltakene handler hovedsakelig om bedre oversikt og kontroll med eierskap til fast eiendom.
Vi mener at endringer i matrikkelen, særlig når det gjelder hvem som kan stå som eier eller registrere informasjon, bør ses i sammenheng med arbeidet i konseptvalgutredningen (KVU). Det er fare for at uavhengige prosesser kan føre til overlapp, uklare føringer og mulige dobbeltregistreringer. Dette kan skape usikkerhet for både eiere, brukere og myndigheter.
Vi anbefaler derfor primært at departementet samordner disse prosessene og utsetter forskriftsendringer som berører eierskapsregistrering inntil KVU-utredningen foreligger.
Når det er sagt, er vi enige i at det er behov for å forbedre kvaliteten og aktualiteten i matrikkeldata. Vi støtter intensjonen om mer effektive og tilgjengelige opplysninger for eiendomsmarkedet og offentlig sektor, og vil nedenfor gi våre merknader til forslaget som er på høring.
3. Sammendrag av våre viktigste innspill
Matrikkelen er et viktig verktøy for aktørene i eiendomsbransjen, ikke minst i forbindelse med kjøp og salg. Bedre oppdaterte data vil ha stor nytteverdi både for offentlig planlegging og for privat sektor, og vil også kunne forenkle saksbehandling i kommunene.
Vi er positive til tiltak som gjør det enklere for eiere og festere å bidra med relevante opplysninger om egen eiendom, og ikke minst en effektivisering av dialogen mellom aktørene. Samtidig advarer vi mot forslag som kan undergrave tilliten til eiendomsregisteret. Matrikkelen må forbli en trygg og pålitelig kilde for objektiv eiendomsinformasjon, og ikke et potensielt stridstema i eiendomstransaksjoner.
Vi mener at forslaget om å åpne for at eiere og festere kan egenregistrere opplysninger slik det er nå, har potensiale for å skape betydelig usikkerhet i eiendomstransaksjoner. Vi er også skeptiske til utvidelsen av hvem som kan stå oppført som eier i matrikkelen uten at eierskapet er tinglyst. Det er overhengende risiko for at “matrikkel-eierskap” forveksles med tinglyst eierskap.
Etter vårt syn er det behov for å utrede nærmere hvorvidt egenregistrering og
“matrikkel-eierskap” vil kunne medføre:
- Økt risiko for feil og mangelfulle opplysninger i matrikkelen
- Økt usikkerhet for kjøpere, selgere og meglere i salgsprosesser
- Potensial for konflikter ved uenighet om egenregistrerte opplysninger
- Prisdempende effekt ved motstrid
- Merarbeid og uklarheter for kommunene og eiendomsaktørene
- Svekket tillit til matrikkelen som objektiv informasjonskilde
- Økt risiko for hvitvasking
- Nærmere om vår vurdering av forslagene
4.1. Egenregistrering – nyttig, men behov for tydelige rammer
Forslaget om å forbedre digitale løsninger og dataflyt mellom innbyggere, kommuner og staten er positivt. Vi støtter forbedring av digitale løsninger og økt brukervennlighet, forutsatt at informasjonssikkerhet og datakvalitet ivaretas.
Vi ser nytten av at eiere og festere gis mulighet til å egenregistrere opplysninger som byggeår, vannforsyning, oppvarming mv., under forutsetning av klare føringer og veiledning til brukerne for å unngå feilregistrering og tydelig markering av hvilke data som er egenregistrert, og hvem som har ført dem.
Vi kan imidlertid ikke se at følgende er hensyntatt:
Risikoen i et tillitsbasert system
Eiendomsmarkedet i Norge bygger på et system fundert på høy tillit, og matrikkelen spiller en sentral rolle som kilde til verifiserbar og objektiv informasjon. Å åpne for uverifisert egenregistrering kan svekke denne tilliten.
Usikkerhet i salgsprosesser
For kjøpere, selgere og eiendomsmeglere kan egenregistrerte opplysninger skape uklarhet om hva som er gjeldende og pålitelig informasjon. Dersom matrikkelen inneholder feil eller udokumenterte data, kan dette få konsekvenser for opplysninger blant annet i salgsoppgaver og for ansvarsvurdering i etterkant av eiendomssalg.
Usikkerhet knyttet til ansvarsforhold og kvalitetssikring
Det er uklart hvem som skal kontrollere opplysningene, og hvordan feil skal meldes og håndteres. Egenregistrering vil kunne føre til utilsiktede feil eller bevisste overdrivelser, noe som i verste fall resultere i konflikter og rettslige tvister. Det er også uklart hvem som har rett/plikt til å gjøre korrigeringer, og hvordan tvister skal håndteres. For å unngå feilregistreringer og misforståelser, bør det være klare krav til dokumentasjon og eventuelle sanksjoner ved feilaktige opplysninger.
Eierseksjoner og borettslag
Forslaget om egenregistrering i matrikkelen kan være særlig krevende for eierseksjonssameier og borettslag:
- Kompleks eiendomsstruktur og fellesarealer
- I både eierseksjonssameier og borettslag består eiendommen ofte av mange enheter/andeler med delt eierskap til fellesarealer.
- Egenregistrering kan føre til feil eller ufullstendig informasjon om hvem som eier hva, hvordan fellesarealer er registrert, eller hvordan bruksretter er fordelt.
- Manglende kompetanse hos styret eller beboere
- Det er ikke sikkert at styret eller seksjonseierne har tilstrekkelig kunnskap om matrikkelføring, eiendomsrett og offentlig registrering.
- Feilregistreringer kan få rettslige og økonomiske konsekvenser for hele sameiet eller borettslaget.
- Risiko for svindel og feilrepresentasjon
- Dersom egenregistrering ikke krever tilstrekkelig dokumentasjon, kan uvedkommende forsøke å registrere uriktige opplysninger, f.eks. om bruksrett eller eierandel, noe som skaper rettslig og faktisk usikkerhet.
- Uklarheter rundt ansvarsforhold
- Det kan bli vanskelig å avgjøre hvem som faktisk er ansvarlig for feilregistreringer
– én enkelt eier, hele sameiet/borettslaget eller styret.
- Fare for fragmentert og utdatert informasjon
- Uten profesjonell bistand kan endringer i bygningsmasse, bruk, eller eierskap bli dårlig dokumentert, noe som igjen svekker tilliten til matrikkelen som offentlig eiendomsregister.
Økt risiko for hvitvasking
Forslaget om egenregistrering i matrikkelen kan potensielt medføre økt risiko for hvitvasking:
- Manglende kontroll og verifisering:
- Egenregistrering kan føre til at opplysninger blir registrert uten tilstrekkelig kontroll eller verifisering fra offentlige myndigheter. Dette kan gjøre det lettere
for personer med ulovlige hensikter å registrere feilaktige eller villedende opplysninger, noe som kan skjule reelle eierskap og dermed lette hvitvasking.
- Utilstrekkelig kobling til eksisterende registre:
- Dersom egenregistreringen ikke er tilstrekkelig integrert med andre registre, kan det bli vanskeligere for myndighetene å oppdage uoverensstemmelser eller mistenkelige mønstre som kan indikere hvitvasking.
- Økt risiko for skjult eierskap:
- Manglende krav til dokumentasjon og verifisering kan gjøre det lettere å skjule reelle eierskap bak komplekse eierstrukturer, noe som er en kjent metode for hvitvasking. For å redusere denne risikoen er det viktig at eventuelle endringer i matrikkelforskriften inkluderer strenge krav til dokumentasjon, verifisering og integrasjon med andre relevante registre. Dette vil bidra til å sikre at matrikkelen forblir et pålitelig verktøy for å identifisere eiendomseiere og dermed motvirke hvitvasking.
4.2. Utvidet registrering av eierskap – hensiktsmessig, men må ikke skape uklarhet
Forslaget om å vise eiere og festere registrert hos skattemyndighetene i matrikkelen kan være nyttig. Det er imidlertid viktig å påpeke at eierskapsinformasjon basert på skattemyndighetenes registreringer ikke nødvendigvis er korrekt eller rettslig bindende.
Rettssikkerhet og eiendomsmarkedet
Rettigheter til fast eiendom i Norge er og må fortsatt være knyttet til tinglysning i grunnboken. Dersom det innføres eierskapsinformasjon i matrikkelen som ikke er tinglyst, må dette tydelig merkes som informasjon uten rettsvern. Vi advarer mot at matrikkelen får en parallell funksjon til grunnboken når det gjelder rettsstiftelse, da dette kan føre til:
- Feilslutninger om eiendomsforhold:
- Øk risiko særlig blant privatpersoner og aktører uten juridisk kompetanse.
- Redusert rettssikkerhet i eiendomstransaksjoner:
- Kjøpere, meglere og långivere kan feiltolke matrikkelinformasjon som rettslig bindende.
- Motstrid mellom matrikkel og grunnbok:
- I praksis kan motstridende opplysninger i matrikkelen føre til forsinkelser, tvister og merarbeid i oppgjør og tinglysningsprosesser.
Praktiske utfordringer
I tilfeller hvor det erfaringsmessig oppstår uklarhet i eierskap, stiller vi spørsmål ved hvordan dette skal håndteres i praksis. Vi vil særlig påpeke følgende eksempler som gir en god beskrivelse:
- Arveoppgjør der arvinger ennå ikke har tinglyst overdragelsen.
- Gaver eller overføringer mellom familiemedlemmer uten umiddelbar tinglysning.
- Sameier hvor bare én sameier er tinglyst, men flere står registrert hos skattemyndighetene.
- Overdragelser i selskapsstrukturer, der skattemessig og tinglyst eier kan være ulike.
For å sikre korrekt håndtering av feil og uriktig informasjon, bør det etableres klare prosedyrer for feilhåndtering og retting. Det kan derfor være behov et varslingssystem som gir berørte parter anledning til å påpeke feil og be om retting. Videre bør det innføres sanksjonsregler ved bevisst eller grovt uaktsom feilregistrering.
Det er viktig at det etableres klare retningslinjer og prosedyrer for å sikre at informasjonen i matrikkelen fortsetter å være pålitelig og korrekt.
5. Kommunens rolle og ansvar
Matrikkelen må forbli en trygg og pålitelig kilde for objektiv eiendomsinformasjon. Selv om egenregistrerte opplysninger skal plasseres i egne felt, og tydelig vise hvem som har ført dem inn, er det avgjørende å forhindre at matrikkelen blir et potensielt stridstema, og at kvaliteten på dataene svekkes.
Vi mener det er uheldig at egenregistrerte opplysninger skal kunne føres direkte inn i matrikkelen uten noen form for kontroll. Selvbetjening i denne sammenhengen er problematisk, da det kan føre til feil og misforståelser. Det i praksis være vanskelig for sluttbrukere å skille mellom verifiserte og ikke-verifiserte data.
Det bør innføres minimumskrav om:
Kontrollplikt for kommunene
Kommunene må ha et formelt ansvar for å kontrollere og godkjenne egenregistrerte opplysninger før de legges ut som en del av matrikkelen. Dette kan organiseres som en enkel form for dokumentkontroll eller være basert på standardiserte kriterier.
Korrigeringsmyndighet
Kommunene må gis hjemmel til å rette, slette eller underkjenne opplysninger som er åpenbart feilaktige, misvisende eller mangelfulle. Kommunen må også ha mulighet til å sette en frist for retting av data fra private brukere.
Informasjonsplikt overfor brukere
Det må være tydelig for alle brukere – både profesjonelle og private – hvilke opplysninger som er egenregistrert, hvilken rettslig status de har, og hvem som står ansvarlig. Dette bør gjøres gjennom både teknisk løsning og forskriftsregulering.
Felles nasjonale retningslinjer
For å sikre lik praksis i kvalitet og bruk av matrikkelen fra kommune til kommune, bør det utarbeides felles retningslinjer og standardprosedyrer for kvalitetssikring av egenregistrert informasjon.
Uten en overordnet rolle for kommunene vil risikoen for feil og konflikt øke betydelig.
6. Våre anbefalinger
Vi oppfordrer departementet til å legge vekt på kvalitet, kontroll og ansvarlighet i videre utvikling av regelverket. Vi vil utfra våre merknader ovenfor særlig fremheve følgende:
- Arbeidet med matrikkelforskriften og konseptvalgutredningen om eierskap bør samordnes for å unngå motstrid og uklarhet.
- Egenregistrering av eiendomsopplysninger og utvidet eierskapsopplysninger innføres bare dersom det foreligger et kvalitetssikret system, herunder må:
- egenregistrert data og “matrikkel-eierskap” merkes tydelig, med informasjon om rettslig betydning
- det utarbeides klare retningslinjer for ev. uenigheter og motstrid, herunder ved ansvarsvurdering i etterkant av eiendomssalg
- det stilles krav til dokumentasjon og verifisering, blant annet for å motvirke hvitvasking
- kommunene pålegges ansvar for kontroll av egenregistrert data
- det etableres systemer for varsling og korreksjon av feil, inkludert sanksjoner ved bevisst feilregistrering.
En styrket matrikkel må bygge på:
- Riktig informasjon
- Riktig rettsstatus
- Riktig kontroll
På denne måten forblir matrikkelen en trygg og pålitelig kilde for objektiv eiendomsinformasjon.
Med vennlig hilsen
Tone Tellevik Dahl Carl Geving
Administrerende direktør Administrerende direktør
Norsk Eiendom Norges Eiendomsmeglerforbund
