Norges Eiendomsmeglingsforbund (NEF) støtter Finansdepartementets vurdering om at eiendomsmeglingsloven i hovedsak fungerer godt, men at det er behov for en mer effektiv lovregulering på noen områder hvor det er avdekket svakheter som undergraver forbrukervernet. NEF er enig i mange av departementets endringsforslag, men vil i det følgende foreslå endringer der departementets forslag etter vår vurdering ikke vil gi en mer effektiv regulering.
NEF foreslår at:
- Finanstilsynet får en hjemmel til å forby avskiltede eiendomsmeglere å fortsette i virke som eiendomsmeglerfullmektig og oppgjørsmedhjelper
- Dagens etterutdanningskrav for eiendomsmeglere gjøres gjeldende for eiendomsmeglerfullmektiger for å sikre at de er faglig oppdatert i oppdragsutførelsen
- Kupping reguleres effektivt for å sikre en åpen og trygg bolighandel for forbrukerne
I tillegg vil vi foreslå at Eiendomsmeglingsutvalgets viktigste forenklingsforslag følges opp:
4. Plikten til å gi timepristilbud samt skrive regning for medgått tid, selv om forbrukeren har valgt fastpris eller provisjon som vederlagsform, fjernes for å redusere kostnader.
Det bemerkes for øvrig at Eiendomsmeglingsutvalget, heretter «Lovutvalget», i NOU 2021: 7 la frem en rekke andre forslag som ikke er fulgt opp av departementet. NEF mener at flere av forslagene burde vært fremmet nå, snart 4 år etter Lovutvalgets utredning, men registrerer at departementet skriver at de har:
«prioritert oppfølging av forslag som vurderes som effektive tiltak mot identifiserte svakheter ved rammene for eiendomsmeglingsvirksomhet. Departementet vil senere vurdere behovet for ytterligere regelverksendringer bl.a. basert på utvalgets øvrige forslag og høringssvarene til disse.»
Avslutningsvis gir vi noen kommentarer av mer lovteknisk karakter.
1. Egnethetsvurdering og forbudshjemmel mot eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere
NEF støtter forslaget om at det skal stilles krav til egnethetsvurdering av eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere.
Hvem skal foreta egnethetsvurderingen?
NEF er ikke uenig i at foretakene skal ha en plikt å vurdere om en ansettelse er forsvarlig. Dette gjøres imidlertid også i dag. Den senere tids mediesaker viser likevel at det forekommer at foretak setter økonomiske interesser foran forbrukerhensyn. NEF mener derfor at oppgaven bør tillegges Finanstilsynet som begrunnet og foreslått av Lovutvalget.
NEF vil også legge til at Finanstilsynet, som tilsynsmyndighet, er nærmest til å være kjent med forhold av betydning for vurderingen som ellers er ukjent eller utilgjengelig for foretakene. NEF viser i den forbindelse til at Finanstilsynet i flere tilfeller blir gjort kjent med relevante forhold for vurderingen, f.eks. knyttet til forbudet mot å drive handel med fast eiendom eller annen virksomhet som er egnet til å svekke tilliten til foretakets integritet og uavhengighet (§5-2) eller brudd på eiendomsmeglingslovens egenhandelsbestemmelse (§ 5-3), som det ikke kan forventes at foretakene kjenner til.
Det bemerkes for øvrig at Finanstilsynet nylig har uttalt at fagansvarlig ikke bør sitte i foretakets styre (se brev av 17. desember 2024 om «Ny forvaltningspraksis for eiendomsmeglingsforetak»). Dette innebærer at foretaket kan egnethetsvurdere en eiendomsmeglerfullmektig/oppgjørsmedhjelper uten at fagansvarlig nødvendigvis vil være involvert i vurderingen. Dette vil være særlig uheldig ettersom det kun er fagansvarlig som kan gi andre personer fullmakt til å disponere foretakets klientkonto.
At oppgaven skal ligge hos Finanstilsynet innebærer heller ikke noe merarbeid for tilsynet. Det vil fortsatt være foretaket og fullmektigen/oppgjørsmedhjelperen som sender over skjema for egnethetsvurdering og innhenter politiattest.
NEF foreslår derfor at departements forslag om endringer i § 2-9 knyttet til egnethetsvurdering av eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere erstattes med Lovutvalgets forslag til ny § 4-4:
§ 4-4. Krav til egnethet for eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere
(1) Eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere som arbeider i et eiendomsmeglingsforetak, skal være egnet til å jobbe i eiendomsmeglingsvirksomhet.
(2) Tiltredelse i eiendomsmeglingsforetak kan bare skje etter at personer som nevnt i første ledd har blitt egnethetsvurdert av Finanstilsynet.
(3) Personer som nevnt i første ledd skal fremlegge politiattest som nevnt i § 2-9 fjerde ledd.
(4) Departementet kan i forskrift gi nærmere regler om egnethetsvurdering som nevnt i andre ledd.
Krav til egnethetsvurderingen
Den foreslåtte egnethetsvurderingen av eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere skal gjøres etter de kravene som i dag følger av § 2-9 første ledd. Vilkårene etter § 2-9 første ledd avviker fra krav til egnethet som følger av lovens § 4-2 og 4-3 (vilkår for eiendomsmeglerbrev og juristers adgang til å være ansvarlig megler). Det foreslås med andre ord lempeligere krav til egenhet når det gjelder eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere. Etter NEFs oppfatning er dette uheldig.
NEF foreslår derfor at også eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere skal være «egnet til å jobbe i eiendomsmeglingsvirksomhet.», ref. ordlyden i § 4-4 over.
Adgang til å forby eiendomsmeglerfullmektig og oppgjørsmedhjelper videre virke
Det er svært uheldig at personer som har mistet sin personlige tillatelse kan fortsette å arbeide i stilling som eiendomsmeglerfullmektig ettersom oppgavene langt på vei vil være de samme. Dette er et smutthull i dagens lov som må tettes ved lovrevisjonen. Lovutvalget foreslo derfor å gi Finanstilsynet hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper
I lovforslaget viser departementet til at spørsmålet ble vurdert i Ot.prp. nr. 16 (2006–2007), og at man den gang konkluderte med at «foretakene selv vil treffe tiltak overfor ansatte som ikke utfører sitt yrke i tråd med regelverket.» Departementet uttaler i lovforslaget at «en slik tilnærming fremdeles [vil] være en mer hensiktsmessig ordning overfor eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere enn utvalgsflertallets forslag (..).»
De mange medieoppslagene høsten 2024 viser imidlertid at det er behov for å innføre en slik hjemmel. NEFs erfaring er at selv om det gjelder strenge krav til eiendomsmeglingsvirksomhet, skjer det fra tid til annen at de kommersielle interessene i et foretak veier tyngre enn hensynet til risiko og omsorgsplikt for forbrukere. NEF mener derfor at Finanstilsynet bør gis hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig og oppgjørsmedhjelper i eiendomsmeglingsforetak, når Finanstilsynet etter en nærmere vurdering finner personen uegnet for å arbeide i bransjen (forbudshjemmel mot avskiltede eiendomsmeglere). Finanstilsynet har myndigheten til å gi og trekke tilbake tillatelse som eiendomsmegler, og bør ha ansvaret for å avgjøre om det er forsvarlig å la en avskiltet eiendomsmegler fortsette å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper.
På dette punktet vil ikke departementets forslag være et effektivt tiltak for å beskytte forbrukere mot at uegnede personer fortsetter å jobbe med eiendomsmegling.
NEF foreslår derfor at Lovutvalgets forslag til ny § 8-5 tas inn i eiendomsmeglingsloven:
§ 8-5. Adgang til å forby eiendomsmeglerfullmektig, oppgjørsmedhjelper og medhjelper. Finanstilsynet kan forby person å være eiendomsmeglerfullmektig, oppgjørsmedhjelper eller medhjelper, dersom personen anses uegnet fordi vedkommende
1. har gjort seg skyldig i straffbar handling og dette må antas å svekke den tillit som er nødvendig for yrkesutøvelsen, eller
2. grovt eller gjentatte ganger har overtrådt sine plikter etter lov eller forskrifter
2. Krav om etterutdanning for eiendomsmeglerfullmektiger
Stillingen som eiendomsmeglerfullmektig er i utgangspunktet ment å være midlertidig, men det er i dag ingen begrensning i hvor lenge man kan jobbe som eiendomsmeglerfullmektig uten å søke om eiendomsmeglerbrev eller tillatelse til å være ansvarlig megler som jurist. Det er heller ingen begrensninger knyttet til avsluttet utdanning og oppstart som fullmektig.
Eiendomsmeglingslovens regler om etterutdanning gjelder i dag ikke for eiendomsmeglerfullmektiger. Etter dagens regelverk vil følgelig noen aldri omfattes av kravet, mens det for andre kan gå lang tid før man faller inn under reglene for obligatorisk etterutdanning. Dette innebærer at det ikke stilles et krav til faglig oppdatering for denne gruppen.
NEF mener dette er uheldig, og foreslår at lovens § 4-6 Etterutdanning også skal omfatte eiendomsmeglerfullmektiger som er engasjert i eiendomsmeglingsvirksomhet. En slik endring vil bidra til at også eiendomsmeglerfullmektiger vil være faglig oppdatert til å gjennomføre meglingen i samsvar med gjeldende regelverk i tråd med formålet med bestemmelsen.
Gjennomføring av et slikt krav vil være lite ressurskrevende, og vil bidra til å tette hull i lovverket og sikre et bedre forbrukervern.
3. Tiltak mot kupping
Boligkupping skjer i form av direktebud fra interessenter til boligselger, uten hensyn til de frister og den åpenhet som følger av eiendomsmeglingslovens krav til budprosessen. Det er bred enighet mellom Lovutvalget, departementet, bransjen og forbrukerorganisasjoner om at boligkupping er uheldig og egnet til å undergrave tilliten til en ryddig og rettferdig handel.
Departementet foreslår å flytte lovregulering av budprosessen fra lov til forskrift, men foreslår ingen innstramning i reglene for å motvirke kupping. Det kan synes som departementet lener seg på en antakelse om at kupping ikke er et stort problem. NEF er uenig i denne vurderingen.
All erfaring viser at kupping er et relativt stort problem i stigende markeder i pressområdene. Eksempelvis kan det forekomme at så mye som 8-10 prosent av annonserte visninger blir avlyst i Oslo i hektiske perioder, og dette er bare det antallet bolighandler hvor kjøper lykkes med å kuppe boligen. Vi erfarer at et større antall boliger blir forsøkt kuppet, men at selger står imot presset og gjennomfører visninger og ordinær budprosess.
Lovutvalget har skissert en enkel og effektiv løsning som NEF mener at bør følges opp av Stortinget nå som det er en mulighet for å få løst problemet for fremtiden. Problemet kan løses ved at det inntas en bestemmelse i avhendingsloven som gir selger, når boligen er lagt ut for salg med annonsert visning, en angrerett frem til kl. 12 første virkedag etter siste annonserte visning. Dersom selger har blitt overrumplet av et kuppebud, får selger fortsatt mulighet til å tenke seg om og rådføre seg med eiendomsmegler, som også får mulighet til å invitere andre interessenter inn i en ordinær budprosess. En slik bestemmelse innebærer i praksis ikke et inngrep i avtalefriheten. Bestemmelsen vil kun rette seg mot kupperen, altså den som ikke følger de spillereglene som lovgiver ellers har lagt opp til. Et slikt system vil gjøre det lite attraktivt å forsøke seg på kupping, da kupperen avslører sin betalingsvilje uten å kunne presse fram bindende aksept på budet.
NEF er for øvrig enig i at regler som berører avtalefriheten som et utgangspunkt bør unngås. Det er imidlertid i dag flere eksempler på bestemmelser som gjør klare, og langt større, inngrep i avtalefriheten enn som skissert for kupping, nettopp fordi hensynet bak bestemmelsen veier tyngre enn ulempen for de som reguleres (f.eks. forbud mot å selge «som den er» etter avhendingslova § 3-9 og forbud mot forskudd etter eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd).
En regulering av kupping i form av en helt begrenset angrerett vil for øvrig være effektivt i stigende markeder der kupping er et problem. I svake markeder med få interessenter vil regelen knapt være merkbar.
***
NEF støtter forslaget om forbud mot formidling av hemmelige bud. Hemmelig bud er en uting som bare er egnet til å skape usikkerhet og mistillit til bolighandelen.
NEF tror imidlertid at bud direkte til selger kan bli mer utbredt om det innføres et forbud mot formidling av hemmelige bud, uten at man samtidig innfører regler som forhindrer kupping.
4. Forenklinger for å redusere kostnader
I dag har eiendomsmegler plikt til å gi tilbud på timepris og skrive regning for medgått tid, uavhengig av boligselgers ønsker om vederlagsform. De aller fleste oppdrag inngås med enten fastpris eller provisjonsbasert vederlag. Vi er kjent med at oppdrag basert på medgått tid, kun inngås helt unntaksvis.
NEF mener at både plikten til å gi timepristilbud og til å skrive regning på medgått tid må fjernes, i tråd med Lovutvalgets forslag. Lovutvalgets vurdering var at kravet i praksis ikke tjener noe formål, og bare påfører bolighandelen en unødig transaksjonskostnad. Ifølge Lovutvalget vil det vil være den største og mest kostnadsbesparende forenklingen å fjerne disse kravene.
Departementet argumenter med at kravet bidrar til å bevisstgjøre forbrukeren om arten og omfanget av arbeidet som er utført og kostnadene. NEF mener at dette for alle praktiske formål er en feilvurdering. En viktig del av Lovutvalgets mandat var å foreslå kostnadsreduserende forenklinger. Når Lovutvalget foreslår å fjerne en bestemmelse som vurderes som unødig kostnadsdrivende byråkrati bør Stortinget følge opp forslaget.
5. Lovtekniske merknader
Avslutningsvis påpeker vi noen forhold av mer lovteknisk karakter som bør vurderes når loven revideres.
§ 6-7 annet ledd – krav til minimumsopplysninger innhold i salgsoppgaven:
NEF støtter forslaget om at gjeldende nr. 7 og 8 bytter plass. NEF mener samtidig at det er uheldig at departementet ikke har fulgt opp Lovutvalgets forslag til endringer i disse bestemmelsene, da utvalgets forslag i større grad anses å gi uttrykk for en videreføring av gjeldende rett, samt en mer pedagogisk utforming.
NEF støtter forslaget om endring (tillegg) i nr. 10. Det bemerkes imidlertid at tilsvarende endring (tillegg) i så fall også burde vært foreslått i andre krav i bestemmelsen (nr. 5 – 7 vil f.eks. ikke være relevante ved tomtesalg).
NEF kan ikke se at det er et faktisk behov for opplysninger om meglers vederlag og rett til å kreve dekning av utlegg i salgsoppgaven. Dette bør derfor tas ut av loven, i tråd med Lovutvalgets vurdering. Opplysningene har ingen praktisk informasjonsverdi for kjøperen. Det vises i den forbindelse til at forbrukernes behov for prisinformasjon er sikret gjennom lovkravet om at foretakene plikter å ha tilgjengelig prisinformasjon på sine nettsider.
NEF støtter formålet med forslaget i nr. 16, men mener ordlyden som foreslås er upresis.
§ 6-7 sjette ledd – krav til salgsoppgave før markedsføring:
NEF støtter formålet med forslaget, men foreslår at ordlyden omformuleres til:
Med unntak av oppdrag om salg av bolig under oppføring jf. lov av 13. juni 1997 nr. 43 om avtalar med forbrukar om oppføring av ny bustad m.m. (bustadoppføringslova), kan oppdragstakeren ikke markedsføre eiendommen for salg før oppgave som nevnt i annet ledd er ferdigstilt og tilgjengelig.
§ 6-8 – plikter ved budgivningen:
Lovregulering av plikter ved budgivningen:
NEF støtter forslaget om å flytte dagens forskriftsbestemmelser til loven. NEF legger imidlertid til grunn at den foreslåtte lovbestemmelsen vil være unntatt ved næringsmegling jf. eiendomsmeglingsloven § 1-4 tredje ledd, på lik linje med dagens § 6-10.
§ 8-9 – overtredelsesgebyr:
NEF støtter at det innføres hjemmel til å gi overtredelsesgebyr overfor foretak og personer ved brudd på nærmere angitte bestemmelser i loven.
I bestemmelsens første ledd siste setning er det foreslått at den som forsettlig eller uaktsomt overtrer forskriften gitt med hjemmel i lov, kan ilegges overtredelsesgebyr.
NEF oppfatter dette som en utvidelse av hvilke bestemmelser som kan gi overtredelsesgebyr etter bestemmelsens første setning, og stiller spørsmål ved om dette er tilsiktet.
Det bemerkes for øvrig at eiendomsmeglingsloven ikke har noen § 5-5 som opplistet i første setning.
Med vennlig hilsen
Norges Eiendomsmeglerforbund
Carl O. Geving Cecilie Eide Knudsen
Administrerende direktør Juridisk direktør / advokat MNA
