Av: Cecilie Eide Knudsen, juridisk direktør i NEF – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2025
Til tross for at Eiendomsmeglingsutvalget konkluderte med at gjeldende lov om eiendomsmegling fungerer på en god måte, og at utvalget derfor ikke så behov for store endringer i lov, leverte utvalget i 2021 en omfattende NOU til daværende finansminister Jan Tore Sanner.
I lovproposisjonen som ble oversendt Stortinget i januar i år, har Regjeringen ved Finansdepartementet fulgt opp noen av utvalgets forslag, nemlig sikring av klientmidler, oppdragstakers undersøkelses- og opplysningsplikt, oppdragstakers plikter ved budgivningen, enkelte forenklinger i regelverket, krav om egnethetsvurdering av eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, samt Finanstilsynets sanksjonsmuligheter.
Departementet begrunner utvelgelsen med at de har prioritert å følge opp forslag som vurderes som «effektive tiltak mot identifiserte svakheter ved rammene for eiendomsmeglingsvirksomhet.» Departementet uttaler samtidig at de senere vil vurdere behovet for ytterligere regelverksendringer, hvilket tyder på at siste ord kanskje ikke er sagt.
Sikring av klientmidler
Departementet foreslår å endre ordlyden i lovens § 2-7 fra «forsikring» til «sikkerhet». Hensikten med endringen er å unngå tvil om a det er en sikkerhetsstillelse som kreves.
Videre foreslås det en ny § 3-2 annet ledd annet punktum om at klientmidler ikke kan disponeres på annen måte enn det som er avtalt. Formålet med den nye regelen er å innta en handlingsnorm i loven, slik at brudd på dette kan sanksjoneres av Finanstilsynet.
I tillegg foreslås det å utvide forskriftshjemmelen i eiendomsmeglingsloven § 3-2 fjerde ledd til også å gjelde sikring av klientmidler. Forskriftshjemmelen omfatter i dag kun behandling av klientmidler.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
Departementet foreslår for det første å lovfeste dagens ulovfestede krav om at oppdragstakeren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes, skriftlig får opplysninger denne har grunn til å regne med å få og som kan få betydning for avtalen. I tillegg foreslås det lovfestet at opplysningene skal gis på en tydelig måte.
Når det gjelder plikten til å gi opplysninger om eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål (§ 6-7 annet ledd nr. 7) og ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse (§ 6-7 annet ledd nr. 8), foreslås det kravene bytter plass. Bakgrunnen for forslaget er at det er mer logisk at punktet om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse kommer før punktet om adgang til utleie. Forslaget innebærer følgelig ikke noen endring i rettstilstanden.
Når det gjelder plikten til å gi opplysninger om konsesjonsplikt og odelsrett etter § 6-7 annet ledd nr. 10, foreslås det en presisering i loven om at plikten til å gi slike opplysninger kun gjelder der det er relevant.
Eiendomsmeglingsutvalget foreslo å oppheve plikten til å opplyse hva som er avtalt om eiendomsmeglerens vederlag (§ 6-7 annet ledd nr. 14). Departementet er uenig i dette, og anfører at kravet sikrer åpenhet om faktiske priser, som kan ha vesentlig nytteverdi for forbrukerne.
I lovproposisjonen vises det til at Finanstilsynet i sin forvaltningspraksis har lagt til grunn at det som er avtalt i oppdragsavtalen om vederlag og utlegg, også må fremgå av salgsoppgaven. Departementet uttaler at salgsoppgaven derfor bør inneholde opplysninger om hva som er avtalt om provisjon, andre former for vederlag, som for eksempel tilrettelegging, markedspakker, oppgjørshonorar, samt hvilke utlegg megler kan kreve dekket fra oppdragsgiver. Departementet mener at det er mer dekkende om bestemmelsen henviser til lovens § 6-4 første ledd nr. 4 til 6 (opplysninger som skal inngå i oppdragsavtalen), fremfor til lovens § 7-2 (generelt om vederlaget), slik det følger i dag. Videre foreslår departementet at det tas inn i bestemmelsen at det også skal opplyses om hva som er avtalt om rett til å kreve dekning av utlegg. Kravet følger i dag av eiendomsmeglingsforskriften § 6-2, men plikten foreslås altså flyttet til loven.
Departementet foreslår i tillegg at de øvrige pliktene etter forskriftens § 6-2 (krav til opplysninger om oppdragstakerens registrerte navn, forretningsadresse og organisasjonsnummer, hvem som er ansvarlig megler for oppdraget og fremgangsmåten ved budgivning og budgivers rettigheter og plikter) flyttes til loven som hhv. nye § 6-7 annet ledd nr. 15, 17 og 18.
Som ny § 6-7 annet ledd nr. 16 foreslås det at salgsoppgaven også skal inneholde opplysninger om oppdragstakerens samarbeid med eller tilknytning til andre foretak med produkter eller tjenester som tilbys partene i forbindelse med oppdraget. Departementet viser til opplysninger om dette kan ha interesse for partene og potensielle budgivere. Opplysningsplikten vil omfatte tilknytning til f.eks. medieforetak eller finansforetak gjennom franchisesamarbeid.
Videre foreslår departementet, som nytt § 6-7 sjette ledd, å lovfeste kravet om at salgsoppgaven skal være ferdigstilt og tilgjengelig før oppdragstakeren kan markedsføre eiendommen for salg. Formålet med bestemmelsen er å tydeliggjøre at oppdragstakeren ikke skal legge til rette for at eiendommer selges før lovpålagte opplysninger er innhentet og undersøkt. I forslaget gjøres det unntak for salg av bolig som ennå ikke er fullført. Departementet bemerker imidlertid at det kan være behov for å tydeliggjøre i forskrift hva som skal omfattes av unntaket.
Dersom overnevnte forslag blir vedtatt, vil nåværende sjette ledd om at det i forskrift kan fastsettes nærmere regler om hvilke opplysninger som skal inntas i salgsoppgaven, samt fastsette ytterligere krav, bli nytt syvende ledd.
Plikter knyttet til budgivningen
Departementet er enig med Eiendomsmeglingsutvalget i at dagens forskriftsregler knyttet til budgivning har fungert godt og i hovedsak bør videreføres. Departementet er også enig med utvalget i at pliktene er så sentrale at de bør fremgå av loven, og ikke i forskrift. Departementet foreslår derfor at store deler av dagens forskriftsbestemmelse i § 6-3 flyttes til loven som ny § 6-8 med noen språklige endringer, og med en annen oppdeling og rekkefølge.
Oppdragstakers plikt til å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden foreslås videreført som ny § 6-8 første ledd. Dagens formulering i forskriften om at oppdragstaker skal «avpasse tempoet i salgsarbeidet til et nivå hvor oppdragsgiver og aktuelle interessenter kan sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg», samt frarådingsplikten ved bud som inngis med en frist som åpenbart er for kort til at oppdragstaker kan håndtere budet på en forsvarlig måte etc. (forskriftens § 6-3 annet ledd første og andre setning) foreslås opphevet da dette anses å ligge i kravet om å legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden.
I ny § 6-8 annet ledd foreslås det å lovfeste at oppdragstakeren skal oppfordre oppdragsgiveren til ikke å inngå avtale direkte med budgiveren, men henvise til oppdragstakeren. Videre foreslås det at oppdragstakeren skal oppfordre oppdragsgiveren til å konferere med oppdragstakeren, dersom oppdragsgiveren mottar bud direkte. Forslagene innebærer skjerpede krav til megler hva gjelder direktebud til selger.
Eiendomsmeglingsutvalget foreslo å lovfeste at oppdragstaker ikke skal kunne formidle bud med kortere akseptfrist enn det som følger av forskrifter gitt av Finansdepartementet, og anbefalte at det ble innføres krav til minste akseptfrist på 30 minutter for alle bud. Departementet er enig med utvalget i at det er behov for regulering av akseptfrister, og at slike regler bør fremgå i forskrift. Dette er foreslått hjemlet i ny § 6-8 tredje ledd første setning. Det er ikke foreslått å endre på gjeldende forskriftsbestemmelse om at oppdragstaker ikke skal formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, men Finansdepartementet har i brev av 24. januar 2025 bedt Finanstilsynet foreslå endringer i forskrift om eiendomsmegling som følge av de foreslåtte lovendringene, herunder minste akseptfrist.
Departementet foreslår å utvide dagens formidlingsforbud til også å gjelde bud med forbehold om at bud eller forbehold i bud skal holdes skjult for andre budgivere og interessenter. Forslaget innebærer med andre ord et forbud mot å formidle hemmelige bud. Departementet begrunner forslaget med at bruk av hemmelige bud i en ellers åpen budrunde kan føre til at handelen blir gjennomført på grunnlag av ufullstendig informasjon ved at andre budgivere, med en høyere betalingsvilje, ikke øker sine bud fordi de ikke har kjennskap til det hemmelige budet. Dette vil igjen gi et samfunnsøkonomisk tap, idet eiendommen ikke blir kjøpt av den som verdsetter den høyest. Det vises også til at en mer åpen og transparent budgivning kan fremme allmennhetens tillit til at eiendomsomsetningen går riktig for seg, og gjøre det lettere for oppdragstaker å opptre i samsvar med god meglerskikk. Forslaget er inntatt i ny § 6-8 tredje ledd andre setning.
Videre foreslår departementet å lovfeste dagens ulovfestede plikt for oppdragstaker til å kontrollere budgivers finansiering før handel sluttes. Forslaget omfatter også en plikt for oppdragstaker til å gi selger skriftlig orientering om grunnen dersom slik kontroll ikke er foretatt, herunder mulige konsekvenser av at kontrollen ikke er foretatt. Forslaget er foreslått som ny § 6-8 sjette ledd.
Forenklinger
Eiendomsmeglingsutvalget foreslo å oppheve plikten til å gi timepristilbud, kravet til å skrive regning på medgått tid, samt, som tidligere nevnt, kravet om prisopplysninger i salgsoppgaven. Forslagene er ikke tatt videre av departementet. Departementet begrunner dette med at plikten til å gi timepris, etter departementets vurdering, kan bidra til å bevisstgjøre forbrukeren om kostnadene ved oppdraget. Når det gjelder plikten til å skrive regning bemerker departementet at plikten fremdeles kan ha en viktig funksjon i markedet, siden regningen skal gjøre det mulig for oppdragsgiveren å bedømme arten og omfanget av arbeidet som er utført. Når det gjelder kravet om prisopplysninger i salgsoppgaven vises det til det som allerede er sagt under Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt over.
Etter gjeldede § 2-9 andre ledd siste setning kan Finanstilsynet gi tillatelse til at samme person kan være fagansvarlig for mer enn ett foretak eller én filial, såkalt delt fagansvar. Departementet foreslår imidlertid at det overlates til styret i foretaket å vurdere om det er forsvarlig at én og samme person kan være fagansvarlig for flere filialer (§ 2-9 annet ledd tredje setning). Det understrekes imidlertid i lovproposisjonen at Finanstilsynet, selv søknadsplikten skulle bli opphevet, vil kunne gi pålegg om endring hvis tilsynet skulle komme til at delt fagansvar for flere filialer ikke er forsvarlig.
For delt fagansvar for mer enn ett foretak vil det fortsatt være krav om tillatelse fra Finanstilsynet (§ 2-9 annet ledd siste setning).
Egnethetsvurdering av eiendomsmeglerfullmektiger og medhjelpere
Eiendomsmeglingsutvalget foreslo at det skulle innføres krav om egnethet for eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere, og at egnethetsvurderingen skulle foretas av Finanstilsynet bl.a. på grunnlag av fremlagt politiattest. Et flertall av utvalgets medlemmer mente det også burde innføres hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper ettersom dagens regelverk ikke gir Finanstilsynet adgang til å forby personer å jobbe i slike stillinger selv om det skulle avdekkes forhold som tilsier at de ikke er egnet.
Departementet er enig med utvalget i at eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere bør underlegges krav om egnethet, og at de som et ledd i dette må fremlegge politiattest. Departementets har imidlertid konkludert med at det mest naturlige utgangspunktet for en ny regulering for eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere er kravene som i dag gjelder for styremedlemmer, daglig leder og fagansvarlig etter eiendomsmeglingsloven § 2-9.
Departementet foreslår derfor ny § 2-9 fjerde ledd hvor det foreslås at kravet om relevante kvalifikasjoner og yrkeserfaring, hederlig vandel og at man for øvrig ikke har utvist utilbørlig atferd som gir grunn til å anta at stillingen ikke vil kunne ivaretas på forsvarlig måte (§ 2-9 første ledd) samt plikten til å fremlegge politiattest (§ 2-9 annet ledd), også skal gjelde for eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere. Forslaget innebærer m.a.o. at foretaket må påse kravene til egnethet mv. er oppfylt. Det understrekes likevel i lovproposisjonen at Finanstilsynet kan reagere overfor foretaket dersom foretaket ikke overholder sine plikter
Etter femte ledd i forslaget skal det imidlertid sendes melding til Finanstilsynet innen 14 dager ved ansettelse av oppgjørsmedhjelpere og eiendomsmeglerfullmektiger, slik det i dag skal ved skifte av styremedlem, daglig leder og fagansvarlig. Etter forslaget skal altså Finanstilsynet også vurdere egnetheten til oppgjørsmedhjelperne og eiendomsmeglerfullmektiger, på samme måte som egnetheten til styremedlemmer, daglig leder og fagansvarlig etter mottak av meldinger om skifte av disse.
Departementet har ikke fulgt opp forslaget fra flertallet i Eiendomsmeglingsutvalget om å innføre hjemmel til å forby personer å jobbe som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper dersom disse begår handlinger som gjør dem uegnet for slike stillinger etter at de har blitt ansatt. Departementet uttaler i proposisjonen at de legger til grunn at eiendomsmeglingsforetaket, eller advokaten som driver eiendomsmegling, i slike tilfeller uansett vil kunne treffe tiltak overfor den ansatte, og mener at en slik tilnærming vil være en mer hensiktsmessig ordning overfor eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere enn forslaget om at Finanstilsynet skal føre tilsyn med og kunne sanksjonere personer som ikke har personlige tillatelser. Departementet mener derfor at arbeidsgiver bør ha et løpende ansvar for å påse at sentrale medarbeidere som eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere oppfyller kvalifikasjonskrav og er egnet til å inneha sine stillinger.
De foreslåtte reglene vil i utgangspunktet gjelde for ansettelser etter at lovendringene har trådt i kraft. Departementet presiserer derfor at dersom en person mister tillatelsen som eiendomsmegler, vil overgang til stilling som eiendomsmeglerfullmektig eller oppgjørsmedhjelper være å anse som en ansettelse som krever egnethetsvurdering, selv om overgangen skjer innad i et foretak.
Når det gjelder å sikre at ikke uegnede, allerede ansatte eiendomsmeglerfullmektiger kan fortsette i stillingene på ubestemt tid, uttaler departementet at det tar sikte på å fastsette overgangsregler som innebærer at allerede ansatte eiendomsmeglerfullmektiger og oppgjørsmedhjelpere skal bli egnethetsvurdert av Finanstilsynet innen en viss tid (f.eks. tre år) etter ikrafttredelse av lovendringene. Departementet bemerker likevel at eiendomsmeglerforetakenes løpende ansvar for å ha egnede ansatte ikke vil avhenge av en slik overgangsordning.
Sanksjoner
Dagens eiendomsmeglingsloven har ikke hjemler for ileggelse av overtredelsesgebyr, og Eiendomsmeglingsutvalget mente at dagens reaksjonsmidler ikke er tilstrekkelig for å sikre etterlevelse av regelverket, ettersom tilbakekall av tillatelse og straff ikke er aktuelt ved mindre alvorlige overtredelser av regelverket, og bruk av pålegg og dagmulkt bare er aktuelt så lenge overtredelsen pågår. Det er imidlertid anført at Finanstilsynet ofte avdekker feil som ikke kvalifiserer til å kalle tillatelsen tilbake, men som i sum kan påvirke publikums tillit til bransjen.
Departementet foreslår derfor at Finanstilsynet skal få hjemmel (ny § 8-9) til å ilegge overtredelsesgebyr ved brudd på vesentlige plikter foretaket har overfor sin oppdragsgiver, dennes motpart og øvrige interessenter (lovens kapittel 3, 6 og 7), kravene til foretakets og ansattes uavhengighet (lovens kapittel 5) og opplysningsplikten overfor Finanstilsynet (lovens § 8-1 annet og tredje ledd). Overtredelse av disse bestemmelsene kan ha stor betydning for den som rammes, tilliten til eiendomshandel gjennom eiendomsmegler og for Finanstilsynets mulighet for å drive effektivt tilsyn.
Det er foreslått at både foretak og fysiske personer skal kunne ilegges overtredelsesgebyr. Etter forslaget må det for fysiske personer være snakk om forsettlige eller grovt uaktsomme overtredelser, mens foretak skal kunne ilegges overtredelsesgebyr for forsettlige eller uaktsomme overtredelser begått av foretaket eller noen som har handlet på foretakets vegne.
For fysiske personer er det foreslått overtredelsesgebyr på inntil 2 millioner kroner. For foretak er forslaget at foretaket kan ilegges overtredelsesgebyr på inntil 5 millioner kroner eller 5 prosent av foretakets årsomsetning etter siste godkjente årsregnskap dersom dette utgjør et høyere beløp.
Det er for øvrig foreslått at adgangen til å ilegge overtredelsesgebyr foreldes fem år etter at overtredelsen er opphørt.
Veien videre og ikrafttredelse
Finansdepartementet har som nevnt bedt Finanstilsynet om å foreslå endringer i forskrift om eiendomsmegling som følge av de foreslåtte lovendringene. Departementet har anmodet Finanstilsynet om å oversende et utkast til høringsnotat med forslag til forskriftsendringer innen 14. november 2025.
Departementet har samtidig bedt om at høringsnotat med forslag til forskriftsendringer oversendes så snart som mulig, og senest innen 30. april 2025, for det tilfelle at Finanstilsynet vurderer at det er forskriftsendringer som bør settes i kraft samtidig med lovendringene.
I forbindelse med NEFs webinar 29. januar om forslag til endringer i eiendomsmeglingsloven uttalte daværende statssekretær i Finansdepartementet, Geir Indrefjord, at man ser for seg at vedtatte endringer vil tre i kraft allerede 1. juli 2025.
Unntak ved næring- og/eller utleiemegling?
Når det gjelder forslaget om at salgsoppgaven skal være ferdigstilt og tilgjengelig før eiendommen markedsføres, er endringen foreslått som ny § 6-7 sjette ledd. Som kjent er det adgang til å fravike § 6-7 ved næringsmegling, og forslaget vil derfor (dersom det vedtas som foreslått), kunne fravikes. Det samme gjelder de andre endringene som er foreslått i § 6-7.
Når det gjelder forslaget om krav til kontroll av budgivers finansiering (ny § 6-8 sjette ledd) fremkommer det av lovforslaget at det «Etter utvalgets oppfatning bør (…) åpnes for å kunne fravike denne plikten i næringsmeglings- og utleiemeglingsoppdrag, i medhold av lovutkastet § 1-4. Den nærmere regulering av dette bør være i eiendomsmeglingsforskriften.»
Videre skriver departementet at det med hjemmel i lov vil være mulig å gi unntak fra kontrollplikten for visse typer meglingsoppdrag.
Det må antas at Finanstilsynet i forbindelse med vurderingen av behovet for forskriftsendringer vil vurdere hvilke lovendringer som skal være unntatt ved f.eks. utleiemegling og næringsmegling.
