Av: Carl O. Geving, adm. dir. Norges Eiendomsmeglerforbund – Innlegget ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 1 2024
En stabil omsetning av boliger er det beste for både boligmarkedet og medlemmene våre. Det forutsetter at folk kan og vil flytte.
Store svingninger i styringsrenten har gitt store svingninger i boligomsetningen de senere år. Rekordlav rentebelastning utløste svært sterk boligetterspørsel i 2021. To år senere er markedet selektivt og sammensetningen av kjøpere er endret som følge av høy rentebelastning. Flere er mer avventende i dyrtid og det er færre som kjøper en større og dyrere bolig. Færre kan finansiere et førstegangskjøp og det er færre som investerer i en sekundærbolig, viser statistikker fra NEF, Ambita og Samfunnsøkonomisk Analyse.
I 2023 ble det omsatt om lag 110.000 boliger og fritidsboliger, fordelt på 90.732 bruktboliger, 13.180 nye boliger og om lag 5.800 fritidsboliger. Dette utgjør hele 35.000 færre enheter enn i 2021 da det ble omsatt om lag 145.000 enheter totalt. Fallet er aller størst i omsetningen av nye boliger, med en nedgang på om lag 17.000 enheter. I 2023 ble det solgt om lag 11.000 færre bruktboliger enn i rekordåret 2021.
De store svingningene i boligomsetningen påvirker oppdragsmengden til bransjen og får konsekvenser for boligforsyning og boligpriser.
Når bruktboligprisene holder seg relativt godt til tross for økt rentebelastning, kan utviklingen forklares med at bruktmarkedet i større grad dekker det underliggende boligbehovet når etterspørselen etter nye boliger faller pga. høye bygge- og finansieringskostnader.
Effektene av det høye nyboligsalget i 2021 er i stor grad tatt ut i form av produksjon og ferdigstillinger i 2022 og 2023. Framover ferdigstilles det få nye boliger. Det rekordlave nyboligsalget de siste par årene vil senke tilbudssiden i 2024 og 2025, noe som tilsier mer press i bruktmarkedet etter hvert som boligforsyningen ikke dekker boligbehovet i en voksende befolkning. Ubalansene mellom tilbud og etterspørsel kan i stor grad forklares med at styringsrenten ble holdt rundt 0 prosent i nesten 2 år før den ble satt opp til 4,5 prosent de neste par årene. Pengepolitikken har utløst en sterk «boom/bust-syklys» i boligindustrien.
Årets januareffekt var kraftig. Det kan være en indikasjon på en ny oppgangsperiode. Med utsikter til høyere lønnsvekst, lavere inflasjon og lavere renter vil markedet for bruktmarkedet kunne overraske på oppsiden i første halvår. Selv om det vil ta tid å få opp byggevirksomheten vil prisvekst kunne utløse sårt tiltrengt aktivitet i nyboligmarkedet, og da er ikke veien lang til en ny boom.
Norges Bank har i sin pengepolitikk konsekvent undervurdert fallet i boliginvesteringene. Derfor har NEF delt våre analyser og bekymringer for bivirkninger av pengepolitikken. Nå håper vi at sentralbanken vil senke rentebanen til et bærekraftig nivå i løpet av 2024.
