Det går tyngre i markedet for kontoreiendom. I tillegg til at mange piler peker nedover fører økt bruk av hjemmekontor at til at leietakerne setter seg på gjerdet. Hva bør bransjen og gårdeiere gjøre?
Av: Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar, Monn Interior Architects – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 5 2023
Mitt svar er å tenke større enn i dag. Gårdeierne i strøket eller gaten bør gå sammen om en strategi for å utvikle et levende og interessant nærområde. Det er et faktum at mange kjente gater, både i Oslo og andre byer, ligger nærmest døde på kveldstid. Ingen nevnt, ingen glemt.
Å sikre at alt er på stell i eget hus er ikke nok. Gårdeierne må se på seg selv som byutviklere i mikroperspektiv. Det betyr at de må sørge for riktige leietakere på gateplan. Slik skaper de grunnlag for et spennende byliv, og dette gir riktige leietakere oppover i bygget. Næringsmeglernes rolle er å påse at prospektene handler om mer enn den enkelte gård. De må beskrive tilbud og atmosfære også i omgivelsene. Strøket og nærområdet må markedsføres, ikke bare de ledige lokalene.
En ny situasjon
1.etasje er i utgangspunktet en krevende etasje, og dette slår ekstra sterkt ut når kontormarkedet er vanskelig. Det er der vi er nå. Kapitals eiendomspanel mener i nr. 29/23 at vi kan stå foran «et av de svakeste markedene noen gang». Vi ser samme dystre utvikling her hjemme som i USA.
Dessuten er hjemmekontoret kommet for å bli. Det skyldes rask digitalisering godt hjulpet av pandemien. I 2022 arbeidet 44 % av alle sysselsatte på hjemmekontor, melder SSB – de fleste mindre enn halvparten av tiden. Det sier seg selv at dette gjør markedet for kontoreiendom mindre forutsigbart.
Attraktivt på dagtid ….
Kontoreiendommer blir attraktive hvis det som skjer på gateplan oppleves som attraktivt. Med utgangspunkt i en felles strategi for strøket bør den enkelte gårdeier først fylle lokalene nederst i bygget. Deretter vil leietakere til de øvrige etasjene lettere kunne rekrutteres.
Når bedrifter velger lokaler, vurderer de bl.a. lokasjon, funksjonalitet, servicetilbud og pris. De ønsker også å selge inn en fristende «pakke» til nåværende og fremtidige medarbeidere. Innholdet i denne dreier seg om mer enn lokalene – uansett hvor fine disse måtte være.
Den såkalte tidsklemma er velkjent for de fleste arbeidstakere og har vært tematisert i mediene gjentatte ganger i høst. Arbeidsplasser som har lett tilgjengelige hverdagstjenester i nærheten er derfor et stort gode: en liten matbutikk, frisør, apotek, blomsterbutikk, treningssenter, en klesforretning osv. Lunsjrestauranter med overkommelige priser, kaffebarer og andre møteplasser er også viktige – ikke minst uteplasser der det er mulig å sette seg ned sammen med kolleger eller venner.
Når lokalene på gatenivå planmessig fylles med denne typen tilbud, skaper det aktivitet og et blomstrende byliv som igjen fører til fornøyde kontorleietakere.
…. og på kveldstid
Men strøket må leve etter kontortid også. Det må ikke se ut som om alle har gått hjem. Mye avhenger også her av hva som skjer på gateplan i næringsbyggene.
Tilbudet må være slik at området oppsøkes. Det må være interessant for beboerne i strøket, men også for andre. I praksis betyr det et variert utvalg av nabolagskafeer, barer og spisesteder som mange har råd til å oppsøke, gjerne kombinert med opplevelser, spill og andre aktiviteter som folk samles rundt. (Gourmetrestauranter er vel og bra, men disse gir ikke nødvendigvis fordeler til nærmiljøet.)
Noen gårdeiere bør benytte muligheten for å åpne hele 1.etasje og fylle den med aktivitet fra morgen til kveld. Et konsept som allerede er i bruk, er dette: personalrestaurant på dagtid og nabolagskafé eller restaurant om kvelden – alt etter nivået på stedet.
Ikke alle gårdeiere har anledning til å gjøre slike valg, og poenget er at den samlede miksen av tilbud må være variert. Det interessante spørsmålet er: Hva vil skape liv og røre, og hva vil trekke folk?
Konklusjon
Ved å fylle 1.etasje i næringsbyggene med utadrettet og differensiert virksomhet etter en samlet plan for strøket vil man løfte den enkelte eiendom. Leietakerne blir mer fornøyde, gårdeierne får høyere pris – og ikke minst: man er med på å forme byen til glede for alle.
