– Forholdet mellom utbyggers og meglers ansvar for avvik
Av: Partner/advokat Henrik Taubøll og senioradvokat Line Sogn Plassen, Havvind advokatfirma – artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2023
Visualiseringsverktøy benyttes i stor grad ved salg av boliger og fritidsboliger. Dette gjelder særlig ved forhåndssalg av nye boliger og fritidsboliger, hvor det ikke er mulig for kjøper å besiktige boligen fysisk før avtaleinngåelse.
I praksis vil eiendomsmegleren som regel besiktige eiendommen og omgivelsene og motta faktisk informasjon fra utbygger om prosjektets utforming, og deretter være med på å lage det visuelle materialet til prosjektet i samarbeid med teknologi- / proptech-leverandøren.
Hyppig brukte verktøy er VR («virtual reality»), AR («augmented reality»), bolig- hytte- og tomtevelger, 3D-visualisering av prosjekter, f.eks. soldiagram, utsiktsvelger mv., digitale tilvalgsløsninger og digital styling. Vi opplever at meglere stoler på at visualiseringsmaterialet som kommer fra teknologi-/ proptech-leverandøren er korrekt, og at meglere i begrenset grad kontrollerer materialet.
Både utbygger og megler kan etter omstendighetene holdes ansvarlig overfor forbruker dersom sluttresultatet avviker fra det som kan utledes av illustrasjoner og andre visualiseringsløsninger. Utbyggers og meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og kravet om god meglerskikk står her sentralt.
Dersom det foreligger en mangel overfor forbruker, vil spørsmålet så bli hvem forbruker kan rette krav mot. Er det utbygger eller megler som må ta «sluttregningen»?
Overfor forbruker hefter utbygger for uriktige opplysninger uavhengig av om de stammer fra utbygger selv eller megler, jf. bustadoppføringslova § 27. Utbygger identifiseres i denne sammenheng med megler. Utbyggers mangelsansvar for uriktige opplysninger er objektivt. For megler derimot, forutsetter ansvar overfor forbruker at det kan konstateres uaktsomhet på meglers hånd, jf. det ulovfestede profesjonsansvaret. I de fleste tilfeller vil forbruker derfor rette sitt krav mot utbygger. Av ulike grunner kan det imidlertid være aktuelt for forbruker å gå direkte på megler. Det kan det være anledning til.
Såfremt både utbygger og megler kan holdes ansvarlig for opplysningssvikten på selvstendig grunnlag, hefter utbygger og megler prinsipalt solidarisk for opplysningssvikt, jf. Rt-2005-870. I slike tilfeller kan forbruker velge om hun vil rette sitt krav mot megler og/eller utbygger.
Et prinsipalt solidaransvar forutsetter adgang til etterfølgende regressoppgjør mellom utbygger og megler. I Rt-2005-870 la Høyesterett til grunn at tilsvarende regressrett som uttrykkelig følger av skadeserstatningsloven § 5-3 nr. 2 må gjelde også utenfor erstatningsretten, og at bestemmelsen gir retningslinjer for fordelingen av det innbyrdes ansvaret mellom flere ansvarlige der ikke oppdragsavtalen inneholder avvikende regulering av innbyrdes fordeling av ansvar mellom utbygger og megler. Det følger av skadeserstatningsloven § 5-3 nr. 2 at det i regressomgangen skal sees hen til «ansvarsgrunnlaget og forholdende ellers». Fordelingen beror på en konkret vurdering. I henhold til lovens forarbeider og rettspraksis, vil den enkelte implisertes skyld stå sentralt. I Rt-2005-870 er det uttalt at regressinstituttet gjør det mulig å plassere byrden der den bør være ut fra forholdet mellom de ansvarlige og omstendighetene for øvrig.
Hvordan ansvarsfordelingen i regressomgangen skjer i opplysningssviktstilfeller, illustreres her med henvisning til noen rettsavgjørelser. Ingen av avgjørelsene gjelder visualiseringsverktøy spesielt, men vurderingen vil langt på vei bli tilsvarende i slike saker.
LG-2001-2211 gjaldt spørsmål om meglers forsikringsselskap kunne kreve regress mot selger av en eiendom. Meglers forsikringsselskap hadde betalt erstatning til kjøper på grunn av uriktige opplysninger om muligheter for skattefri utleie av deler av huset. Lagmannsrettens flertall (dissens 2-1) kom til at selger ikke hadde opptrådt på en måte som ga megler særlig grunn til å tro at det var sikkert at kjøper ville kunne leie ut skaffefritt. Det forelå derfor ikke grunnlag for regresskrav som meglers forsikringsselskap kunne tre inn i. Avgjørelsen tilsier at det skal mye til for at en uaktsom megler kan søke regress hos selger dersom selger ikke er å bebreide for opplysningssvikten.
LA-2009-177115 gjaldt blant annet spørsmål om det var selger eller megler som til syvende og sist var ansvarlig for kjøpers krav om prisavslag/erstatning for mangel i form av tilbakeholdte opplysninger om at tredjemann hadde parkeringsrettigheter på eiendommen. Lagmannsretten kom til at selger og megler måtte dekke halvparten hver. Selv om det forelå erstatningsbetingende uaktsomhet på meglers hånd, var også selger å bebreide. Han burde ha forsikret seg om at megleren hadde riktig og fullstendig kunnskap om parkeringsrettighetene.
LB-2010-55875 gjaldt en kjøpers krav om prisavslag/erstatning mot selger og eiendomsmegler etter salg av fast eiendom som var opplyst å være regulert til bebyggelse, men som ikke var det, og eventuelt hvem som i en regressomgang skulle bære det endelig ansvaret.
Selger nådde ikke frem med sitt regresskrav mot en grovt uaktsom megler fordi prisavslaget ikke utgjorde et økonomisk tap på selgers hånd, og det fremsto som lite rimelig og som en uberettiget vinning for selger om megler skulle bære byrden for prisavslaget. Megler ble imidlertid holdt ansvarlig for de utgifter selgeren var påført, f. eks. sakskostnader.
TROMS-2013-66700 gjaldt regresskrav mellom meglers ansvarsforsikring og selger etter at selgers eierforsikringsselskap hadde dekket et prisavslag basert på uaktsomhet fra eiendomsmeglers side og fått medhold i et direktekrav mot meglers ansvarsforsikring. Salgsmaterialet inneholdt uriktige opplysninger om adgangen til utleie av hybler mm. Tingretten viste til Rt-2005-780 og kom etter en samlet vurdering til at både selger og megler hadde skyld i opplysningssvikten. Etter en skjønnsmessig helhetsvurdering ble ansvaret fordelt med en halvpart på hver.
Foreliggende forsikringer og forsikringsmuligheter kan ha betydning for ansvarsfordelingen mellom utbygger og megler, jf. forarbeidene til skadeserstatningsloven § 5-3.
Oppsummering
Utbygger og megler hefter prinsipalt solidarisk overfor forbruker for feil i prosjektets visualiseringsmateriale såfremt både selger og megler kan holdes ansvarlig for opplysningssvikten på selvstendig grunnlag. Den innbyrdes fordelingen mellom utbygger og megler beror alminnelige regressregler. Den enkeltes skyld står sentralt.
Megler bør sette seg godt inn i alle deler av en visualiseringsverktøyet, og det som faktisk fremvises her, for å kunne gå god for boligprosjekter som skal legges ut i markedet.
