I en dom avsagt i februar i år kom Høyesterett til at et flytebryggeanlegg på Skjærhalden på Hvaler krenket en nabos strandrett.
Av: Aurora Orlin Advokat og Christopher B. Eriksen Senioradvokat, Advokatfirmaet Hjort – Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 3 2019
230 meter lang flytebrygge
I en havn på Skjærhalden på Hvaler ble det i 2005 bygget en gjestebrygge. Anlegget er i samsvar med reguleringsplanen for området. Etter senere utvidelser består anlegget i dag av en hovedbrygge som strekker seg om lag 230 meter ut i havnebassenget, med tverrpirer på landsiden. Hovedbryggen danner gangvei ut til båtplassene, og skrår inn foran en naboeiendom. Avstanden fra hovedbryggen og inn til kaifronten på naboens eiendom slik den er angitt i reguleringsplanen, er ca. 36 meter på det korteste og ca. 97 meter på det lengste. To av tverrpirene fra hovedbryggen ble plassert foran naboens eiendom. Korteste avstand fra den innerste piren – tverrpir 1 – og til den innregulerte kaifronten er ca. 9 meter.
Spørsmålet i saken var om flytebryggeanlegget krenker naboens strandrett, og om (deler av) bryggen derfor må fjernes.
Strandrettens innhold
Høyesterett innledet med å redegjøre for det nærmere innholdet i strandretten.
Høyesterett konstaterte at eiere av grunn med strandlinje har eiendomsrett ut til marbakken (der sjøbunnen skråner brattere nedover), eller – hvis marbakke ikke kan påvises – til to meters dybde ved middels lav vannstand. Det er imidlertid sikker rett at strandeieren har visse rettigheter i sjøområdet også utenfor eiendomsgrensen, gjerne omtalt under samlebetegnelsen «strandrett». Den konkrete saken reiste spørsmål om det nærmere innholdet i strandeiers utbyggings- eller utfyllingsrett, som er en del av strandretten.
Utbyggingsretten er en eksklusiv rett for strandeieren til å utnytte sjøområdet utenfor eiendomsgrensen. Så langt eneretten rekker, gir den også vern mot inngrep fra eiere/rettighetshavere på naboeiendommen. Om retten er krenket påvirkes ikke av om det konkurrerende inngrepet allerede er gjennomført. Det gjelder altså ikke noe prinsipp om «først i tid, best i rett».
Utbyggingsretten omfatter også rett til å legge ut flytebryggeanlegg utenfor egen eiendom. I havneområder hvor det foreligger en reguleringsplan strekker retten seg i alle fall ut til den aktuelle reguleringsgrensen, såfremt utbyggingen ikke kommer i konflikt med andres strandrett.
Flytebryggen krenket naboens strandrett
Etter å ha redegjort for rettstilstanden, gikk Høyesterett over til å vurdere om naboens strandrett var krenket. Høyesterett fant at flytebryggeanlegget «utvilsomt» krenket naboens utbyggingsrett. Bryggen skrår inn foran naboens eiendom i et område hvor hun har enerett til å bygge ut, og hvor reguleringsplanen legger opp til nettopp den bruken hun ønsker. At anlegget allerede er plassert foran hennes eiendom, gjør ikke at hun har tapt sin rett.
Flytebryggen får likevel bli…
Til tross for at Høyesterett kom til at naboens strandrett var krenket, får flytebryggen likevel bli. Høyesterett kom nemlig til at naboen ved sin atferd hadde tapt sin rett til å bygge ut, så langt gjestehavnens anlegg er i konflikt med den. Dette skyldes at naboen i 2005 hadde gitt representanter for gjestehavnen grunn til å tro at hun aksepterte det nye flytebryggeanlegget, og gjestehavnen innrettet seg etter dette. Konsekvensen av dette er at naboen – til tross for at strandretten er krenket – ikke kan kreve gjestehavnenes anlegg fjernet.
