Ansvaret for mangler etter salg av bolig er et gjennomgående tvistetema. Selgers mangelsansvar avhenger av om salget er undergitt reglene i bustadoppføringslova eller avhendingslova.
Av: Advokat Johan Henrik Vister og advokatfullmektig Linn Rustad Rui i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen.
Hvilken lov skal anvendes?
Bustadoppføringslova kommer til anvendelse ved inngåelse av avtaler mellom entreprenør (selger) og forbruker (kjøper) om oppføring av ny bolig.
Avhendingslova kommer til anvendelse når fast eiendom avhendes ved frivillig salg, bytte eller gave, såfremt bustadoppføringslovas regler ikke kommer til anvendelse.
Det enkle utgangspunkt er at avhendingslova gjelder dersom boligen er ferdigstilt på avtaletidspunktet, mens bustadoppføringslova gjelder i de tilfeller hvor det på avtaletidspunktet gjenstår arbeider som entreprenøren (selgeren) skal fullføre. Etter rettspraksis tolkes dette strengt. Kun i de tilfeller hvor det gjenstår arbeid av ubetydelig og ikke-håndverksmessig karakter anses boligen som fullført i bustadoppføringslovas forstand. Salg av en ferdig leilighet i en ny blokk vil være undergitt avhendingslova, selv om tilsvarende leiligheter solgt under oppføringen omfattes av bustadoppføringslova.
Mangelsbegrepet i bustadoppføringslova
Etter bustadoppføringslova foreligger det mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med de kravene som følger av avtalen mellom partene, jf. buofl. § 25 (1). Salgsprospektet vil være sentralt.
Det stilles et generelt krav til at arbeidet skal utføres på faglig godt vis, og ellers ivareta forbrukerens interesser og hensynet til miljøet. Materialene som benyttes skal ha vanlig god kvalitet med mindre annet er avtalt, jf. buofl. § 7. Brudd på disse kravene innebærer en mangel.
Videre foreligger mangel dersom resultatet ikke er i samsvar med offentligrettslige krav, eksempelvis krav etter plan- og bygningsloven, forskrift om elektriske installasjoner eller miljøkrav, jf. buofl. § 25 (2).
Foruten de nevnte tilfeller, foreligger det mangel i tilfeller av opplysningssvikt, det vil si dersom forbrukeren før avtaleinngåelsen ikke har fått opplysninger om arbeidet, materialene eller eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som forbrukeren hadde grunn til å regne med å få, jf. buofl. § 26. For at det skal foreligge en slik mangel, gjelder det imidlertid et vilkår om at opplysningssvikten må ha virket inn på avtalen, det vil si at avtalen ville blitt inngått på andre vilkår dersom opplysningene hadde vært kjent.
På tilsvarende måte som ved opplysningssvikt, foreligger det en mangel dersom selgeren, eller noen på selgerens vegne, har gitt uriktige opplysninger om egenskaper eller bruk av boligen i forbindelse med avtaleinngåelsen eller markedsføringen, jf. buofl. § 27. Også for disse tilfellene gjelder et vilkår om at de uriktige opplysningene må ha virket inn på avtalen. Det foreligger heller ikke en mangel etter bestemmelsen dersom opplysningene er rettet i tide på en tydelig måte.
Mangelsbegrepet i avhendingslova
Etter avhendingslova har eiendommen en mangel dersom den ikke samsvarer med de krav til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen, jf. avhl. § 3-1. Eiendommen skal blant annet passe til de formål som tilsvarende eiendommer vanligvis blir brukt til, eller til eventuelle særlige formål som selgeren måtte være kjent med da avhendingen ble avtalt.
Det foreligger videre en mangel dersom eiendommen har vesentlig mindre grunnareal enn det som er opplyst av selgeren, såkalt arealsvikt, jf. avhl. § 3-3.
Mangelfulle og uriktige opplysninger om eiendommen representerer også mangler etter avhendingslova, så lenge misligholdet har virket inn på avtalen, jf. avhl. §§ 3-7 og 3-8.
Oppsummert er det flere likheter når det kommer til selve mangelsbegrepet i bustadoppføringslova og avhendingslova. Terskelen for at det skal foreligge en mangel i avhendingslovas forstand er likevel naturlig høyere, avhengig av eiendommens alder.
Det største skillet mellom selgers mangelsansvar etter de to lovene, ligger imidlertid i selgers adgang til å ta forbehold om at eiendommen selges «som den er». Forbeholdet medfører at risikoen for mangler ved eiendommen overføres fra selger til kjøper, og kjøpers adgang til å påberope seg mangler ved eiendommen innskrenkes kraftig.
Når eiendommen er solgt «som den er», foreligger det kun mangel ved brudd på avhl. § 3-7 om opplysningssvikt, § 3-8 om uriktige opplysninger, eller dersom eiendommen er i «vesentlig» dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhl. § 3-9, 2. punktum. Terskelen for mangelsvurderingen er i avhendingstilfellene derfor ofte betydelig høyere enn ved salg etter bustadoppføringslova.
Mangelsbeføyelsene
Mangelsbeføyelsene etter de to lovene omfatter; retting (utbedring), prisavslag, heving, erstatning, og tilbakehold av kjøpesummen. Det er imidlertid forskjeller i grunnlagene for når den enkelte beføyelse kan kreves etter de to lovene.
Retting kan som hovedregel ikke kreves av kjøper etter avhendingslova. Bare i tilfeller hvor det er solgt en ny bolig som ikke har vært brukt mer enn 1 år, kan kjøper på samme måte som salg etter bustadoppføringslova kreve retting, såfremt det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for selger. Dette skal i en viss grad også sees i sammenheng med hva retting har å si for kjøper (fordeler og ulemper).
Dersom selger etter avhendingslova derimot tilbyr seg å rette, må kjøper normalt akseptere det. Hvis det fortsatt foreligger en mangel etter gjennomført utbedringsforsøk, har kjøper krav på prisavslag. Prisavslag vil en kjøper etter bustadoppføringslova også kunne kreve hvis en mangel ikke blir rettet innen rimelig tid. Har kjøper derimot nektet selger å utbedre, når han har rett til det, faller også retten til prisavslag bort – etter begge lover. Kjøper må derfor være forsiktig med å hindre utbedring når selger har rett til det.
Erstatning er noe annet enn prisavslag. Erstatning kan kreves i tillegg til prisavslag når vilkårene for dette er oppfylt. Erstatning skal dekke økonomisk tap som har oppstått som en følge av mangel. Hvis det etter avhendingslova er gitt en garanti for en bestemt egenskap, trenger ikke kjøper å påvise skyld (uaktsomhet) hos selger for at det skal foreligge erstatningsansvar. I andre tilfeller vil retten til erstatning dels være avhengig av skyld eller om tapet er direkte eller indirekte.
Heving betyr at avtalen skal opphøre og at partene skal levere tilbake sine respektive ytelser. Heving kan kun kreves hvis den andre part har begått et vesentlig mislighold. I mangelstilfellene skal det mye til, for eksempel at eller flere mangler er spesielt omfattende. Etter bustadoppføringslova vil det også være mulig å kreve heving før overtakelse, dersom det på forhånd er klart at det vil foreligge en mangel som innebærer et vesentlig mislighold. Dersom vilkårene for heving er oppfylt, vil det ofte også være grunnlag for å kreve erstatning.
