Slik kan du selge bolig skattefritt!

Når du skal selge en bolig du ikke har bodd i selv, vil det fort bli skatt. Slik kan du unngå å måtte skatte av boligsalget.

Salg av eiendom er i utgangspunktet skattepliktig i Norge. Men det er en del store unntak som for eksempel gjør at de aller fleste som selger en bolig de bor i selv kan selge boligen uten gevinstskatt. (Men de får eventuelt heller ikke fradrag ved et mulig tap.)

SPØRSMÅL? Har du spørsmål til boligkjøp, boligsalg eller eiendomsmegling? Forbrukerrådgiveren for bolighandelen gir forbrukere gratis rådgivning. Ring på telefon 4000 01 02 eller send et spørsmål her!

Bo- og eietid siste 12 av 24 måneder

Hovedunntaket for salg av bolig er at man kan selge en bolig skattefritt hvis man har eid boligen og bodd i den i 12 av de siste 24 måneder.

Det betyr i praksis at hvis du har bodd i en bolig du har eid i mer enn et år, vil du kunne selge den skattefritt.

Og det gjelder jo de aller fleste som selger. Dermed er den praktiske hovedregelen ved boligsalg altså at salg av egen bolig er skattefritt. (Reglene står i skattelovens § 9-3 (2).)

Når du har flyttet ut, men leid ut litt

Jeg får mange spørsmål til forbrukerrådgivningstjenesten fra folk som skal selge en bolig de har eid i mange år. Men de har flyttet i en bolig, og dermed ikke bodd i boligen den siste tiden. Da lurer de på om de nå må betale skatt for boligsalget. «Vi har jo bodd i denne boligen i mange år!», sier de fleste. Og ønsker (naturlig nok) å slippe å betale skatt på gevinsten.

Her er skattereglene harde. Noen mener kanskje nådeløse!

Les også: Slik leier du ut hytte skattefritt

For når man selger boligen så sier skattereglene som ble referert ovenfor at man skal starte å telle 24 måneder bakover. Hvis man kan vise til 12 måneders bo- og eietid i denne perioden – ja da blir det skattefritt salg. Har man ikke bo-og eietid i 12 av de siste 24 månedene blir det skatt av gevinsten.

Eietiden er i disse tilfellene ikke noe problem, det er botiden man må konsentrere seg om.

Slik beregnes botiden

Hvordan man skal tenke kan man illustrere med denne figuren:

Lang nok botid? Slik beregnes botid ved salg av bolig for å se om man har botid i 12 av de siste 24 månedene. Man regner fra budaksept, og teller 24 måneder bakover i tid. )(Det grå feltet i figuren.). Hvis man innenfor denne 24 månedersperioden har 12 måneders botid, er salget skattefritt. Hvis man har mindre enn 12 måneders botid, må man betale gevinstskatt av salget. (Figur: Bolig360/NEF)

Bo- og eietiden avsluttes ved budaksept. (Ikke ved utflytting og/eller overtakelse som man kanskje skulle tro). For å beregne botiden (og eiertiden) teller man 24 måneder tilbake fra budakseptdatoen. (Det telles dager, ikke for eksempel påbegynte måneder.) Mer om dette i veiledningen fra Skatteetaten.

I figuren over er dette det grå feltet midt i figuren.

Husk å telle fra riktig dato!

Har man 12 måneders botid (og eiertid) i denne 24-månedersperioden blir salget skattefritt. Hvis man ikke har 12 måneders botid, blir salget skattepliktig.

I figuren over er botiden på 11 måneder i 24 månedersperioden, og salget er da skattepliktig.

Merk at beregning av botid starter ved faktisk innflytting, og ikke ved overtakelse. Har man brukt tid til å pusse opp mellom overtakelse og innflytting, vil botiden altså starte senere enn eietiden (som starter ved overtakelse).

Hva var prisen på boligene? Se vår oversikt på Bolig360.no.

Hytter: 5 av 8 år

Selger man hytter, må eietiden være fem av siste åtte år for at man skal unngå gevinstskatt. Selger man tomter eller annen fast eiendom er det normalt full gevinstskatt.

Hvordan kan man få skattefritt salg?

Hva da hvis man har for kort botid og ønsker å selge boligen. Er det noen måte å få salget skattefritt på?

Ja, den eneste muligheten er å flytte tilbake til boligen og opparbeide seg 12 måneders botid. I andre tilfeller vil salget være skattepliktig.

Men pass på: De som har flyttet på sykehjem vil også kunne selge skattefritt i tilfeller som over. Dette er fordi de får godkjent det som på skattespråket heter «brukshindring».

23 prosent skatt!

Hvis du må betale skatt for salget, er skatten i 2018 på 23 prosent. (Den var på 24 prosent i 2017 for skattemeldingen som skal leveres i april 2018.)

Det vil være fradragsmuligheter, les mer om det her: 9 tips om bolig og skatt til skattemeldingen for 2017