Boligkjøperens instruksjonsrett over kjøpesummen

  • Av: Redaksjonen
  • 12. januar 2019
  • Fagstoff
Må man skatte av boligsalget?

I tilfeller der oppgjøret ved boligsalg skjer gjennom eiendomsmegler, vil kjøpesummen være på meglers klientkonto en periode før utbetaling finner sted. Ved tvist om oppgjøret mellom kjøper og selger, hender det at kjøperen instruerer megler om å tilbakeføre kjøpesummen til seg selv. Selgeren vil typisk bestride at megler har adgang til å foreta en slik tilbakebetaling.

I denne artikkelen ser vi nærmere på innholdet i kjøpers såkalte instruksjonsrett.

Av: Kurt A. Elvevoll partner/advokat og Martin Johan Lie Hauge advokatfullmektig i Hammervoll Pind (Artikkelen ble først publisert i Eiendomsmegleren nr. 6 2018)

Hva er instruksjonsrett?

En eiendomsmegler har aldri rett til å råde over kjøpesum som ligger på klientkonto. Dette følger av eiendomsmeglingsloven § 3-2. Megleren sitter utelukkende med pengene på vegne av enten kjøper eller selger. Kjøpers instruksjonsrett er en naturlig konsekvens av dette. Instruksjonsretten går ut på at kjøperen kan bestemme hvordan megleren skal disponere pengene så lenge megleren sitter med pengene på vegne av kjøper.

Instruksjonsretten er en forutsetning for å utøve tilbakeholdsrett

Instruksjonsretten må ses i sammenheng med kjøperens tilbakeholdsrett. Tilbakeholdsretten går i korte trekk ut på at kjøperen kan holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen som sikkerhet for krav som måtte oppstå som følge av mangler eller forsinkelse fra selgers side. For en nærmere redegjørelse for boligkjøperens tilbakeholdsrett, se vår artikkel om temaet i Eiendomsmegleren 3. utgave 2018.

I tilfeller der kjøperen har innbetalt kjøpesummen til megler, er det en forutsetning for å utøve tilbakeholdsrett at kjøperen har instruksjonsretten i behold. Kjøperen kan ikke instruere megler om å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen dersom kjøperen ikke lenger har rådighet over pengene. Spørsmålet som oppstår er dermed på hvilket tidspunkt kjøperen anses for å ha mistet rådigheten over kjøpesummen når kjøpesummen er på meglers klientkonto.

Instruksjonsrettens bortfall – når har kjøperen mistet rådighet over kjøpesummen?

Spørsmålet om når kjøperen anses for å ha mistet rådigheten over kjøpesummen, må avgjøres etter reglene i avhendingsloven (ved salg av brukte boliger) eller bustadoppføringslova (ved salg av nyoppførte boliger). Instruksjonsretten faller bort på det tidspunktet selgeren har oppfylt sin del av avtalen og dermed har krav på betaling.

Etter avhendingsloven har selgeren krav på betaling idet kjøperen har fått overta boligen, med mindre et annet tidspunkt er avtalt mellom partene. Dette innebærer at penger som er innbetalt på meglers konto, er utenfor kjøpers rådighet idet overtakelsen er gjennomført. Etter bustadoppføringslova har selgeren derimot først krav på betaling idet kjøperen har fått tinglyst skjøtet på seg (forutsatt at tomteoverdragelse inngår i avtalen). Frem til dette tidspunktet har selgeren instruksjonsretten i behold.

Eksempel fra Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester

Som illustrasjon kan det vises til en klagesak for Reklamasjonsnemda for Eiendomsmeglingstjenester (klagesak nr. 2017002). I saken hadde klageren kjøpt en enebolig som skulle seksjoneres. I overtakelsesprotokollen erklærte kjøperen tilbakehold av kr 300 000 som følge av mangler. Etter overtakelsen ble megleren instruert om å øke det tilbakeholdte beløpet til kr 400 000. Begrunnelsen var at overtakelsen ikke kunne anses gjennomført før boligen var seksjonert og kjøper dermed hadde fått skjøte. Reklamasjonsnemda bemerker at avhendingsloven og bustadoppføringslova angir ulike skjæringstidspunkt for bortfall av kjøpers instruksjonsrett. I denne saken var det avhendingslova som kom til anvendelse. Megleren hadde dermed opptrådt korrekt da han ikke aksepterte kjøpers instruks om å øke det tilbakeholdte beløpet. Kjøpers instruksjonsretten hadde falt bort ved overtakelsen. Avgjørelsen samsvarer godt med vår redegjørelse ovenfor.

Hvilke plikter har megler?

Megleren kan ofte komme i en «skvis» når kjøperen instruerer megleren om å holde tilbake kjøpesum som er innbetalt på meglers konto. Ofte hevder selgeren at kjøperens tilbakeholdskrav er uberettiget, og at megleren dermed må utbetale beløpet til selger.

Megleren skal ikke ta standpunkt i en tvist om hvorvidt kjøpers tilbakehold er berettiget. Megleren må etterleve kjøperens instruks selv om det etter meglers vurdering fremstår klart at det ikke foreligger noen mangel ved boligen. Det er altså kjøper, og ikke megleren, som har risikoen for at det var adgang til å holde tilbake pengene.

Imidlertid plikter megleren å vurdere om kjøperen har instruksjonsrett på tidspunktet instruksen fremsettes. Megleren må altså avgjøre hvorvidt det er kjøper eller selger som har rådighet over kjøpesummen idet instruksjonen fremsettes. Feilvurderinger kan medføre at megleren kommer i erstatningsansvar. Dersom megleren på den ene siden ikke følger kjøperens instruks, og det viser at kjøperen hadde instruksjonsrett, kan megleren måtte erstatte økonomisk tap kjøperen lider som følge av dette. Og på den andre siden – dersom megleren holder tilbake penger for kjøper etter at instruksjonsretten har falt bort, risikerer megleren erstatningsansvar overfor selger, eventuelt reduksjon i vederlaget, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Om firmaet:

Kontorer i Oslo, Bergen, Stavanger og Halden.
Består av i overkant av 80 ansatte, hvorav 60 advokater.
www.hammervollpind.no

Print Friendly, PDF & Email

NEF på kartet

Kontakt oss

Norges Eiendomsmeglerforbund
Apotekergata 10
0180 Oslo

Telefon: 22 54 20 80
E-post: firmapost@nef.no
Ansatte: Se ansatte i NEF
Pressekontakter: Se oversikt

RSS Ledige stillinger

  • En feil oppstod, som antagelig betyr at strømmen er nede. Prøv igjen senere.

Viktig når du redigerer profilen:

Her kan du deler av profilen din og legge til informasjon om deg. Du kan også endre passord for innlogging til Min NEF.

Her er noen små kommentarer knyttet til feltene:

Bilde: Last opp for å vises på "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider.

Vises på Finn eiendomsmegler: Kryss av her for at du vises i eiendomsmegleroversikten for bolig/fritidsboliger på NEFs forbrukersider. (Vil være aktuelt for de fleste, men kanskje ikke for de som kun jobber administrativt, med oppgjør eller med næring.

Tittel: Velg en av våre forhåndsutfylte, eller velg "Annet" for å skrive inn egen tittel.
NB: Du skriver inn tittelen i linjen under der det står "Annet". Husk "MNEF" til slutt!

Profilsidelink: Legg inn lenken til din kontakt-/profilside hos din arbeidsgiver. Denne lenken vil vises i "Finn eiendomsmegler" på NEFs forbrukersider, slik at forbrukere kan lese mer om deg.

Andre endringer gjøres av NEF sekretariat. Send oss en epost: firmapost@nef.no