Search results for "vederlag"

Results 1 - 56 of 56 Page 1 of 1
Sorted by: Relevance | Sort by: Date Results per-page: 10 | 20 | 50 | All

Rimelig vederlag ved oppdragsgivers oppsigelse av oppdragsavtalen

[…]og det vederlag som kreves. Når man – som i den konkrete saken – avtaler et fast vederlag og deretter setter som vilkår at dette vederlaget fullt ut skal betales dersom oppdragsgivers sier opp oppdraget, legges det ikke opp til noen slik rimelighetsvurdering. Dette selv om det faste vederlaget i enkelte tilfeller vil kunne være et lavt vederlag sett opp mot den faktiske arbeidsinnsatsen fra foretakets side. Etter nemndas vurdering ville oppdragsgiverens rett til å si opp oppdraget etter emgll. § 6-5 andre ledd være illusorisk dersom det inngås avtale om at det, uavhengig av oppdragstakers arbeidsinnsats, kan kreves et […]
Read more » Rimelig vederlag ved oppdragsgivers oppsigelse av oppdragsavtalen

NOU 2021:7 – Trygg og enkel eiendomsmegling

[…]trygghet. Videre har Utvalgets flertall foreslått at eiendomsmeglingsloven § 7-4 første ledd om vederlagets forfallstidspunkt endres slik at oppdragstakers krav på vederlag forfaller til betaling tre måneder etter at handel er kommet i stand eller ved overtagelsen dersom denne skjer tidligere. NEFs og Eiendom Norges representanter i utvalget har tatt til motmæle mot forlaget om å endre forfallstidspunktet. Mindretallsvotumet om dette er inntatt i NOU pkt 20.4.7.1. Eiendomsmeglers uavhengighet Lovforslaget bygger på en grunnleggende forutsetning om at eiendomsmegler fortsatt skal være uavhengig. Reguleringen skal sikre at foretaket og de som driver med eiendomsmegling, ikke har utenforliggende interesser som kan påvirke […]
Read more » NOU 2021:7 – Trygg og enkel eiendomsmegling

Vederlagskrav i den andre ektefellens særeie ved ektefelleskifte

[…]noe skjønnsmessig vurdering, der man må se hen til estimert berikelse. Som et utgangspunkt vil vederlaget være begrenset til halvparten av verdien av de fellesmidler som er investert, men også annet vederlag kan tenkes i særlige tilfeller. Bestemmelsen regulerer videre den ene ektefellens adgang til å kreve vederlag i de tilfeller der den andre ektefellen vesentlig har svekket delingsgrunnlaget ved utilbørlig adferd. Tidligere har rettspraksis vært svært streng for å tilkjenne vederlag etter denne bestemmelsen. Det har fra Høyesteretts side ligget krav om opptreden i form av sterkt kritikkverdige forhold – med andre ord en opptreden som ligger godt utenfor […]
Read more » Vederlagskrav i den andre ektefellens særeie ved ektefelleskifte

Ny oppdragsavtalemal

[…]Hvis eiendomsmegler inngår oppdrag basert på timepris, kan det ikke i tillegg tas ytterligere vederlag i tillegg til timeprisen. Eksempelvis kan det ikke i tillegg tas vederlag for tilrettelegging eller visning, dette må kalkuleres inn i timeprisen. Det er kun rene utlegg som kan komme i tillegg til timeprisen. Markedsføring/markedspakker De fleste foretak opererer med markedspakker. Ved timebasert vederlag kan markedspakken kun bestå av faktiske utlegg. Markedspakken kan altså ikke ha et fortjenesteelement da slikt vil være vederlag til eiendomsmeglingsforetaket. Oppdragstaker er forpliktet til å oppgi kostnader (utlegg) til markedsføring også ved tilbud på timepris, slik at forbruker får et […]

Salg av bolig – likevel tomtebeskatning

[…]på arealet rundt boligen. I noen tilfeller vil en oppdeling av eiendommen gi høyest totalt vederlag mens i andre tilfeller vil en slik oppdeling være lite gunstig med tanke på omsetningsverdien. Dersom en oppdeling vil gi høyest totalt vederlag, vil gevinst ved salg av (fritids)bolig med en naturlig størrelse på arealet rundt boligen, være skattefri, mens resten av arealet vil være skattepliktig. I andre tilfeller vil en oppdeling av arealet ikke være gunstig ut fra hva som vil gi høyest totalt vederlag, og gevinst ved salg av (fritids)bolig, selv med stort tomteareal, vil da kunne bli skattefri. Et eksempel på […]

Snittvederlaget til eiendomsmeglerforetakene økte med 4 prosent i 2017

[…]med 4 prosent i snitt på landsbasis. Med andre ord langt under boligprisutviklingen. Prosentvis vederlag faller Snittvederlaget for eiendomsmeglerforetak var i fjor på 54.549 kroner pr oppdrag på landsbasis – opp fra 52.532 kroner i 2015. Og med en høy boligprisvekst i 2016, falt snittvederlaget i prosent av formidlet verdi. I 2016 ble det på 1,78 prosent, mot 1,84 prosent i 2015. Les også: Provisjoner verden rundt: Norge blant de laveste Med gebyrer, uten moms Prosentsatsen er et godt mål for å se hvordan vederlagene stiger eller synker i forhold til boligprisene. Men: NB: Disse summene kan ikke umiddelbart sammenlignes med […]
Read more » Snittvederlaget til eiendomsmeglerforetakene økte med 4 prosent i 2017

Salg av kontraktsposisjon i eiendomsprosjekter: Hvilke regler gjelder?

[…]for krav på betaling for merverdi. Oppgjøret skjer som oftest ved at kjøper 2 betaler et vederlag til kjøper 1 som dekker forskuddet som er betalt til selger samt et avtalt vederlag for merverdien, mens restkjøpesummen i den opprinnelige kontrakten blir betalt av kjøper 2 direkte til selger ved overtagelse. Dersom det er avtalt at vederlaget for retten som transporteres er høyere enn det som er avtalt mellom selger og kjøper 1, kan kjøper 1 ikke kreve å få dette utbetalt før kjøper 2 har overtatt eiendommen og fått rettsvern for sin rett. Det er altså ikke forbudt å avtale […]
Read more » Salg av kontraktsposisjon i eiendomsprosjekter: Hvilke regler gjelder?

Kan man kreve inn forskudd der det er avtalt utsatt garantistillelse etter bustadoppføringsloven §12?

[…]at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag. I lovens forarbeider (Prop. 27 L (2017-2018) side 22) uttaler departementet: Hovedregelen er at entreprenøren plikter å stille garanti «straks» etter avtaleinngåelsen, jf. bustadoppføringslova § 12 annet ledd første punktum. For disse tilfellene er departementet enig med utvalget i at det er hensiktsmessig at forbrukeren har tilbakeholdsrett for vederlaget inntil entreprenøren kan dokumentere at garantien er stilt. Dette er også løsningen etter gjeldende rett, jf. bustadoppføringslova § 12 niende ledd første punktum. Spørsmålet om tilbakeholdsrett slik utvalget har foreslått, er mer […]
Read more » Kan man kreve inn forskudd der det er avtalt utsatt garantistillelse etter bustadoppføringsloven §12?

Finanstilsynets årsrapport: Stabilt eiendomsmarked

[…]vederlag. Regnet i prosent av kjøpesum endret eiendomsmeglingsforetakets vederlag seg fra omtrent 1,8 prosent i første halvår 2018 til omtrent 1,7 prosent i første halvår 2019. Eiendomsmeglingsforetakenes gjennomsnittlige vederlag økte fra 59 033 kroner i første halvår 2018 til 61 346 kroner i første halvår 2019.   Det var 612 filialer ved utgangen av 2019, mot 592 i 2018. I alt ble det drevet eiendomsmegling ved 1116 meglingskontorer i Norge på slutten av 2019, mot 1098 kontorer i 2018. I tillegg var 951 advokater registrert med eiendomsmegling i egen praksis, en nedgang fra 1056 ett år tidligere.   Mange av advokatene tar […]
Read more » Finanstilsynets årsrapport: Stabilt eiendomsmarked

Når handel inngås før annonsert visning

[…]en mest mulig korrekt markedsføring, kan det være grunnlag for nedjustering eller bortfall av vederlaget. Som tidligere påpekt, er megleren den som er nærmest til å avpasse salgsprosessen. I tillegg til at megleren risikerer nedsettelse eller bortfall av vederlaget sitt, kan megleren også risikere erstatningskrav fra både selger og kjøper ved prematur annonsering av eiendommen. Selv om handel er inngått direkte mellom partene, skal megler likevel gjennomføre oppdraget (sende akseptbrev, utforme kontrakt, forestå tinglysing og oppgjør), se Finanstilsynets rundskriv 16/2010 punkt 10.1. * Denne artikkelen er skrevet av Christina Lyngtveit-Petersson mens hun var juridisk rådgiver i […]

Fagstoff: Strøksservitutter

[…]være passende for strøksservitutter. Eier av den tjenende eiendom skal ved avløsning betale vederlag tilsvarende minst det retten er verdt for rettighetshaveren. Ekspropriasjon kan etter samtykke fra det offentlige også gjennomføres etter oreigningslova § 2. Bestemmelsen åpner for ekspropriasjon til fordel for en rekke formål, herunder boligbygging, mot vederlag til den ekspropriasjonen rammer. Av rundskriv H-14/02 følger det at samfunnsinteresser skal tilsi at det kan eksproprieres. Som forklaring på hva som kan utgjøre en slik interesse, trekkes det frem som eksempel at kommunen i reguleringsplan kan ha avsatt et boligområde med ønske om fortetting, som følge av boligmangel. Et slikt […]

Salg av kontraktsposisjoner

[…]at oppdraget gjelder salg eller oppgjør av en kontraktsposisjon.   (6) Journalføring av vederlag etter § 3-3 første ledd bokstav g og § 3-4 bokstav e skal kun omfatte vederlaget for kontraktsposisjonen.   (7) I forbindelse med etablering av rettsvern, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-9 tredje ledd, skal oppdragstakeren sørge for at selgeren i det opprinnelige avtaleforholdet får skriftlig melding med opplysninger som utvetydig identifiserer eiendommen og boligen, tidspunkt for omsetningen, samt kjøperens navn, adresse og fødselsdato eller organisasjonsnummer.   (8) Ved salg til en forbruker skal oppdragstakeren også påse at kjøperen har fått rettsvern til boligen før vederlaget for kontraktsposisjonen […]

Sterk økning i antall formidlinger

[…]bedre avkastning på provisjonssatsen. Derfor får vi et bedre bilde ved å sammenligne meglervederlaget i kroner. Finanstilsynets oversikt viser det gjennomsnittlige meglervederlag per formidling falt fra 58.787 kroner i første halvår 2020 til 57.416 kroner i første halvår 2021. Til tross for eiendomsmeglingsbransjens effektivitet er likevel de samlede transaksjonskostnader økende. Det er nemlig et betydelig kostnadspress fra andre tjenester knyttet til boligsalg, som blant annet forsikringer, markedsplattformer, forretningsførertjenester, tilstandsanalyser, mv. Når andre kostnadselementer har en prisutvikling som driver de samlede transaksjonskostnadene til et høyere nivå settes eiendomsmeglernes vederlag under press, fordi man ikke kan skyve absolutt alle kostnader over på […]

Rekorder for fall

[…]til eiendomsmeglingsforetak vil for første gang passere 9 milliarder kroner i 2019, og samlet vederlag for samtlige transaksjoner som involverer mellommann kan komme til å passere 10 milliarder kroner i 2019. Tallene reflekterer høy aktivitet i eiendomsmarkedet. Lønnsomheten i bransjen varierer likevel mye mellom foretakene, konkurransen er hard og det er tendenser til overetablering. Gjennomsnittlig vederlag per transaksjon er 58.000 kroner som tilsvarer 1,6 prosent per transaksjon. I følge SSBs undersøkelse tjener norske eiendomsmeglere i gjennomsnitt 757.000 kroner per år. I følge NEFs medlemsundersøkelse tjener NEF-medlemmer i gjennomsnitt 825.000 kroner per år. I lavrenteregime fortsetter husholdningenes gjeldsbelastning å stige. Ved […]

Kan man kreve inn forskudd der det er avtalt utsatt garantistillelse etter bustadsoppferingslova §12?

[…]at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag. I lovens forarbeider (Prop. 27 L (2017-2018) side 22) uttaler departementet: Hovedregelen er at entreprenøren plikter å stille garanti «straks» etter avtaleinngåelsen, jf. bustadoppføringslova § 12 annet ledd første punktum. For disse tilfellene er departementet enig med utvalget i at det er hensiktsmessig at forbrukeren har tilbakeholdsrett for vederlaget inntil entreprenøren kan dokumentere at garantien er stilt. Dette er også løsningen etter gjeldende rett, jf. bustadoppføringslova § 12 niende ledd første punktum. Spørsmålet om tilbakeholdsrett slik utvalget har foreslått, er mer […]
Read more » Kan man kreve inn forskudd der det er avtalt utsatt garantistillelse etter bustadsoppferingslova §12?

Inkassoselskapers vilkår for å slette utleggspant

[…]mottar betingede slettebekreftelser, for eksempel slettebekreftelse betinget av at meglers vederlag settes ned tilsvarende medhjelpers godtgjørelse ved tvangssalg eller betingelse om at utgifter til selgers eierskifteforsikring ikke skal dekkes av salgssum. Megler opplever at det ikke foretas individuell og konkret behandling av sletteanmodninger Eiendomsmegleren skal, med mindre annet er avtalt, sørge for at den eiendommen som overdras er fri for heftelser. Inkassatorens oppgave innebærer å inndrive kreditor/panthavers krav før sikkerheten slettes. NEF har forståelse for Virke Inkasso sitt standpunkt – som også har støtte i rettspraksis – om at en kreditor ikke er pliktig å slette sin sikkerhet i en […]
Read more » Inkassoselskapers vilkår for å slette utleggspant

Hva beregnes dagmulkt og § 12-garantien av?

[…]andre ledd skal dagmulkten beregnes av det samlede vederlaget entreprenøren skal ha. Det samlede vederlaget omfatter også vederlag for endringer og tilleggsarbeid/tilvalg. Det er altså ikke nødvendigvis kun den avtalte kontraktssummen som vil utgjøre beregningsgrunnlaget. For at vederlaget for endringer og tillegg/tilvalg skal medtas i beregningsgrunnlaget er det en forutsetning at avtalen om endringer/tillegg/tilvalg er gjort med utbygger, og ikke er avtalt og betalt direkte til en underleverandør. Når det gjelder garantien som skal stilles etter bustadoppføringslova § 12, er utgangspunktet at denne skal beregnes av det vederlag som er avtalt i kontrakten. Som regel avtales endringer og tillegg/tilvalg etter […]

NEFs høringssvar på Eiendomsmeglingsutvalgets utredning

[…]gjøre rekning over medgått tid uavhengig av vederlagsform, og plikten til å opplyse om avtalt vederlag i salgsoppgaven,  fjernes. NEF støtter ikke forslaget om å flytte forfallstidspunktet for meglers rett til vederlag fra når «handel er kommet i stand» til overtakelsestidspunktet. Når avtalen mellom partene er inngått, har eiendomsmegleren nedlagt det aller meste av sitt arbeid. Den foreslåtte endringen kan innebære en likviditetsbelastning for både foretak og ansatte med provisjonslønn. Endringen kan også være konkurransevridende i forholdet mellom store og små foretak, og belastningen antas å være størst for foretak som er etablert i områder med lang omsetningstid. Les også: […]
Read more » NEFs høringssvar på Eiendomsmeglingsutvalgets utredning

Dokumentavgiften – standardformuleringer

[…]med allmennyttige formål som har styresete her i landet (ev. grunnlag oppgis) Det betales intet vederlag (ev.: … bortsett fra overtagelse av påhvilende pantegjeld kr …). Skjøtemottakeren er forening med allmennyttig formål med styresete her i landet § 2 b 0,- Dokument som overfører rettigheter til fast eiendom til utenlandske diplomatiske og konsulære misjoner Skjøtemottakeren er diplomatisk ­misjon / konsulær misjon § 2 d Fritak (ev. fradrag) Egen sameieandel i den enkelte eiendom ved overtagelse av fast eiendom ved oppløsning av sameie (ev. grunnlag oppgis) Overtagelsen gjelder oppløsning av sameie. De tidligere sameiere får hjemmel til fysisk bestemte deler av […]

Avklaring fra Finanstilsynet om videresalg av kontrakt og tidspunkt for innkreving av merverdien

[…]en annen (transport av kontraktsposisjon), er det vanlig at videreselgeren (kjøper 1) krever et vederlag for den kontraktsposisjonen han selger. Juridisk avdeling fikk for en tid tilbake spørsmål om når denne merverdien skal/kan kreves inn. Er det ved inngåelse av transportavtalen, eller kan den først kreves inn når kjøper (kjøper 2) har overtatt og fått rettsvern for boligen? Bakgrunnen for spørsmålet er ordlyden i avhendingslova § 1-1 (4) som legger opp til at merverdien i slike salg faktisk ikke kan kreves innbetalt fra kjøper 2 før etter at kjøper 2 har overtatt boligen og fått rettsvern for denne. Etter vår […]
Read more » Avklaring fra Finanstilsynet om videresalg av kontrakt og tidspunkt for innkreving av merverdien

NEF lanserer ny oppdragsavtalemal i forbindelse med endringer i avhendingsloven, samt egen oppdragsavtale for verdivurderinger

[…]endringer i malen: Kravet til ektefellesamtykke er presisert i note 4 og 5 Meglers krav på vederlag dersom eiendommen overtas av en av oppdragsgiverne mv. presisert i nytt pkt. 5.8 Ordlyden i pkt. 7.1 om meglers pantedokument med urådighetssperre er oppdatert Ordlyden i pkt. 7.3 om saksbehandlingstid mellom overtakelse og oppgjør er endret Pkt. 8 om forholdet til hvitvaskingsloven med tilhørende egenerklæring om PEP-status er oppdatert I pkt. 19 er det inntatt informasjon om angrerett. Tilhørende skjema er inntatt vedlegg til oppdragsavtalen Listen over løsøre og tilbehør som skal følge eiendommen dersom ikke annet er avtalt er inntatt som vedlegg […]
Read more » NEF lanserer ny oppdragsavtalemal i forbindelse med endringer i avhendingsloven, samt egen oppdragsavtale for verdivurderinger

Forsikringsordningene for eiendomsmeglere – hva omfatter de og hva er det som ikke omfattes?

[…]medfører at megler ikke kan søke dekning for krav som gjelder nedsettelse eller bortfall av vederlag etter eiendomsmeglingsloven § 7-7. Forsikringsselskapene vil på denne bakgrunn, normalt henvise meglerforetaket til selv å håndtere tvister som omhandler provisjon. Det er i dag ikke mulig å få tegnet ansvarsforsikring som dekker et foretaks ansvar for bortfall av inntekt eller prisavslag på grunn av mangelfullt utført arbeide. Som en oppsummering av forholdet mellom sikkerhetsstillelsen og formuesansvarsforsikringen kan vi, litt enkelt, si at sikkerhetsstillelsen skal verne meglerforetakets kunder og andre tredjemenn, mens formuesansvarsforsikringen skal verne meglerforetakets økonomi mot regresskrav fra forsikringsselskapet. Ut over disse to […]
Read more » Forsikringsordningene for eiendomsmeglere – hva omfatter de og hva er det som ikke omfattes?

Stabilt i eiendomsmarkedet

[…]enn i første halvår 2016, heter det i årsrapporten. Lavere vederlag Videre viser tallene at vederlaget til megler falt noe i 2017. Regnet i prosent av kjøpesum falt det fra ca. 1,8 prosent i første halvår 2016 til 1,6 prosent i første halvår 2017. I beløp falt meglers gjennomsnittlige vederlag fra 66 538 kroner til 66 136 kroner for samme periode. Fokus på advokater og mindre foretak Finanstilsynet gjennomførte i 2017 25 ordinære stedlige tilsyn. Av disse ble tolv tilsyn gjennomført i eiendomsmeglingsforetak og 13 tilsyn hos advokater. Prioriterte kontrollområder var forvaltning og kontroll med klientmidler, internkontroll og etterlevelse av […]

Utfordringer ved tomtefeste

[…]ikke gitt en bestemmelse som gir bortfester rett til å kreve et tilsvarende adminstrasjonsgebyr, vederlag eller liknende. Det er av den grunn nærliggende at lovgiver mente at overføring av festerett, i motsetning til overføring av borettslag eller eierseksjonsandeler, ikke skulle tilsi at man kan kreve et gebyr. Det er også interessant å se på hvorvidt det var anledning til å kreve eierskiftegebyr for eierseksjonssameiet fra selger av en eierseksjon før det uttrykkelig ble tillatt i loven. Spørsmålet ble behandlet av Kommunal- og moderniseringsdepartementet to ganger, se for eksempel uttalelse 17/1299-2, der følgende generelle uttalelse fremholdes: «Da det ikke foreligger lovhjemmel […]

Salg av boliger på prospekt – Tilvalg og dokumentavgift

[…]dokumentavgift av salgsverdien av den faste eiendommen det erverves hjemmel til, innebærer at vederlag for tilvalg skal tas med når dokument­avgiften beregnes. Tilvalgene må anses å tilføre boligen verdi ut over hva kjøper hadde fått uten tilvalgene, og vederlaget inngår i den samlede kjøpesum som betales for eiendommen. At man først har avtalt en kjøpesum i henhold til listepris i kjøpekontrakten, og deretter avtaler tillegg til kjøpesummen i form av tilvalg er i så måte ikke avgjørende. Det er boligens salgsverdi per overtakelse (eller strengt tatt tinglysningstidspunktet) som blir avgjørende for avgiftsgrunnlaget som skal oppføres på skjøtet. Men hva hvis […]
Read more » Salg av boliger på prospekt – Tilvalg og dokumentavgift

Tomteutvikling – skattefeller ved bruk av opsjonsavtaler

[…]Vederlag             Gevinst                Skatt Opsjonspremien              MNOK 5               MNOK 5               MNOK 1,1 Eiendomssalg                    MNOK 30            MNOK 25*          MNOK 5,5 Total skatteregning i år 1                                                           MNOK 6,6 *ved inngangsverdi på MNOK 5 Ved at grunneier mottar opsjonspremien i år 1 på MNOK 5 vil han ha mulighet for å betale skatteregningen for opsjonspremien på MNOK 1,1 ved skatteoppgjøret påfølgende år. Dersom avtalekomplekset derimot innebærer at også skatten for eiendomssalget skal betales dette året, mens vederlaget for selve eiendomssalget ikke skal erlegges av grunneier før senere, vil skatteregningen bli høyere enn opsjonspremien som grunneier har mottatt og som kanskje er hans eneste frie midler. […]
Read more » Tomteutvikling – skattefeller ved bruk av opsjonsavtaler

Finanstilsynet med uttalelse om kontroll av legitmasjon ved verdivurdring

[…]for eksempel til bruk for refinansiering av lån eller ved privat skifte. Tjenesten kan ytes vederlagsfritt, f.eks. fordi megler anser tjenesten å være en del av markedsføringen av eiendomsmeglingsforetaket, eller som et ledd i innhenting av oppdrag. Finanstilsynet legger til grunn at verdivurderinger er en viktig faglig oppgave som utføres av eiendomsmeglingsforetak, og hensynet til en sikker og ordnet eiendomsomsetning tilsier at meglers prisvurderinger skal være skriftlige og begrunnet. Prosessen med utferdigelse av verdivurderinger skal derfor inntas i eiendomsmeglingsforetakets risikostyrings- og internkontrollsystem. Dette gjelder uavhengig av om prisvurderingen inngår i et formidlingsoppdrag eller ikke. Forsvarlig risikostyring i foretaket innebærer dermed […]
Read more » Finanstilsynet med uttalelse om kontroll av legitmasjon ved verdivurdring

God pris kan gi ekstra skatt

[…]naturlig arrondert tomt som omfattes av skattefritaket. I disse tilfellene må man da fordele vederlag og kostpris (inngangsverdi) mellom bolig med tilhørende naturlig arrondert tomt og resterende arealer, sier Hansen, og viser dette med følgende eksempel: Du kjøpte eiendommen i sin tid en eiendom for 2.000.000 kroner, og selger den nå for 8.000.000 kroner. Det gir en gevinst på 6.000.000. Skattemyndighetene mener imidlertid at tomten er «for stor», og at 1/8-del av grunnarealet overstiger det som anses som en naturlig arrondert tomt. Dermed må du skatte av 1/8-del av gevinsten, altså 750.000 kroner. Men hva er naturlig arrondert tomt? Det […]

Kommunal forkjøpsrett

[…]ramme hardt om kommunen utøver forkjøpsrett ved aksjesalg. Overdrageren og erververen kan kreve vederlag av kommunen for nødvendige utlegg de har hatt knyttet til overdragelsen. Dette kan tolkes dithen at man får dekket merskatten ved innmatsalg, med konklusjonen er ikke sikker. Eiendomsmeglere bør kjenne til reglene om kommunal forkjøpsrett og informere partene om disse før handel kommer i stand. Eiendomsmegleren må orientere partene om meldeplikten. Som en tilleggsservice kan megleren påta seg å inngi meldingen, eller påse at den blir […]

Presisering av regelverket for oppføring av ny bolig – tidspunkt for garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12

[…]garanti etter fristen i andre ledd første punktum, har forbrukaren rett til å halde att alt vederlag fram til det er dokumentert at det ligg føre garanti i samsvar med paragrafen her. I tilfelle der det skal stillast garanti etter fristen i andre ledd andre punktum, og dette ikkje er gjort, kan forbrukaren gje entreprenøren eit skriftleg varsel med ein frist på minst ti virkedagar til å rette forholdet. Har entreprenøren heller ikkje innan denne fristen dokumentert at det er stilt garanti i samsvar med paragrafen her, har forbrukaren rett til å heve avtalen. Skal verne forbrukerne Lovendringen vil slik […]
Read more » Presisering av regelverket for oppføring av ny bolig – tidspunkt for garantistillelse etter bustadoppføringslova § 12

Videresalg av kontraktsposisjoner og skatt

[…]så kontraktsposisjonen videre til en annen forbruker (kjøper 2) og betinger seg samtidig et vederlag på kroner 200.000. Siden kjøper 1 ikke har betalt noe for selve kontrakten, vil hele beløpet på kroner 200.000 være skattepliktig. Gevinsten må eventuelt reduseres med kostnader som er pådratt i forbindelse med salget, som for eksempel omkostninger til megler eller gebyr til entreprenør. En slik gevinst ved salg av kontrakt vil vanligvis beskattes som kapitalinntekt med 24 % (2017). I de tilfellene man bare har kjøpt en kontrakt og solgt denne videre, vil aktiviteten normalt ikke ha vært stor nok til å anse dette […]

Utbygging av nye arealer og nødvendig infrastruktur – rettigheter til vei, vann og avløp

[…]og mothensyn være relevante ved vurderingen. Dersom samtykke innvilges, skal grunneieren ha «vederlag» for avståelsen. Grunneier skal ha erstattet sitt økonomiske tap som følge av inngrepet, og skal dermed ikke tjene på avståelsen.  En gitt tillatelse innebærer ikke en plikt for tiltakshaver til å gjennomføre tiltaket. Rådighet til arealene gis normalt heller ikke før erstatningen er fastsatt og utbetalt grunneier. I noen tilfeller kan det søkes om samtykke til å tiltre arealene på et tidligere tidspunkt etter oreigningsloven § 25. Dette er særlig praktisk i de tilfeller der det foreligger tidsnød, for eksempel ved gjennomføring av utviklingsprosjekter. Vilkårene er strenge […]
Read more » Utbygging av nye arealer og nødvendig infrastruktur – rettigheter til vei, vann og avløp

Kan håndverkere bli bundet av prisoverslag?

[…]enn først antatt. Forutsatt selvfølgelig at overskridelser ikke skyldes håndverkeren selv. Vederlag basert på medgåtte timer og materiell er i utgangspunktet relativt gunstige vilkår for en håndverker, og det vil derfor sjeldent være noe poeng for en håndverker å ta initiativ til å fravike håndverkertjenestelovens vederlagssystem. Problemet som ofte kan oppstå er at forbruker først etter arbeidet er satt i gang, oppdager hva tjenesten faktisk vil koste. På dette tidspunktet vil det på mange måter være for sent å snu for forbruker. Et halvferdig arbeid vil som regel ikke ha noe verdi for forbrukeren. For håndverker vil det imidlertid være […]

Enkelte sentrale skatteregler vedrørende fast eiendom

[…]med realisasjon er stiftelse av varig rettighet i formuesobjekt mot engangsvederlag. Realisasjon omfatter ikke blant annet: gaveoverføring arveovergang ved dødsfall skifte av dødsbo overdragelse mellom ektefeller skifte av felleseie mellom ektefeller oppløsning av tingsrettslig sameie (uten utløsning) Fradrag for tap Dersom det ved realisasjonen oppstår tap vil tapet som hovedregel komme til fradrag, jf. skatteloven § 6–2. Tapet er fradragsberettiget i alminnelig inntekt og vil ­redusere skatten med 24 prosent (2018: 23 prosent) av tapet. Dersom tapet overstiger alminnelig inntekt det året tapet oppstår, kan tapet fremføres og føres til fradrag i inntekten i de kommende år, jf. skatteloven § […]
Read more » Enkelte sentrale skatteregler vedrørende fast eiendom

Megleransvar ved salg av festetomter

[…](festeren). Normalt gir dette festeren langvarig eksklusiv bruksrett til tomten mot et årlig vederlag. I årevis har tomtefeste vært gjenstand for politisk drakamp mellom bortfesters og festers rettigheter. I 2006 ble fester gitt mulighet til å forlenge en festekontrakt til evig tid uten at de opprinnelige kontraktsvilkårene kunne endres fra bortfesters side. Dette innebar at festeavgiften ikke lengre gjenspeilet den utviklingen som har vært i eiendomsmarkedet siden kontraktsinngåelsen. Les også: Hjelp! – Bortfester gir ikke samtykke til salg av hus på festetomt Dette var fordi festeavtaler typisk var avtalt på 1950-tallet og hadde vært gjenstand for prisregulering i lengre perioder og kun begrenset […]

Tvangssalg av av ideell halvdel – tvunget deling av bolig med en fremmed?

[…]etter salg av hele boligen. Anslag på rundt 1/3 i verdi. Kjøper vil trolig også ha krav på vederlag/leie fra den andre hjemmelshaveren i perioden, da den ene hjemmelshaveren disponerer hele boligen i strid med sameieloven § 3. Annonsering bør derfor rette seg mot dette markedet, og gi et realistisk bilde av ovenstående for å unngå misforståelser av private interessenter. Når det gjelder prisantydning basert på ovenstående, vil det ut fra ovenstående utgangspunkt måtte tas hensyn til boligens totale verdi. Dersom boligen har en høy verdi, vil det kunne benyttes en høyere antatt verdi for boligen enn 1/3, da gevinst […]
Read more » Tvangssalg av av ideell halvdel – tvunget deling av bolig med en fremmed?

Veien fra bud til endelig avtale

[…]om de vesentligste vilkårene er omforent, hensyntatt avtaletype, kompleksitet og størrelse på vederlag. Et eksempel i denne sammenhengen er Optimogården-dommen hvor Ernst & Young ble ansett bundet av en leiekontrakt som ble til gjennom langvarige forhandlinger, til tross for at leiekontrakten aldri ble signert. Et interessant poeng her, var også at Høyesterett kom til at det forelå enighet om de vesentlige forhold – selv om det fremstod uklart om kravspesifikasjonen egentlig var omforent og endelig. Dommen viser med klarhet at dersom man ikke tar et tilstrekkelig forbehold under forhandlingene, kan man anses bundet før avtalen er signert. Forbehold Som nevnt […]

Boligsalg eller tomtesalg

[…]vederlag for eiendommen enn hva som ble estimert i forbindelse med verdivurdering. I tillegg til vederlaget og den inkorporerte rabatten var det også regulert et progressivt tilleggsvederlag beregnet etter prosent tillatt bruksareal som måtte bli endelig stadfestet i reguleringsplan. At innslaget for det progressive tilleggsvederlaget var at det ble oppnådd en utnyttelse på eiendommen på 150 prosent eller mer underbygger også at kjøper hadde planer om utvikling av eiendommen og at det ikke var grunn til å anta at kjøper ville bruke og beholde eiendommen uendret. Meglers rådgivning i lignende saker Vi ser av Høyesteretts praksis at problemstillingen denne artikkelen […]

Er det frister for å gjøre dagmulktkrav gjeldende?

[…]imøtegå entreprenørens sluttoppgjør, typisk hevde at entreprenøren ikke har grunnlag for det vederlaget han har krevd. Noe annet er de krav forbrukeren selv har opparbeidet mot entreprenøren. Dagmulktkrav er en misligholdsbeføyelse en forbruker kan gjøre gjeldende ved en forsinkelse, og kan både fremsettes som en innvending mot og til motregning i –entreprenørens vederlag. Misligholdkravet kan også fremsettes særskilt, uten å gjøres gjeldende til motregning. Ordlyden tilsier derfor at det bare er forbrukerens innvendinger mot entreprenørens oppstilling som tapes, ikke hans krav på dagmulkt. Faller krav på dagmulkt bort på grunn av passivitet fra forbruker? Det rettslige utgangspunktet er at krav […]
Read more » Er det frister for å gjøre dagmulktkrav gjeldende?

Dokumentavgift ved salg av nybygg

[…]for eksempel mens boder klargjøres, uten at dette anses som husleie. Dersom det også betales vederlag for lagringen kan denne type disposisjoner få karakter av «transaksjon» som forhindrer dokumentavgiftsfritak. Jo lenger tid det er gått fra bygningen ble oppført til tinglysningen finner sted, desto større sannsynlighet vurderer Kartverket at det er at leiligheten har blitt brukt på en slik måte at Kartverket vil kreve full dokumentavgift. Kartverket vil ved tinglysning av eldre bygg derfor gjøre en mer omfattende undersøkelse, og i hvert fall krever en grundigere redegjørelse for hvorfor unntaket skal gjelde i det konkrete tilfellet.  Vår erfaring har vært […]

Innlegg: – FINNs adferd påfører boligselgere og eiendomsmeglere en helt meningsløs kostnadsøkning

[…]transaksjonskostnadene til et urimelig høyt nivå. Det kan legge press på eiendomsmeglernes vederlag, og det kan skade forbrukernes interesserer i en kostnadseffektiv bolighandel. Derfor følger NEF spesielt nøye med på leverandører som ikke er i virksom konkurranse. Utfordringene med FINNs nye prismodell er vel kjent i bransjen. Både NEF, Forbrukerrådet og Huseierne har reagert sterkt på prismodellen og FINNs adferd i markedet. FINNs adferd påfører boligselgere og eiendomsmeglere en helt meningsløs kostnadsøkning. I frykt for at kundenes annonse vil forsvinne i mengden ender alle meglerkjeder opp med å velge den største og dyreste annonsepakken til FINN. Paradoksalt nok er differensieringen […]
Read more » Innlegg: – FINNs adferd påfører boligselgere og eiendomsmeglere en helt meningsløs kostnadsøkning

Kjøp av fast eiendom i Spania sett med en advokats øyne

[…]filosofi eller praksis ved en eiendomstransaksjon, med mindre prisen reduseres betydelig som vederlag for risikoen. På bakgrunn av dette, vil jeg innstendig råde kjøperen å ta kontakt med en advokat fra begynnelsen av kjøpsprosessen, til å undersøke og kontrollere alle aspektene ved transaksjonen. Denne advokaten bør selvsagt ikke være knyttet til megleren! Selv om en advokat kanskje ikke er rette vedkommende til å si dette, er slik bistand en god investering.   Først trykket i Eiendomsmegleren 5 […]
Read more » Kjøp av fast eiendom i Spania sett med en advokats øyne

Risiko og ansvar for fradeling av tomt

[…]på at hele eller deler av kjøpesummen utbetales til selger (eller benyttes til å dekke meglers vederlag) før kjøper har fått tinglyst hjemmel i eiendommen. Megler vil i uansett ha en rådgivningsplikt overfor partene knyttet til konsekvensene av og risiko ved manglende fradeling per oppgjørstidspunktet. Manglende rådgivning vil i seg selv kunne utgjøre brudd på god meglerskikk, jf. emgll. § 6-1.   Først trykket i Eiendomsmegleren 5 […]

Hvem eier bildet?– om bruk av bilder tatt i forbindelse med megleroppdrag

[…]å ha. Med mindre fotograferingen var spesielt kostbar, bør retten overdras til kjøper uten vederlag. Dette kan være aktuelt å ta inn i meglerhusenes standard kjøpsavtale. Artikkelen stod første gang på trykk i Eiendomsmegleren nr 6-2017   Deloitte advokatfirma Deloitte advokatfirma er et av Norges største forretningsjuridiske advokatfirmaer, med mer enn 170 advokater og en egen avdeling spesialisert på eiendomsjuss. Deloitte håndterer til enhver tid et stort tilfang av saker tilknyttet kjøp og salg av boligeiendom, her-under tvister i denne forbindelse. Deloitte har i den senere tiden vunnet anerkjennelse i ulike bransjekåringer for sin kompetanse både individuelt og som advokatfirma. […]
Read more » Hvem eier bildet?– om bruk av bilder tatt i forbindelse med megleroppdrag

Salg av AS som eier bolig- eller fritidseiendom – gjennomføring av oppgjør

[…]på at hele eller deler av kjøpesummen utbetales til selger (eller benyttes til å dekke meglers vederlag) før kjøper har fått tinglyst hjemmel til eiendommen (Prop. 188 L (2012-2013) side 56). Eml. § 6-9 kan fravikes ved næringsmegling, jf eiendomsmeglingsforskriften § 1-2 og eml. § 1-4. Det klassiske eiendomsoppgjøret med tinglysning av skjøte skiller seg på enkelte måter vesentlig fra tilfeller hvor bolig- eller fritidseiendom er eiet av et aksjeselskap, og partene er enige om at kjøper skal overta eiendommen indirekte gjennom å overta aksjene i eierselskapet. Ved et slikt salg er gjenstand for overdragelse aksjene i selskapet, og ikke […]
Read more » Salg av AS som eier bolig- eller fritidseiendom – gjennomføring av oppgjør

Jordskifte i urbane strøk og fortettingsområder

[…]forutsetter at inngrepet vil vært klart mer til fordel enn ulempe og det må betales vederlag til den som må tåle eiendomsinngrepet. Etter servituttlovens §5 til § 7 kan jordskifteretten endre eller oppheve servitutter (rettigheter noen har over annen manns grunn). Jordskifterettens kompetanse gjelder både positive servitutter (bruksrettighet på annen manns eiendom som eks. veirett, bryggerett mv.) og negative servitutter (servitutter som forbyr eller begrenser en gitt bruk). Det vil i praksis si at jordskifteretten bla. har mulighet til å ekspropriere bort servitutter som forbyr eller innskrenker en eiers rådighet over fast eiendom, som f. eks. villaklausuler som hindrer videre […]
Read more » Jordskifte i urbane strøk og fortettingsområder

Hvor går eiendomsmeglingslovens nedre grense?

[…]og hussøkende. Bistanden besto i hovedsak av å systematisere informasjon om leieobjekter, og mot vederlag gi leiesøkende kunder tilgang til informasjonen. Høyesterett kom til at dette var eiendomsmegling. Dette er trolig den av Høyesterettsdommene som legger grensen «lavest». Dommen fremhever bl.a. medvirkerens aktivitetsnivå, og muligheten til å føre kontroll med virksomheten, som sentrale momenter i vurderingen. I så fall vil det ikke være tvilsomt at de to aktørene i felleskap driver eiendomsmegling. Forretningssamarbeid må vurderes samlet I Rt. 1997 var spørsmålet om en advokat hadde utført eiendomsmegling. I vurderingen kunne man ikke se bort fra et forretningssamarbeid mellom en samarbeidspartner […]
Read more » Hvor går eiendomsmeglingslovens nedre grense?

Videresalg av kontraktsposisjoner og skatt

[…]så kontraktsposisjonen videre til en annen forbruker (kjøper 2) og betinger seg samtidig et vederlag på kroner 200.000. Siden kjøper 1 ikke har betalt noe for selve kontrakten, vil hele beløpet på kroner 200.000 være skattepliktig. Gevinsten må eventuelt reduseres med kostnader som er pådratt i forbindelse med salget, som for eksempel omkostninger til megler eller gebyr til entreprenør.   En slik gevinst ved salg av kontrakt vil vanligvis beskattes som kapitalinntekt med 27 %. I de tilfellene man bare har kjøpt en kontrakt og solgt denne videre, vil aktiviteten normalt ikke ha vært stor nok til å anse dette […]

Lovendringer og nye lovbestemmelser fra 1. januar

[…]garanti ikke er stilt rettidig, skal etter dette igjen være at forbruker skal kunne holde tilbake vederlag. NEF sine maler for salg av bolig under oppføring vil bli endret i samsvar med dette. – Forsinkelsesrentesatsen endres Fra 1. januar 2019 er satsen for renter ved forsinket betaling fastsatt til 8,75 %, dette er en økning på 0,25 % fra 1. juli 2018 Rentesatsen for forsinkelsesrenten fastsettes hvert halvår, med virkning fra 1. januar og fra 1. juli. Satsen skal være Norges Banks styringsrente, tillagt minst 8 […]
Read more » Lovendringer og nye lovbestemmelser fra 1. januar

Dette er eiendomsmeglerens ansvar

[…]fastsatt, en samlet oppstilling over prisantydning inkludert alle gebyrer, avgifter o.l. Meglers vederlag   Fellesgjeld: Ved formidling av sameieandeler og eierseksjoner skal den skriftlige oppgaven også inneholde opplysninger om detaljene rundt fellesgjelden. Les mer om fellesgjeld her!   LES MER: Hva du kan gjøre hvis du er misfornøyd med eiendomsmeglerens ansvar kan du lese her   Ansvaret for det praktiske I tillegg til opplysningsplikten, har eiendomsmegleren også ansvaret for det praktiske med eiendomstransaksjonen. Gjennomføre budrunden Dette skal gjøres «forsvarlig», noe som blant annet betyr at både selger og kjøper skal kunne ha et «forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg» som det står […]

Oppkjøpsfinansiering – Avklaringer fra departementet

[…]ingenting om hvordan dette vederlaget skal sammensettes (skal det utelukkende bestå av et pengvederlag, eller skal vederlaget i tillegg bestå av sikkerheter, garantier eller andre ytelser fra mottakeren av bistanden?). Det er klart at det etter omstendighetene kan være slik at kredittrisikoen forbundet med selskapets sikkerhetsstillelse eller lån ved et oppkjøp er så stor at selskapet må betinge seg betryggende sikkerhet for å unngå en verdioverføring fra selskapet. Men hvis styret etter en forsvarlig vurdering av kredittrisikoen finner at et rent pengevederlag uten sikkerhet svarer til det vederlaget en uavhengig part ville krevd under tilsvarende omstendigheter, kan det etter vårt […]
Read more » Oppkjøpsfinansiering – Avklaringer fra departementet

Angrerett ved kjøp av eiendomsmeglingstjenester

[…]oppstart av tjenesten»), men så likevel innen 14 dager angrer, må forbruker betale et rimelig vederlag for den delen av den avtalte tjenesten som er levert. Er det for eksempel inngått en oppdragsavtale om salg av brukt bolig, og megler – etter avtale med forbruker – har satt i gang ved å innhente opplysninger om eiendommen fra kommunen m fl., må forbrukeren betale for det arbeidet megler har utført og dekke de utlegg som eventuelt er pådratt. Virkningen av å bruke angreretten blir her noenlunde den samme som der kunden sier opp oppdraget i oppdragstiden, forutsatt at dette er regulert […]
Read more » Angrerett ved kjøp av eiendomsmeglingstjenester

Ulike betalings- og oppgjørsmetoder i bustadoppføringsloven

[…]meglerskikk dersom en eiendomsmegler tilrettelegger for at partene forskuddsbetaler hele/deler av vederlaget i strid med buofl. § 47. Det samme gjelder eventuelle tilleggsarbeider som utføres av entreprenøren. Nevnte arbeider skal utgjøre deler av vederlaget og er derfor ikke unntatt de ovennevnte ufravikelige lovbestemmelsene. I enkelttilfeller kan det imidlertid være utfordrende for megleren å avgjøre om en kontraktsordning vil være i tråd med eller i strid med lovens vilkår. I slike tilfeller anbefaler vi å oppsøke juridisk […]
Read more » Ulike betalings- og oppgjørsmetoder i bustadoppføringsloven

Til Eiendomsmegleren, spørsmål og svar til utgaven i mai – 2016

[…]ledd at megler ikke kan avtale i oppdragsavtalen at andre enn oppdragsgiver skal betale meglerens vederlag eller utlegg. Megleren kan derfor ikke tilrettelegge for at han legger ut for det gebyret borettslaget krever for å forhåndsavklare forkjøpsrett eller gi informasjon i anledning salget, for deretter å kreve dette inn fra kjøper.[5] Spørsmålet blir om megleren isteden kan la selger legge ut for disse kostnadene, for deretter å innta i salgsoppgaven at gebyret skal belastes kjøper. En slik praksis er ikke i strid med ordlyden i emgll. § 7-2 fjerde ledd. Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester har i en avgjørelse den 14. mars […]
Read more » Til Eiendomsmegleren, spørsmål og svar til utgaven i mai – 2016

Nytt eller gammelt bygg? Hvilke regler er det som gjelder?

[…]dagmulkten. Dersom ikke annet er avtalt, skal dagmulkten være 1 promille av entreprenørens vederlag. Denne dagmulkten har forbrukeren automatisk krav på ved forsinkelse. Etter avhendingslova, kan forbrukeren ikke kreve dagmulkt, men i stedet kreve erstatning. Da må forbrukeren kunne påvise et økonomisk tap, samt årsakssammenheng mellom tapet og forsinkelsen.   For det andre, kan forbrukeren i større grad påvirke det endelige produktet etter bustadoppføringslova, da forbrukeren kan kreve at det utføres tilleggs- og endringsarbeider etter bustadoppføringslova § 9. Noen tilsvarende rett har ikke forbrukeren etter avhendingslova. Selv om ikke entreprenøren kan bli pålagt å utføre ethvert endrings- ellers tilleggsarbeid, og […]
Read more » Nytt eller gammelt bygg? Hvilke regler er det som gjelder?

En eiendomsmegler har mange plikter ved gjennomføringen av et oppdrag, og det hender at feil gjøres

[…]at megleren ikke har gjort en god nok jobb. Til tross for dette sier Høyesterett følgende om vederlagsnedsettelse i avsnitt 79: «Vederlaget kan bare settes ned dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse. Selv om det ikke er et vilkår at megleren har opptrådt uaktsomt, kan jeg ut fra den gjennomgangen jeg har foretatt av meglerens handlemåte, ikke se at det foreligger noen pliktforsømmelse av en slik karakter at den rammes av bestemmelsen. Kravet om nedsettelse av vederlaget kan dermed ikke føre frem.» Ut i fra ordlyden så ser det ut som om Høyesterett har lagt seg på en strengere […]
Read more » En eiendomsmegler har mange plikter ved gjennomføringen av et oppdrag, og det hender at feil gjøres